余豐慧：房貸稅收新政能否救得了樓市

昨日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部門發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。同一天，財(cái)政部、稅務(wù)總局同步調(diào)整了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策。市場(chǎng)猜測(cè)多日的救市組合拳終于重拳出擊。

從2月份房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)出臺(tái)后，市場(chǎng)就紛紛傳出包括房貸、公積金、稅收等政策進(jìn)一步放寬的消息。房貸政策的核心在兩點(diǎn)：首要的是首付款比例，這決定房貸在量上是否寬松，即貸款的絕對(duì)金額能達(dá)到多少；次要的是利率，決定著貸款價(jià)格高低，即成本大小。

這兩點(diǎn)相比較，首付款比例比利率還重要，房貸政策松緊的關(guān)鍵還得看首付款比例的寬嚴(yán)。

從2014年9月底開始，央行拉開新一輪放松房貸政策的序幕。當(dāng)時(shí)央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

而本次三部門在此基礎(chǔ)上更大力度放松了首付款比例。昨日的通知規(guī)定：“對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%”—這一新規(guī)大大超出市場(chǎng)預(yù)期，比此前的60%直降20個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)此前預(yù)期第二套住房首付款比例可能放松到50%。

此外，三部門明確規(guī)定未結(jié)清首套房貸款就可以貸款購(gòu)買第二套住房，實(shí)質(zhì)上是允許居民貸款購(gòu)買兩套住房。

同時(shí)，公積金貸款的放松程度也大大超過市場(chǎng)預(yù)期。購(gòu)買首套普通自住房，公積金貸款最低首付款比例降為20%，超過商業(yè)銀行作為風(fēng)險(xiǎn)衡量的30%底線；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。

首付款比例大幅度下調(diào)，商業(yè)銀行執(zhí)行和落實(shí)上要比降低利率有主動(dòng)性。降低房貸利率的話，是讓銀行讓利給購(gòu)房者，銀行不會(huì)有積極性；而降低首付款比例，是擴(kuò)大銀行房貸規(guī)模，有助于增加收入和利潤(rùn)，銀行當(dāng)然樂意和積極貫徹落實(shí)。

房貸政策歷來是刺激樓市的猛藥，此前也屢成房?jī)r(jià)上漲的“核武器”。

按照一般的邏輯，房地產(chǎn)刺激政策會(huì)對(duì)市場(chǎng)復(fù)蘇和房?jī)r(jià)上漲起到助推作用。不過，這一次的新政是否還會(huì)起到同樣的效果呢，筆者倒認(rèn)為未必會(huì)如此。

對(duì)于房貸政策接連祭出大招，市場(chǎng)可能會(huì)有另一種解讀，那就是折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)低迷到非常嚴(yán)重的程度，甚至折射出房?jī)r(jià)下跌的大勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。在買漲不買跌的心理之下，也許會(huì)出現(xiàn)越跌越不買，越救市購(gòu)買力越不買賬的情況。絕對(duì)不能排除市場(chǎng)出現(xiàn)類似心理反應(yīng)和預(yù)期的可能性。

還需要考慮的是，本次房貸政策首付款比例大幅度降低的同時(shí)，住房稅收政策也在同步放松。財(cái)政部、國(guó)稅總局3月30日下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年改成2年。房貸和稅收組合拳出擊，市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)迅速做出反應(yīng)。

但該政策的效果同樣具有復(fù)雜性。按照常理，房地產(chǎn)市場(chǎng)和二手房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)復(fù)蘇和反彈。但另一方面，這畢竟是政府向購(gòu)房者作出了讓利，二手房購(gòu)房者實(shí)際的負(fù)擔(dān)將有所降低，同時(shí)又無需由售房者承擔(dān)成本，因此對(duì)市場(chǎng)真實(shí)的效果還有待觀察。

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)這次超預(yù)期的組合重拳仍然不買賬的話，未來不排除會(huì)有措施更硬的調(diào)控舉措繼續(xù)出臺(tái)。

但也有幾個(gè)擔(dān)憂不免浮現(xiàn)出來：在房?jī)r(jià)本來就未現(xiàn)多大幅度下跌的情況下，房貸、稅收政策全方位放松，假如出現(xiàn)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，工薪階層會(huì)更買不起住房，這一現(xiàn)實(shí)將如何解決？貨幣信貸繼續(xù)大幅流向房地產(chǎn)領(lǐng)域后，一旦金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)加大，又該如何應(yīng)對(duì)和化解？在信貸、稅收組合重拳刺激下，可能會(huì)使得房地產(chǎn)成為最吸金的行業(yè)之一，疊加當(dāng)前股市走牛的因素，假如大量資本都流向房地產(chǎn)行業(yè)和股市，會(huì)進(jìn)一步加劇實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型無疑會(huì)受到影響和干擾，這又該怎么辦？

對(duì)于上述三個(gè)問題，還需要相關(guān)管理部門拿出更大的智慧來加以應(yīng)對(duì)和解決。