一、概述

　　當(dāng)前，許多房地產(chǎn)只重視建筑產(chǎn)品的成本控制而不考慮市場需要以及建筑產(chǎn)品的投入產(chǎn)出比。另外，許多房地產(chǎn)企業(yè)的事前成本管理薄弱，成本預(yù)測、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性，成本計劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性，成本管理存在一定的盲目性。同時許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理缺乏現(xiàn)代化的管理手段，成本信息不能反映企業(yè)成本的真實情況：由于成本核算不規(guī)范造成成本信息嚴(yán)重扭曲，成本信息傳遞渠道不暢造成成本信息丟失，從而導(dǎo)致成本管理偏離了方向。

　　二、制定項目成本和期間費用計劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理為項目開發(fā)成本和期間費用兩部分，成本計劃應(yīng)分為項目成本計劃和期間費用計劃。

　　（1）制定項目成本計劃。成本計劃通常經(jīng)過確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對成本進行逐層匯集以及成本計劃對比分析與處理等過程。

　?、偻ㄟ^項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標(biāo)，項目批準(zhǔn)立項后，該項目總投資目標(biāo)可確定為項目總成本計劃目標(biāo)，這種計劃總成本對以后每一步設(shè)計與計劃起著總控制作用。

　?、谥饘臃纸饪偝杀居媱澞繕?biāo)。通常按項目結(jié)構(gòu)對項目總成本計劃目標(biāo)進行分解，將總成本拆分到各個成本對象，作為項目單元設(shè)計的依據(jù)或限制，對項目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項目總成本分解過程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項目成本在項目內(nèi)的合理配置。這種合理配置是項目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實現(xiàn)項目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。

　　③成本估算。隨著項目的深入、技術(shù)方案和實施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)圖對各個成本對象進行成本估算，并以此估計值和限額值相比，結(jié)合具體情況對項目進行優(yōu)化組合。

　　④調(diào)整成本計劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對成本估算進行逐層匯總，并與原成本計劃目標(biāo)對比，衡量每一層單元計劃的符合程度，以此決定對設(shè)計與計劃的修改與補充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。

　?。?）項目前期策劃的估算。在這一階段計劃成本的估算方法：

　?、贇v史數(shù)據(jù)法是采用特定部門（學(xué)會、政府機關(guān)）公布的有代表性的項目成本資料進行同類項目的成本估算；

　?、诙~資料法是按相應(yīng)設(shè)計方案的圖紙計算工作量，套用相應(yīng)定額單價，結(jié)合規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計劃利潤，計算各種費用；

　　③合同價法是開發(fā)商在分析許多投標(biāo)書的基礎(chǔ)上，選擇報價合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方有可能再度商討（標(biāo)后談判），修改雙方價格后形成統(tǒng)一的項目成本，作為合同價格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，并作為項目結(jié)算的依據(jù)；

　　④詢價法是通過對項目的主要工程進行詢價，或由承包商或供應(yīng)商對項目提出報價，然后在此基礎(chǔ)上進行綜合調(diào)整而估算的項目成本，并以此作為成本計劃的依據(jù)。

　?。?）確定項目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本。經(jīng)過不斷調(diào)整的成本計劃，在不同階段均可作為確定項目目標(biāo)成本的依據(jù)?？稍诖嘶A(chǔ)上經(jīng)過適當(dāng)調(diào)整，確定目標(biāo)成本?；蛘邔⑦@種成本計劃作為目標(biāo)成本，成為成本控制的依據(jù)。

　?。?）制定期間費用計劃。在制定期間費用計劃時要注意以下3點：

　　①期間費用計劃與可行性研究中估算項目開發(fā)總成本有重復(fù)的地方，但這并不矛盾。

　?、谄陂g費用計劃要與開發(fā)企業(yè)的規(guī)模、項目銷售完成的進度相結(jié)合。

　?、垡雌髽I(yè)經(jīng)營管理的實際情況，確定恰當(dāng)?shù)臓I業(yè)費用計劃和管理費用計劃項目，并將確定的營業(yè)費用、管理費用總額在各項目內(nèi)進行有效的分解，以提供各項管理活動詳盡的費用控制目標(biāo)。

　　三、對開發(fā)的項目實行全過程成本控制

　　對項目開發(fā)的每個階段都實行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制主要有以下幾個階段：

　　（1）項目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進行總體控制。此階段應(yīng)著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術(shù)性工作；編制投資估算形成初步的成本計劃，并在此基礎(chǔ)上進行項目成本分析；在成本分析的基礎(chǔ)上，進行項目風(fēng)險分析。

　?。?）設(shè)計階段的成本控制。設(shè)計階段的成本控制是項目建設(shè)中成本管理的重點，其對工程造價的影響在75％以上，一般采用限額設(shè)計方式保證有效的成本管理，并要著重關(guān)注兩個問題：要以項目可行性研究和策劃階段確定的計劃成本或目標(biāo)成本作為初步設(shè)計控制的依據(jù)；初步設(shè)計要重視方案的選擇，按投資估算進一步落實成本，將施工預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，并加強設(shè)計變更的管理工作。

　?。?）動遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)如涉及動遷工作，一方面，應(yīng)聘請獨立的評估咨詢機構(gòu)按政策進行評估，確定補償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構(gòu)三方的相互制約，另一方面，要強化動遷收尾的管理和控制。

　?。?）招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目的成本管理和結(jié)算。

　?。?）施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務(wù)；熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象；詳細(xì)進行工程計算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費簽證；注重合同的修改和補充工作。

　　（6）結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算工作的突出特點是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立結(jié)算原則會議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計和獎懲機制。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)正處于降溫階段，房地產(chǎn)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中一定要掌握好各階段的成本管理與控制的方法，對目標(biāo)市場應(yīng)做好周密的預(yù)測，采取相應(yīng)的對策，避免盲目投資。對目標(biāo)市場要進行詳細(xì)調(diào)查，了解需求情況，根據(jù)市場需求進行規(guī)劃設(shè)計，做到有的放矢。