房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其自行開發(fā)的產(chǎn)品用于經(jīng)營租賃時，一般有兩種會計處理方法：一是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算，二是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。從會計角度講，兩種處理方法都不會對年度會計利潤產(chǎn)生影響。但從稅法角度講，不同的處理方法對年度應(yīng)納稅所得額卻有不同的影響。

　　【例】甲公司為一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2006年1月1日，其開發(fā)完成的一幢房產(chǎn)賬面價值1 500萬元，甲公司將該房產(chǎn)出租紿乙公司，租期為3年，租金總額360萬元。當(dāng)時的市場價格為2 500萬元。租期屆滿，甲企業(yè)以3 000萬元的價格出售該房產(chǎn)。假定房產(chǎn)折舊年限為20年，企業(yè)所得稅稅率為25％(不考慮房產(chǎn)殘值、營業(yè)稅金及附加)。

　　（1）轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算。

　?、俪鲎馄陂g會計利潤。

　　租金收入：360萬元；

　　攤銷成本：1 500÷20×3=225（萬元）；

　　會計利潤：360-225=135（萬元）。

　?、诔鲎馄陂g應(yīng)納稅所得額。

　　根據(jù)稅法規(guī)定，用于出租的開發(fā)產(chǎn)品未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算，其攤銷的折舊不能稅前扣除，因此出租期間已攤銷的折舊225萬元應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，即應(yīng)納稅所得額為360萬元，應(yīng)交所得稅為90萬元(360×25％)。

　　③租期屆滿時出售。

　　甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3 000萬元，賬面成本余值為1 275萬元(1 500-225)，會計利潤為1 725萬元(3 000-1 275)，已攤銷折舊225萬元此時可作為計稅成本調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。因此，應(yīng)納稅所得額為1 500萬元，應(yīng)交所得稅為375萬元。

　　從上可看出，開發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計為465萬元(90+375)。

　　（2）轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。

　?、俪鲎馄陂g會計利潤。

　　賬務(wù)處理方法同上。

　　②出租期間應(yīng)納稅所得額。

　　根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入實現(xiàn)，繳納企業(yè)所得稅；開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)后可按稅收規(guī)定扣除折舊費用。

　　開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時的公允價值應(yīng)以當(dāng)時的市場價值計算，因此出租期間應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額1 000萬元(2 500-1 500)。因開發(fā)品已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，按稅法規(guī)定，共計稅成本為2 500萬元，增加的計稅成本1 000萬元中屬于出租期間的折舊費用150萬元(1 000÷20×3)應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

　　應(yīng)納稅所得額=135+1 000-150=985（萬元）；

　　應(yīng)交所得稅=985×25％=246.25（萬元）。

　　③租期屆滿時出售。

　　甲企業(yè)銷售該房產(chǎn)時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3 000萬元，賬面固定資產(chǎn)凈值為1 275萬元(1 500-225)，因此，會計利潤為1 725萬元。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時增加的計稅成本余值850萬元(1 000-150)應(yīng)調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。

　　因此，應(yīng)納稅所得額為1 725- 850=875（萬元），應(yīng)交所得稅為875×25％=218.75（萬元）。

　　從上可看出，開發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計也為465萬元(246.25+218.75)。

　　通過比較，采用不同的會計處理方法，不會影響會計利潤，應(yīng)交所得稅總額也是相同的；但是，從年度現(xiàn)金流量來看，采用第一種會計處理方法，企業(yè)前期支付的稅金較少，資金壓力較小。

　　法規(guī)鏈接：

　　國稅發(fā)［2006］31號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)；開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用，未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。