房地產(chǎn)企業(yè)出售無產(chǎn)權(quán)的車位如何確認(rèn)收入

來源: 讀者上傳編輯： 2009/12/08 09:11:03　　字體：大小

　　【問題】

　　房地產(chǎn)企業(yè)出售無產(chǎn)權(quán)的車位如何確認(rèn)收入？是按租金確認(rèn)收入嗎？對營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅有什么影響？

　　【解答】

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)出售無產(chǎn)權(quán)的車位，稅法首先認(rèn)定的是一種實(shí)質(zhì)上的長期租賃合同，只不過這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開發(fā)商稱為銷售使用權(quán)而非所有權(quán)。國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》（國稅函[2005]83號）對這種情形明確為：“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照'服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)'征收營業(yè)稅。”《中華人民共和國合同法》第二百一十四條也規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效”。而對于超過20年的車庫銷售這種特殊經(jīng)營行為，合同法判定為：“租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年”。

　　所以對于無產(chǎn)權(quán)的車位銷售，不論是作為成本對象單獨(dú)核算還是利用地下基礎(chǔ)設(shè)施作為公共配套設(shè)施處理，除能夠依法轉(zhuǎn)讓的情形外，都應(yīng)當(dāng)作為“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”計(jì)算繳納營業(yè)稅。《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。所以從營業(yè)稅納稅總額與納稅時(shí)間上來看，無論企業(yè)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”、“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”還是“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”計(jì)算納稅結(jié)果是一樣的。

　　對于車位銷售的企業(yè)所得稅問題，由于房地產(chǎn)企業(yè)都是一次性通過成本對象或公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)入銷售成本，所以收到的銷售款也應(yīng)當(dāng)一次性計(jì)入企業(yè)所得稅收入。

　　鑒于車位銷售這種有限產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊性，對于車位銷售的土地增值稅問題，特別是房地產(chǎn)企業(yè)按人防部門的規(guī)定利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的平戰(zhàn)結(jié)合的地下車位，由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，也成為征納雙方存在的爭議之一。實(shí)務(wù)中有如下幾種操作類型可以參考。

　　1、企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所銷售產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，作為成本對象單獨(dú)核算，視為“銷售不動(dòng)產(chǎn)”處理。

　　2、銷售有限使用權(quán)（例如地下車位），視為“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”進(jìn)行處理，這種情況下，視為自用固定資產(chǎn)，當(dāng)然不用進(jìn)行土地增值稅的清算，而成本也不能作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

　　3、為公共配套設(shè)施處理，銷售價(jià)款作為開發(fā)產(chǎn)品銷售的整體價(jià)外費(fèi)用合并計(jì)入銷售總額處理。

　　以上三種處理方式對于土地增值稅的結(jié)果有異同，與營業(yè)稅、企業(yè)所得稅處理也存在矛盾，并非盡善盡美，具體執(zhí)行中還要取決于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)，如何確定，貴公司可以與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)充分溝通。

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