房地產(chǎn)行業(yè)“買啥贈(zèng)啥”的促銷活動(dòng)司空見慣，類似于“買房送家具”、 “買房送家電”、 “買房送裝修”、 “買房送車”、 “買房送車位”、 “買房送花園”、“買房送物業(yè)費(fèi)”，在營(yíng)業(yè)稅時(shí)代這些模式的涉稅就一直存在爭(zhēng)議，到了增值稅時(shí)好像變得更猶為突出。我們房企財(cái)務(wù)該如何面對(duì)呢？

“買贈(zèng)促銷” 增值稅方面，主要分析如下：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條的規(guī)定將自產(chǎn)、委托加工或購(gòu)買的貨物無償贈(zèng)送他人，作為視同銷售貨物來計(jì)算增值稅的。

這是一條原則性的規(guī)定，各地陸續(xù)出臺(tái)了一些細(xì)化的政策，現(xiàn)以河南、湖北、陜西三地的政策為例做以解析：

1.河南營(yíng)改增問題快速處理機(jī)制專期十二解釋：

根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，將自產(chǎn)、委托加工或購(gòu)進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或個(gè)人應(yīng)視同銷售。如保險(xiǎn)公司銷售保險(xiǎn)時(shí)，附帶贈(zèng)送客戶的促銷品，如刀具、加油卡等貨物的“贈(zèng)”是有償?shù)?，是以買保險(xiǎn)為前提的，如果購(gòu)買者沒有買保險(xiǎn)，不可能獲得贈(zèng)，贈(zèng)品的價(jià)格是包含在保費(fèi)中的。因此，不應(yīng)做視同銷售處理。

2.湖北國(guó)稅再次詳解營(yíng)改增實(shí)務(wù)中的42個(gè)問題中解釋：

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)與貨物一并銷售，且貨物包含在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格以內(nèi)的，不單獨(dú)對(duì)貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨(dú)對(duì)貨物按17%稅率征收增值稅。 房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在房?jī)r(jià)以外單獨(dú)無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，為促銷舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)贈(zèng)送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

3.西安市國(guó)稅局營(yíng)改增問題答疑

（三）中解釋：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在 《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈(zèng)送，無需視同銷售。

雖然國(guó)家和地方均對(duì)房企“買贈(zèng)促銷”有政策解讀，但均屬于原則性的，實(shí)際操作中有一定的難度，在此予以梳理。

“買贈(zèng)促銷”模式實(shí)質(zhì)分為兩類：

一類對(duì)購(gòu)房成交客戶的贈(zèng)送，其實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)中已包括贈(zèng)品價(jià)格，不符合增值稅的無償贈(zèng)送規(guī)定，不應(yīng)視同銷售，不交增值，但目前各地規(guī)定不一，需要加強(qiáng)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通；

另一類對(duì)購(gòu)房非成交客戶的贈(zèng)送，符合增值稅的無償贈(zèng)送規(guī)定，應(yīng)交增值稅。

第一類、對(duì)購(gòu)房成交客戶贈(zèng)送模式的處理，該模式以分以下三種情況：

1.贈(zèng)送自行開發(fā)產(chǎn)品，如購(gòu)房送車庫(kù)，可如下處理：

買房贈(zèng)車庫(kù)，此贈(zèng)送其實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)中已包括贈(zèng)品價(jià)格，不符合增值稅的無償贈(zèng)送規(guī)定，非視同銷售，分別做購(gòu)房與車庫(kù)的銷售處理，分別確認(rèn)收入、分別結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、分別開具發(fā)票，應(yīng)交增值稅。

2.贈(zèng)送外購(gòu)物品，如購(gòu)房送空調(diào)，可分兩種處理方式：

（1）贈(zèng)品做營(yíng)銷費(fèi)用處理，此贈(zèng)送其實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)中已包括贈(zèng)品價(jià)格，不符合增值稅的無償贈(zèng)送規(guī)定，不應(yīng)視同銷售，不應(yīng)交增值稅。

（2）贈(zèng)品按兼營(yíng)處理，增加贈(zèng)品的經(jīng)營(yíng)范圍，分別做購(gòu)房與贈(zèng)品的銷售處理，分別確認(rèn)收入、分別結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、分別開具發(fā)票，應(yīng)交增值稅。

3.出售精裝修房的模式處理：

精裝修房因構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品不可分割部分，所銷房?jī)r(jià)高于普通的毛坯房，在銷售合同中注明精裝明細(xì)，按出售自行開發(fā)產(chǎn)品稅率交增值稅。

第二類、對(duì)購(gòu)房非成交客戶的贈(zèng)品，如為促銷活動(dòng)人人均送的小禮品，可按如下處理：

這類贈(zèng)品模式毋庸疑置符合無償贈(zèng)送規(guī)定，應(yīng)視同銷售交增值稅。同時(shí)，購(gòu)入贈(zèng)品的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣。

“買贈(zèng)促銷” 企業(yè)所得稅方面

（一）國(guó)家層面政策規(guī)定：

“買贈(zèng)促銷”企業(yè)所得稅方面，根據(jù)國(guó)稅函【2008】875號(hào)第三條：企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。 

（二）實(shí)務(wù)中“買贈(zèng)促銷”企業(yè)所得稅涉稅

“買贈(zèng)促銷”營(yíng)銷模式實(shí)質(zhì)分為兩類，一類對(duì)購(gòu)房成交客戶的贈(zèng)送，其實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)中已包括贈(zèng)品價(jià)格，不符合企業(yè)所得稅的無償贈(zèng)送，非視同銷售，應(yīng)分開主品與贈(zèng)品交企業(yè)所得稅；另一類對(duì)購(gòu)房非成交客戶的贈(zèng)送，符合企業(yè)所得稅無償贈(zèng)送規(guī)定，應(yīng)交所得稅。

第一類、對(duì)購(gòu)房成交客戶贈(zèng)送模式的處理，該模式以分以下三種情況：

1.贈(zèng)送自行開發(fā)產(chǎn)品，如購(gòu)房送車庫(kù)，可如下處理：

買房贈(zèng)車庫(kù)，此贈(zèng)送其實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)中已包括贈(zèng)品價(jià)格，不符合企業(yè)所得稅的無償贈(zèng)送規(guī)定，非視同銷售，分別做購(gòu)房與車庫(kù)的銷售處理，分別確認(rèn)收入、分別結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、分別開具發(fā)票，應(yīng)交企業(yè)所得稅。

2.贈(zèng)送外購(gòu)物品，如購(gòu)房送空調(diào)，可分兩種處理方式：

（1）贈(zèng)外購(gòu)物品做營(yíng)銷費(fèi)用處理，此贈(zèng)送其實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)中已包括贈(zèng)品價(jià)格，不符合企業(yè)所得稅的無償贈(zèng)送規(guī)定，非視同銷售，分別做購(gòu)房與贈(zèng)品的銷售處理，應(yīng)交企業(yè)所得稅。

（2）贈(zèng)外購(gòu)物品按兼營(yíng)處理，增加贈(zèng)品的經(jīng)營(yíng)范圍，此贈(zèng)送其實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)中已包括贈(zèng)品價(jià)格，不符合企業(yè)所得稅的無償贈(zèng)送規(guī)定，非視同銷售，分別做購(gòu)房與贈(zèng)品的銷售處理，分別結(jié)轉(zhuǎn)成本、分別開具發(fā)票，應(yīng)交企業(yè)所得稅。

3.出售精裝修房的模式處理：

精裝修房因構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品不可分割部分，所銷房?jī)r(jià)高于普通的毛坯房，在銷售合同中注明精裝明細(xì)，按出售自行開發(fā)產(chǎn)品交企業(yè)所得稅。

第二類、對(duì)購(gòu)房非成交客戶的贈(zèng)品，如為促銷活動(dòng)人人均送的小禮品，可按如下處理：

這類贈(zèng)品模式毋庸疑置符合無償贈(zèng)送規(guī)定，應(yīng)視同銷售交企業(yè)所得稅。

“買贈(zèng)促銷” 個(gè)人所得稅方面

（一）國(guó)家層面政策規(guī)定：

“買贈(zèng)促銷”個(gè)人所得稅方面，根據(jù)財(cái)稅【2011】50號(hào)：《 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》

1.企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，對(duì)個(gè)人取得的禮品所得，按照“其他所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。

2.企業(yè)在向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，如通信企業(yè)對(duì)個(gè)人購(gòu)買手機(jī)贈(zèng)話費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)，或者購(gòu)話費(fèi)贈(zèng)手機(jī)等；不需交個(gè)人所得稅。

（二）實(shí)務(wù)中“買贈(zèng)促銷”個(gè)人所得稅涉稅

“買贈(zèng)促銷”模式實(shí)質(zhì)分為兩類，

第一類、對(duì)購(gòu)房成交客戶的贈(zèng)送，如買房送家電等，符合企業(yè)在向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，不交個(gè)人所得稅；

第二類、對(duì)購(gòu)房非成交客戶的贈(zèng)送，如為促銷活動(dòng)人人均送的小禮品不符合企業(yè)在向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，應(yīng)代扣個(gè)人所得稅。

還想學(xué)習(xí)更多財(cái)稅知識(shí)嗎？

快來正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校-開放課堂看

史潔然老師講解的

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)主管“財(cái)稅表”吧！

課程分為財(cái)務(wù)基礎(chǔ)篇、稅務(wù)篇、實(shí)戰(zhàn)篇三個(gè)部分，針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的行業(yè)特色全面講解。內(nèi)容包括房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)、成本核算、特殊費(fèi)用處理、銷售核算、涉稅實(shí)務(wù)、投資測(cè)算、融資操作、合同審核等內(nèi)容，干貨滿滿。通過本課程的學(xué)習(xí)，學(xué)員可以快速掌握房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算的核心要點(diǎn)、稅務(wù)處理規(guī)則并能夠在錯(cuò)綜復(fù)雜的實(shí)務(wù)環(huán)境中熟練運(yùn)用。幫助有志于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)財(cái)務(wù)工作的學(xué)員朋友實(shí)現(xiàn)零基礎(chǔ)快速融入，打開職業(yè)晉升通道。真正的房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)一課在手、實(shí)務(wù)都有！心動(dòng)不如行動(dòng)，快來學(xué)習(xí)吧！點(diǎn)擊圖片即可報(bào)名>>