契稅是以境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為為征稅對象，依據(jù)土地使用權(quán)、房屋的價格，向承受的單位和個人征收的一種稅。契稅的稅率由國家規(guī)定，沒有籌劃空間，要降低契稅，只有從土地使用權(quán)或房屋的價格，即征稅依據(jù)上進(jìn)行籌劃。由于土地使用權(quán)或房屋的價格是合同中的重要涉稅條款，要降低契稅，就必須降低土地使用權(quán)或房屋的價格，要降低土地使用權(quán)或房屋的價格，主要取決于合同如何簽訂。為此，企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，要有合同控稅意識，必須掌握各類合同節(jié)稅的簽訂技巧。
一、簽訂等價交換合同可實現(xiàn)節(jié)稅目標(biāo)
（一）籌劃法律依據(jù)
《契稅暫行條例》第四條（三）項規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換的契稅的計稅依據(jù)，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。《契稅暫行條例細(xì)則》第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照前款征稅。
�。ǘ┗I劃方案
基于以上政策法律依據(jù)，企業(yè)通過簽訂等價交換合同，可以享受免征契稅的優(yōu)惠政策，實現(xiàn)節(jié)稅目的。如果兩個企業(yè)相互購買對方的土地使用權(quán)或房屋，或一方購買另一方的土地使用權(quán)（房屋），而另一方購買對方的房屋（土地使用權(quán)），一定要簽訂交換合同，而不能簽訂購買合同。
【案例1】甲公司有一塊土地價值3 000萬元擬出售給乙方公司，然后從乙公司購買其另外一塊價值3 000萬元的土地。假設(shè)繳納契稅的稅率為4%，甲公司和乙公司雙方需簽訂一份土地銷售合同及一份土地購買合同，兩份合同約定的銷售價格都為 3 000萬元，請分析如何進(jìn)行納稅籌劃，實現(xiàn)契稅最低。
籌劃前的契稅成本：甲公司應(yīng)繳納契稅=3 000×4%=120（萬元），乙公司也應(yīng)繳納契稅=3 000×4%=120（萬元）。
根據(jù)《契稅暫行條例》關(guān)于免征契稅的規(guī)定，納稅籌劃方案如下：甲公司與乙公司改變合同定立方式，簽訂土地使用權(quán)交換合同，合同約定以3 000萬元的價格等價交換雙方土地。
根據(jù)《契稅暫行條例細(xì)則》第十條規(guī)定，甲公司和乙公司各自免征契稅120萬元，即可以節(jié)省120萬元契稅。
二、簽訂分立合同，分解銷售額，節(jié)省契稅成本
（一）籌劃的法律依據(jù)
財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)》（財稅[2004]126號，以下簡稱財稅[2004]126號）的規(guī)定：
（1）對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。
（2）采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅。
�。�3）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。
�。ǘ┘{稅籌劃方案
基于以上法律依據(jù)，企業(yè)在買賣房屋及其附屬物時，可以簽訂兩份合同，一份是房屋買賣合同，一份是附屬物買賣合同，可以實現(xiàn)附屬物不交接契稅的目的。
【案例2】甲公司有一化肥生產(chǎn)車間擬出售給乙化工公司，該化肥生產(chǎn)車間有一幢生產(chǎn)廠房及其他生產(chǎn)廠房附屬物，附屬物主要為圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等，化肥生產(chǎn)車間總占地面積3 000平方米，整體評估價為600萬元（其中生產(chǎn)廠房評估價為160萬元，3000平方米土地評估價為240萬元，其他生產(chǎn)廠房附屬物評估價為200萬元），乙化工公司按整體評估價600萬元購買，假設(shè)繳納契稅的稅率為4%，請分析如何簽訂合同使乙化工公司繳納的契稅最低。
籌劃前的契稅成本：乙化工公司應(yīng)繳納契稅=600×4%=24（萬元）。
根據(jù)財稅[2004]126號規(guī)定，納稅籌劃方案如下：甲公司與乙化工公司簽訂兩份銷售合同，第一份合同為銷售生產(chǎn)廠房及占地3 000平方米土地使用權(quán)的合同，銷售合同價款為400萬元，第二份合同為銷售獨立于房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物以及地面附著物（主要包括圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等）的合同，銷售合同價款為200萬元。
經(jīng)上述籌劃，乙化工公司只就第一份銷售合同繳納契稅，應(yīng)繳納契稅=400×4%=16（萬元），第二份合同不繳納契稅，比籌劃前節(jié)約契稅支出8萬元。