你是否想了解房地產(chǎn)從開(kāi)辦、融資、預(yù)收、竣工、交房到清算全流程的納稅籌劃和涉稅問(wèn)題？
正保開(kāi)放平臺(tái)先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)直播互動(dòng)教學(xué)平臺(tái)，開(kāi)設(shè)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程納稅籌劃案例與涉稅問(wèn)題解析》，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程為主線，按開(kāi)發(fā)的時(shí)間順序介紹了房地產(chǎn)公司從拿地、項(xiàng)目公司設(shè)立、項(xiàng)目建造開(kāi)發(fā)、開(kāi)盤(pán)預(yù)售到竣工交房全流程各環(huán)節(jié)經(jīng)常遇到的稅收問(wèn)題和如何進(jìn)行安全納稅籌劃。
| 課程名稱(chēng)】 | 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程納稅籌劃案例與涉稅問(wèn)題解析 |
| 【上課時(shí)間】 | 周末班2013年7月20日 和 7月27日（上午9:00-12:00 下午14:00-17:00） |
| 【面向?qū)W員】 | 各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員， 全國(guó)學(xué)員不限地域可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)，僅限35人。 |
| 【授課老師】 | 朱光磊：中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，南京大學(xué)MBA，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)10年，現(xiàn)在某房地產(chǎn)集團(tuán)從事稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，同時(shí)擔(dān)任多家房地產(chǎn)集團(tuán)稅務(wù)顧問(wèn)，并為數(shù)百家房地產(chǎn)公司做過(guò)稅收培訓(xùn)。 |
【授課內(nèi)容】
一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與涉稅簡(jiǎn)介
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介
2、房地產(chǎn)公司涉稅簡(jiǎn)介
二、購(gòu)買(mǎi)土地環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
1、購(gòu)地合同所涉印花稅、土地使用稅、契稅風(fēng)險(xiǎn)
問(wèn)題1：母公司、項(xiàng)目公司、國(guó)土局三方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是否要再次交印花稅？
問(wèn)題2：印花稅的納稅主體是母公司還是項(xiàng)目公司？
問(wèn)題3：如果沒(méi)有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問(wèn)題4：如果國(guó)土局沒(méi)有按期交付土地，項(xiàng)目公司如何交土地使用稅？
問(wèn)題5：房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)用地的土地使用稅什么時(shí)候停止交納？
問(wèn)題6：未辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的集體用地，由誰(shuí)交稅？
問(wèn)題7：如果土地出讓合同中沒(méi)有包含市政建設(shè)配套費(fèi)，市政建設(shè)配套費(fèi)通過(guò)規(guī)費(fèi)的形式在前期報(bào)批報(bào)建時(shí)收取，這市政建設(shè)配套費(fèi)是否作為契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)？
2、房地分離如何繳納契稅
問(wèn)題8：房與地分離，應(yīng)該按什么作為契稅的計(jì)稅依據(jù)？
問(wèn)題9：土地變性合同是否交契稅？是否交印花稅？
3、關(guān)注資本運(yùn)作手法產(chǎn)生額外的稅收負(fù)擔(dān)
問(wèn)題10：出售股權(quán)的行為是否屬于稅收籌劃？
問(wèn)題11：乙公司決定改用該地塊土地使用權(quán)投資成立丁公司，再通過(guò)轉(zhuǎn)讓丁公司股權(quán)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是否產(chǎn)生節(jié)稅效果？
4、拆遷補(bǔ)償用房的涉稅處理
問(wèn)題12：拆遷補(bǔ)償用房是否交營(yíng)業(yè)稅？計(jì)稅依據(jù)是？何時(shí)交？
問(wèn)題13：拆遷補(bǔ)償用房是否交企業(yè)所得稅？計(jì)稅依據(jù)是什么？
問(wèn)題14：拆遷補(bǔ)償用房土地增值稅如何處理？
5、集體用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊處理
問(wèn)題15：以集體用地進(jìn)行投資，取得定額收益，如何交稅？
問(wèn)題16：由于企業(yè)搬遷取得的建筑物及固定資產(chǎn)補(bǔ)償款如何交稅？
問(wèn)題17：聯(lián)合建房取得的收入如何交營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅？
三、公司設(shè)立環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
1、選對(duì)公司注冊(cè)地
問(wèn)題18：甲房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該將項(xiàng)目公司乙設(shè)立在B鎮(zhèn)？
問(wèn)題19：條件變化后，C鎮(zhèn)招商條件有哪些陷阱？
2、注冊(cè)資本金與資本弱化3、分公司或子公司的選擇
4、開(kāi)辦期的止點(diǎn)
問(wèn)題20：乙公司的開(kāi)辦期什么時(shí)候結(jié)束？
問(wèn)題21：乙公司的開(kāi)辦費(fèi)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
四、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
1、境外設(shè)計(jì)費(fèi)涉稅解析
問(wèn)題22：境外乙公司為境內(nèi)提供設(shè)計(jì)服務(wù)，乙公司如何交納營(yíng)業(yè)稅？
問(wèn)題23：境外乙公司是否需要在中國(guó)境內(nèi)交納企業(yè)所得稅？
2、甲供材的避稅空間
問(wèn)題24：哪些材料進(jìn)行甲供可以實(shí)現(xiàn)甲公司從集團(tuán)層面的節(jié)稅？
問(wèn)題25：外墻面磚、門(mén)窗、幕墻是否是裝飾材料？
3、統(tǒng)借統(tǒng)還的法律形式
問(wèn)題26：甲集團(tuán)公司將貸款轉(zhuǎn)貸給乙公司，甲集團(tuán)向乙公司收取的利息是否交納營(yíng)業(yè)稅？
問(wèn)題27：如何才能做到集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還免除甲集團(tuán)公司轉(zhuǎn)貸給乙公司的營(yíng)業(yè)稅？
4、母子公司往來(lái)不需交營(yíng)業(yè)稅
問(wèn)題28：集團(tuán)內(nèi)資金往來(lái)，丙集團(tuán)公司未向乙子公司收取利息，是否要被核定營(yíng)業(yè)稅與企業(yè)所得稅？
問(wèn)題29：甲集團(tuán)公司將流動(dòng)貸款給乙子公司占用，甲的流動(dòng)貸款產(chǎn)生的銀行利息費(fèi)用是否可以在企業(yè)所得稅前扣除？
五、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
1、購(gòu)房俱樂(lè)部會(huì)員費(fèi)的納稅時(shí)點(diǎn)
問(wèn)題30：采用會(huì)員費(fèi)形式取得的意向金，是否需交營(yíng)業(yè)稅？甲房地產(chǎn)公司為收取的會(huì)員費(fèi)補(bǔ)交滯納金合理嗎？
2、賣(mài)房送汽車(chē)是否混合銷(xiāo)售行為
問(wèn)題31：賣(mài)房送汽車(chē)是否混合了銷(xiāo)售行為？
問(wèn)題32：贈(zèng)送的奔馳汽車(chē)是否應(yīng)交增值稅？
問(wèn)題33：贈(zèng)送的奔馳汽車(chē)是否應(yīng)交企業(yè)所得稅？
問(wèn)題34：贈(zèng)送的奔馳汽車(chē)是否代扣個(gè)人所得稅？
3、無(wú)產(chǎn)權(quán)證地下建筑是否可以轉(zhuǎn)讓
問(wèn)題35：地上無(wú)產(chǎn)權(quán)證的架空層歸誰(shuí)所有？
問(wèn)題36：地下無(wú)產(chǎn)權(quán)證且非人防工程的地下車(chē)庫(kù)歸誰(shuí)所有？哪份資料是界定可售建筑面積的權(quán)威資料？
問(wèn)題37：地下人防改造的車(chē)庫(kù)歸誰(shuí)所有？地下人防工程的轉(zhuǎn)租行為，要不要交房產(chǎn)稅？如交，是差額還是全額？地下停車(chē)場(chǎng)成本，可以按31號(hào)文的規(guī)定執(zhí)行嗎？物業(yè)用房的成本如何扣除？
問(wèn)題38：無(wú)產(chǎn)權(quán)證建筑物是否可售？
問(wèn)題39：持有型地下車(chē)位不保留成本，是否要補(bǔ)交企業(yè)所得稅？
4、精裝房銷(xiāo)售的流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題
問(wèn)題40：空調(diào)、整體櫥柜按什么交增值稅？
問(wèn)題41：銷(xiāo)售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅？
問(wèn)題42：精裝房的裝修是否交契稅？
問(wèn)題43：將銷(xiāo)售精裝房分劈成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋，如何交營(yíng)業(yè)稅？
5、購(gòu)入在建工程開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售是否可以差額征營(yíng)業(yè)稅
6、售樓處、樣板房的涉稅問(wèn)題
7、合作建房
問(wèn)題44：合營(yíng)企業(yè)的法律形式與文件適用性分析
8、同是違約金納稅并不同
問(wèn)題45：不履行合同而沒(méi)收張某的定金是否需交營(yíng)業(yè)稅？
問(wèn)題46：部分履行合同而收取王某的滯納金是否需交營(yíng)業(yè)稅？
9、合同簽訂過(guò)程中應(yīng)關(guān)注的財(cái)稅問(wèn)題
問(wèn)題47：地下車(chē)位是否應(yīng)按無(wú)償捐贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)而補(bǔ)征營(yíng)業(yè)稅？
六、竣工后環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
1、竣工備案的形式要件及涉稅后果
問(wèn)題48：甲房地產(chǎn)公司是否需補(bǔ)企業(yè)所得稅與滯納金？
2、交房才是所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志
問(wèn)題49：會(huì)計(jì)上，甲房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售成本是多少？
3、資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與房產(chǎn)稅疑難問(wèn)題
問(wèn)題50：發(fā)生的固定資產(chǎn)改良如何增加資產(chǎn)原值？
問(wèn)題51：Y項(xiàng)目的租金是否交房產(chǎn)稅？
問(wèn)題52：出租的大型游船租金收入，是否交房產(chǎn)稅？
問(wèn)題53：出租簡(jiǎn)易農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)收取的租金是否交房產(chǎn)稅？
問(wèn)題54：免租期的納稅義務(wù)人到底是誰(shuí)？
問(wèn)題55：如何區(qū)分獨(dú)立地下建筑和與地上房屋相連的地下建筑？
問(wèn)題56：如何利用轉(zhuǎn)租不征稅進(jìn)行籌劃節(jié)稅？
問(wèn)題57：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)最優(yōu)化？
問(wèn)題58：排氣管道是否要并入房產(chǎn)原值征房產(chǎn)稅？
問(wèn)題59：以上各種車(chē)位如何交房產(chǎn)稅？
問(wèn)題60：物業(yè)用房是否應(yīng)交房產(chǎn)稅？由誰(shuí)交？
七、企業(yè)所得稅應(yīng)對(duì)方案
1、國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)文亮點(diǎn)與漏洞解析
思考1：31號(hào)文規(guī)范了銷(xiāo)售期房的常規(guī)商業(yè)模式，收入以收付實(shí)現(xiàn)制進(jìn)行確認(rèn)；不適用于銷(xiāo)售現(xiàn)房的商業(yè)模式。成本的確認(rèn)原則與收入的確認(rèn)原則不能匹配，如何協(xié)調(diào)？
思考2：對(duì)于成本的分?jǐn)偅?guī)定了兩種分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)，會(huì)導(dǎo)致不同的稅收后果，分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇有很大的籌劃空間，如何籌劃？
思考3：成本對(duì)象的選擇存在技巧，如何選擇最佳的成本對(duì)象？
思考4：商業(yè)地產(chǎn)二次以上成本調(diào)整及資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量存在難題，如何解決？
思考5：31號(hào)文存在漏洞可以全額預(yù)提成本，如何操作？
2、收入的確認(rèn)
3、成本計(jì)算與分?jǐn)?/p>
4、期間費(fèi)用的處理
5、企業(yè)所得稅財(cái)稅處理案例
思考1：房地產(chǎn)公司的傭金到底是按5%還是10%扣除？
思考2：為什么說(shuō)房地產(chǎn)公司的避稅重災(zāi)區(qū)是在房地產(chǎn)公司的成本核算上？為什么說(shuō)房地產(chǎn)公司的真實(shí)成本由工程決算人員掌握，財(cái)務(wù)人員僅是根據(jù)財(cái)稅需要進(jìn)行組合而已？如何利用稅法漏洞進(jìn)行成本籌劃？
思考3：成本籌劃的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在什么地方？
思考4：房地產(chǎn)公司的成本核算流程是怎樣的？
思考5：房地產(chǎn)公司的合同風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)介紹
問(wèn)題61：乙公司籌建期業(yè)務(wù)招待費(fèi)是否有扣除限額？
問(wèn)題62：2010年乙公司如何進(jìn)行財(cái)稅處理
問(wèn)題63：2011年乙公司如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
問(wèn)題64：2012年乙公司如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
6、關(guān)聯(lián)方借款利息扣除
