各省轄市及蘇州工業(yè)園區(qū)國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，常熟市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，張家港保稅區(qū)國家稅務(wù)局，省國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局直屬分局：

　　為進一步深化企業(yè)所得稅納稅評估工作，逐步建立科學(xué)完善的評估指標體系和行業(yè)參數(shù)，全面提升我省企業(yè)所得稅管理水平，經(jīng)省國稅局、省地稅局研究決定，在全省范圍內(nèi)聯(lián)合開展對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估工作。具體要求通知如下：

　　一、納稅評估的對象：各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。

　　二、納稅評估指標采集要求

　　1、樣本抽取方法：各地可結(jié)合本地實際，選擇財務(wù)核算健全、納稅信譽較好的企業(yè)作為樣本企業(yè)，同時兼顧不同類型的樓盤。各單位樣本總數(shù)不得低于10件，樓盤類型可按高檔住宅、普通住宅及經(jīng)濟適用房分類。

　　2、數(shù)據(jù)采集年度：2002-2004年；

　　3、采集的數(shù)據(jù)必須是經(jīng)過評估確認后的會計核算口徑數(shù)據(jù)。

　　三、納稅評估的具體內(nèi)容

　　除進行數(shù)據(jù)比對、分析、測算等實證分析外，還要對本企業(yè)下列情況進行分析，并據(jù)此對相關(guān)數(shù)據(jù)進行修正，力求指標數(shù)據(jù)的準確性。

　　1、應(yīng)稅營業(yè)額的確認是否正確、合理，營業(yè)收入是否包括各種價外費用；按合同規(guī)定時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否包括在內(nèi)；關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理；

　　2、銷售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否單獨核算；

　　3、各種房產(chǎn)出租收入是否計入收入總額；

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的，如開發(fā)合同或協(xié)議約定向合作各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，是否按非貨幣交易的有關(guān)規(guī)定進行稅務(wù)處理；如合同或協(xié)議約定分配項目利潤的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按稅后利潤進行分配；

　　5、是否存在以房抵債等視同銷售行為；

　　6、車庫等配套設(shè)施銷售是否并入收入總額；

　　7、是否存在價格明顯偏低而無正當(dāng)理由現(xiàn)象；

　　8、開發(fā)產(chǎn)品的成本和費用的核算和扣除是否符合規(guī)定；

　　9、借款費用是否按規(guī)定計入開發(fā)成本和期間費用；

　　10、土地出讓金是否按規(guī)定計入開發(fā)成本；

　　11、各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理，如何計提折舊的；

　　12、構(gòu)成開發(fā)成本的各類支出的憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬。

　　四、實施步驟

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估工作于7月1日-12月31日進行，請各地做好評估前的方案設(shè)計、樣本選擇等準備工作。

　　2、各級國、地稅局要加強協(xié)作，互通工作進展情況、存在問題以及下一步的工作重點，9月底前分別向省國、地稅局報送一期工作簡報。

　　3、省國稅局、省地稅局將對房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估工作情況進行跟蹤管理，并根據(jù)工作進展情況適時調(diào)整工作方案。各省轄市國、地稅局在12月31日前應(yīng)對納稅評估工作進行總結(jié)，總結(jié)內(nèi)容包括房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估工作的基本情況，房地產(chǎn)企業(yè)征管工作中存在的主要問題及其有針對性的管理的措施；本次評估給定的指標中哪些指標敏感度較強，除給定指標外，還有那些指標比較適合于房地產(chǎn)企業(yè)。除工作總結(jié)外，還應(yīng)附報附表 1、附表2及1 件優(yōu)秀案例。

　　附件：1、2002-2004年度房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估指標采集表

　　2、企業(yè)所得稅納稅評估統(tǒng)計匯總表

　　江蘇省國家稅務(wù)局
　　二○○五年六月七日

　　附注一：取數(shù)來源

　　1、資產(chǎn)總額（取自資產(chǎn)負債表）；

　　2、主營業(yè)務(wù)收入（取自利潤表）；

　　3、其他業(yè)務(wù)收入（取自“其他業(yè)務(wù)收入”期末余額）；

　　4、計入開發(fā)成本的配套設(shè)施費用（取自“生產(chǎn)成本-配套設(shè)施” 期末余額）；

　　5、利息支出（“財務(wù)費用”借方合計數(shù)+計入“生產(chǎn)成本”的利息支出）；

　　6、計入成本的利息支出（取自“生產(chǎn)成本”-借款費用支出“科目）；

　　8、開發(fā)成本（取自“生產(chǎn)成本”期末余額）；

　　9、主營業(yè)務(wù)利潤（取自利潤表）；

　　10、利潤總額（取自利潤表）；

　　11、凈利潤（取自利潤表）；

　　12、所有者權(quán)益（取自資產(chǎn)負債表）；

　　13、納稅調(diào)整后所得（評估確認后計算得出）；

　　14、應(yīng)納稅所得額（評估確認后計算得出）；

　　15、應(yīng)納所得稅（評估確認后計算得出）；

　　16、實際上繳所得稅（評估確認后計算得出）。

　　附注二：指標公式

　　1、總資產(chǎn)報酬率=（利潤總額+利息支出）/（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）÷2

　　2、凈資產(chǎn)報酬率=凈利潤/（期初所有者權(quán)益+期末所有者權(quán)益）÷2

　　3、主營業(yè)務(wù)利潤率=主營業(yè)務(wù)利潤/主營業(yè)務(wù)收入

　　4、所得稅稅收貢獻率=應(yīng)納所得稅額/主營業(yè)務(wù)收入

　　5、應(yīng)稅所得率=納稅調(diào)整后所得/（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）

　　6、成本中借款費用比重=計入成本的利息支出/利息支出

　　7、成本中配套設(shè)施比重=計入開發(fā)成本的配套設(shè)施費用/開發(fā)成本

　　8、主營業(yè)務(wù)利潤變動率與主營業(yè)務(wù)收入變動率比值=（本年主營業(yè)務(wù)利潤÷上年主營業(yè)務(wù)利潤-1）/（本年主營業(yè)務(wù)收入÷上年主營業(yè)務(wù)收入-1）

　　9、所得稅變動率與利潤變動率比值=（本年應(yīng)納所得稅額÷上年應(yīng)納所得稅額-1）/（本年利潤總額÷上年利潤總額-1）

　　10、每平方米建筑成本=（支付給建筑企業(yè)的建筑成本或自建產(chǎn)品的建筑成本）/總建筑面積。