銀行個(gè)人房貸的創(chuàng)新產(chǎn)品越來越多，房貸市場一片繁榮景象。但同時(shí)，過度競爭也為各銀行埋下隱患近期，一系列信貸新政的出臺(tái)吹響了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的號(hào)角。
央行4月28日上調(diào)貸款利率后，銀監(jiān)會(huì)再念“緊箍咒”，對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步提出指導(dǎo)意見，將房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重（個(gè)人抵押房地產(chǎn)信貸維持不變）由目前的100%提高到150%以上。隨后，坊間流傳已久的“首付比例提高到房價(jià)3～4成” 的消息也得到證實(shí)。從6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％（購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的除外）。接連出臺(tái)的各項(xiàng)政策直指銀行產(chǎn)品創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)。
自去年以來，各銀行幾乎都卷入了一場以“創(chuàng)新”為名的房貸爭奪戰(zhàn)，個(gè)人房貸產(chǎn)品創(chuàng)新如火如荼。迫于市場競爭壓力，銀行在新業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理中放松了警惕。
年報(bào)顯示，多家銀行個(gè)人住房貸款均有較大增幅，個(gè)人住房貸款的重要性已提升至銀行“戰(zhàn)略性”地位。激增的房貸與快速上漲的房價(jià)形成合力，使個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。銀監(jiān)會(huì)銀行監(jiān)管一部副主任沈曉明日前警告：去年個(gè)人住房不良貸款率一直在1%以內(nèi)，但現(xiàn)在已開始小幅上升，達(dá)到1.5％左右，達(dá)到國際公認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)警戒線。
“創(chuàng)新”多為復(fù)制
這場以“創(chuàng)新”為名的爭奪戰(zhàn)已在全國蔓延，在北京、上海、廣州這些大城市爭奪更加激烈。初步測算，僅在還貸方式上，目前市場上就有包括固定利率和浮動(dòng)利率等近10種類型。
今年3月，深圳發(fā)展銀行推出“雙周供”個(gè)人按揭業(yè)務(wù)，工商銀行跟著推出“個(gè)人房貸寬限期”還貸方式，并針鋒相對(duì)快速推出名為“直客式房貸”的新型業(yè)務(wù)。4月初，建設(shè)銀行也加入競爭的行列，推出類似循環(huán)貸款的“個(gè)貸通”系列產(chǎn)品。此外，其他銀行也紛紛跟進(jìn)，競相模仿推出新業(yè)務(wù)。
銀行原先進(jìn)行的產(chǎn)品創(chuàng)新只是爭搶客戶的競爭手段，引發(fā)了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的激烈競爭，給內(nèi)控管理和風(fēng)險(xiǎn)控制帶來了新的挑戰(zhàn)。
“從一些地方銀監(jiān)局對(duì)商業(yè)銀行房貸新品種的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，其潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視�！鄙驎悦髡f，“比較嚴(yán)重的是，現(xiàn)在個(gè)別商業(yè)銀行的分行開展的房貸新業(yè)務(wù)，并沒有經(jīng)過總行授權(quán)，也未經(jīng)過監(jiān)管部門審批或報(bào)備就開始操作。因此，部分個(gè)人房貸產(chǎn)品實(shí)質(zhì)上加大了銀行風(fēng)險(xiǎn)�！�
一位農(nóng)行人士分析，一般來說，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重是50%，隨著貸款者逐年歸還本金和利息，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也逐年降低。不過，目前市場上推出的循環(huán)貸款模式則可能加大風(fēng)險(xiǎn)。
工行推出的一種個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)允許貸款授信額度隨房產(chǎn)升值而追加，采取一次授信、多次循環(huán)使用貸款方式，最高貸款額為房價(jià)的8成。如果客戶依據(jù)市場變化，認(rèn)為已抵押的房產(chǎn)升值，可向銀行申請(qǐng)?zhí)岣呤谛蓬~度，評(píng)估由銀行實(shí)施。假如，銀行評(píng)估客戶抵押的房產(chǎn)由80萬元升值為100萬元，最高貸款額度也就由64萬元升至80萬元。
上述農(nóng)行人士指出“這種業(yè)務(wù)隱藏著很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)，抵押物貶值，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大。實(shí)際上，該房貸的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重超過了50%.”如果銀行對(duì)這部分循環(huán)貸款的用途不加限制，一些客戶可能會(huì)做手腳，套用貸款用于炒股等風(fēng)險(xiǎn)較大的投資。
據(jù)了解，另一種風(fēng)險(xiǎn)較大的新業(yè)務(wù)是“直客式”房貸。過去銀行發(fā)放貸款要求開發(fā)商做擔(dān)保，并且在產(chǎn)權(quán)過戶、抵押落實(shí)、用途鎖定后才會(huì)放款。推出“直客式”后，銀行在沒有實(shí)際交易情況下發(fā)放貸款，如果流程監(jiān)管不嚴(yán)會(huì)加大銀行風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)界人士認(rèn)為，“直客式”房貸之所以盛行，是因?yàn)檫@是銀行爭奪捆綁貸款的撒手锏。一家銀行在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放開發(fā)貸款的同時(shí)，一般要求同時(shí)發(fā)放個(gè)人按揭貸款。其他銀行想爭搶這種指定一家銀行的客戶不是一件容易的事。
在服務(wù)上差異已經(jīng)不大的前提下，各家銀行紛紛加速產(chǎn)品創(chuàng)新以挖取同行的客戶。深發(fā)展年初推出的“雙周供”便有促使客戶“轉(zhuǎn)會(huì)”的意圖。“該產(chǎn)品為非交易轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)品種，由于推出后市場反應(yīng)較大，不少客戶要求轉(zhuǎn)按揭，因此，深發(fā)展受到不少同業(yè)的譴責(zé)和攻擊�！蹦彻煞葜沏y行人士說。
這些所謂的創(chuàng)新品種被復(fù)制的難度并不大。例如，某行推出存款抵扣利息的貸款品種后，市場上不久就有多種類似產(chǎn)品出現(xiàn)，如民生銀行“貸生利”、建行“存貸通”等�！靶缕贩N的技術(shù)屏蔽至多半年，只不過先開發(fā)新品種的銀行會(huì)搶占市場先機(jī)而已，但持續(xù)的時(shí)間不會(huì)很長�！泵裆y行房貸部一位人士說。
忽視潛在風(fēng)險(xiǎn)
銀行目前對(duì)房貸的態(tài)度是“明知山有虎，偏向虎山行”，似乎與管理層宏觀調(diào)控的初衷背道而馳。那么，銀行為什么對(duì)個(gè)人房貸情有獨(dú)鐘呢？低風(fēng)險(xiǎn)、高收益是首要原因。據(jù)介紹，即使個(gè)人房貸積累的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，達(dá)到1.5％的不良貸款率，與房地產(chǎn)開發(fā)超過10％的不良貸款率相比仍是相對(duì)安全的。同時(shí)，個(gè)人房貸利率還有上調(diào)趨勢(shì)，將增大銀行的盈利空間，這也可以沖抵一部分風(fēng)險(xiǎn)。
除此之外，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)還具有附帶效益多的優(yōu)點(diǎn)，可以成為個(gè)人業(yè)務(wù)產(chǎn)品綜合營銷的基礎(chǔ)資源。
例如，有些銀行將個(gè)人房貸業(yè)務(wù)與信用卡業(yè)務(wù)進(jìn)行捆綁銷售。個(gè)人房貸客戶與銀行有幾年甚至幾十年的業(yè)務(wù)關(guān)系，是銀行培養(yǎng)高端客戶的重要基礎(chǔ)。
一些實(shí)力較弱難以爭搶到個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，則通過在一些細(xì)節(jié)上與開發(fā)商合作，另辟蹊徑開發(fā)出個(gè)人銀行業(yè)務(wù)新渠道。深圳商業(yè)銀行就將業(yè)主必備的門禁卡與信用卡捆綁起來，“個(gè)貸與信用卡捆綁起來，一戶只能捆一張，但與門禁卡捆起來一戶至少能辦兩張�！痹撔泄ぷ魅藛T說。
根據(jù)巴塞爾新協(xié)議，到2006年底，我國商業(yè)銀行資本充足率要達(dá)到8％以上。開拓風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重低的品種成為各銀行提高資金效率的方式。個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為一般貸款的一半，因而成為各家銀行重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)。
在招行年報(bào)中，可以看到“提高個(gè)人房貸在一般貸款中所占水平”的說法，該行去年該比例提高2.39％。銀監(jiān)會(huì)此次出臺(tái)的指導(dǎo)意見，并未提高個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，看來，監(jiān)管層對(duì)個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)雖有一定認(rèn)識(shí)，但還是給銀行自行調(diào)節(jié)留下了空間。
對(duì)融資渠道的競爭也促使銀行將工作重心從對(duì)公業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到對(duì)私業(yè)務(wù)�！�2006年底，銀行業(yè)務(wù)將向外資全面開放，大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)的業(yè)務(wù)越來越難以爭取。股權(quán)分置問題解決后，上市公司將更多通過股市融資。發(fā)改委、央行又在積極推進(jìn)企業(yè)債、短期融資券，這些融資渠道打開后，會(huì)很大程度上造成大客戶流失和信貸資金分流�！鞭r(nóng)行個(gè)人信貸消費(fèi)處負(fù)責(zé)人說，“當(dāng)前銀行流動(dòng)性過剩，房地產(chǎn)貸款利率較高，在息差占收入比重逾70%的情況下，面臨盈利壓力的銀行視這塊業(yè)務(wù)為‘香餑餑’，是不會(huì)輕易放棄的。緊縮政策能多大程度抑制銀行的放貸沖動(dòng)有待觀察。”
風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露
盡管管理層已連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，但業(yè)內(nèi)人士普遍表示，這些措施的落實(shí)必須要得到各家銀行的配合，從銀行自身來說，顯然缺乏配合的動(dòng)力。
激烈的競爭使各銀行的個(gè)人房貸增量均有明顯上升。建行2005年年報(bào)顯示，其個(gè)人住房貸款余額較上年增長12.5％。而指責(zé)建行“沒有按照國家要求收縮房貸規(guī)模”的招行也是五十步笑百步。根據(jù)招行年報(bào)，其2005年個(gè)人貸款新增192.74億元，居股份制銀行第一位，貸款余額占一般性貸款的19.88％，比年初提高了2.39％。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，銀行往往通過給開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸款，來取得該樓盤項(xiàng)目的個(gè)貸業(yè)務(wù)。因此，必須與開發(fā)商建立良好關(guān)系。于是，銀行為搶得開發(fā)商而互相“挖墻角”，已是業(yè)界公開的秘密。
據(jù)某銀行內(nèi)部人士透露，該行就曾利用某開發(fā)商和原貸款行關(guān)系出現(xiàn)波動(dòng)和裂痕時(shí)，打著為其出謀劃策的旗號(hào)積極介入，不但成功置換了其開發(fā)貸款，還將其按揭業(yè)務(wù)一舉拿下。
在這樣一場爭搶開發(fā)商的斗爭中，銀行的放貸意愿十分強(qiáng)烈，無疑會(huì)放松對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制尺度，風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露。
《商業(yè)銀行法》規(guī)定，銀行對(duì)單一客戶貸款額不能超過資本金的10％，而開發(fā)商資金需求量通常都很大，在資本金不足情況下，銀行為滿足開發(fā)商的資金需要，只能被動(dòng)選擇 超額發(fā)放。據(jù)深發(fā)展2005年年報(bào)，其資本凈額僅48.8億元，即單一客戶貸款最多不得超過5億元。但其為前10名客戶的貸款超過了資本金的122％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
深發(fā)展的情況只是目前銀行業(yè)內(nèi)的一個(gè)縮影而已。正是銀行房貸的普遍“違規(guī)”，推動(dòng)今年一季度銀行信貸規(guī)模超乎尋常地全面增長。銀行貸款于2005年6月開始逐步回升，今年一季度，人民幣新增貸款竟高達(dá)1.26萬億元，占全年貨幣信貸投放2.5萬億元目標(biāo)的一半。與此同時(shí)，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的比重提高至28.4％，創(chuàng)2004年以來最高紀(jì)錄。
