中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格之所以迅速上升，不是一個(gè)簡(jiǎn)單市場(chǎng)機(jī)制的問(wèn)題，很大程度上是政府過(guò)渡干預(yù)造成的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不健全打擊投機(jī)需求——海內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)名家清華縱論房?jī)r(jià)迷局
應(yīng)清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵教授邀請(qǐng)，數(shù)位海內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)名家聚會(huì)清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，專題研討“宏觀經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱”，并縱論當(dāng)前房?jī)r(jià)迷局。如果說(shuō)名家們的觀點(diǎn)有什么共識(shí)的話，基本上都主張打擊投機(jī)需求，改變貸款體制、投融資體制的制度性弊端。
李稻葵 清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任、教授：
松供給 嚴(yán)需求
房地產(chǎn)問(wèn)題是一個(gè)長(zhǎng)期的問(wèn)題，不僅僅是短期的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要特別特別地警惕，因?yàn)榉浅Ｈ菀自斐砷L(zhǎng)期的隱患。這個(gè)問(wèn)題上，亞洲國(guó)家只有新加坡沒(méi)有犯錯(cuò)誤，其他國(guó)家都犯錯(cuò)誤了。該怎么辦呢，需要從機(jī)制上解決問(wèn)題。要松供給，嚴(yán)需求。供給方面要適當(dāng)?shù)胤潘�，并不是完全地放松�?以此大大緩解價(jià)格上升的壓力以及由此形成的泡沫。需求要控制，對(duì)于一些住房的需求，長(zhǎng)期投資的需求，我覺(jué)得是完全合理的，它是形成合理價(jià)格的基礎(chǔ)，這并不會(huì)引起泡沫。主要控制的是短期需求、即投機(jī)性需求，這是泡沫形成的根本因素。控制投機(jī)需求最有力的方式并不是物業(yè)稅，也不是控制利率，甚至不是控制貸款的首付比重。這些對(duì)于長(zhǎng)期需求的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)短期需求的作用， 對(duì)短期需求作用不大，甚至是刺激了它的上升。因?yàn)檫@些措施有信號(hào)意義，表示政府要收緊房地產(chǎn)行業(yè)了， 而過(guò)去的歷史表明， 大多數(shù)情況下，由于政府的政策不恰當(dāng)， 政府收緊房地產(chǎn)的結(jié)果是短期價(jià)格上升。 控制短期需求最有力的政策是對(duì)短期交易的增值要征稅。比如說(shuō)買了房子，五年轉(zhuǎn)手的話，要收30％增值稅。這是違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律嗎，不是的，即便在美國(guó)也是有這樣的稅，如果七年之后賣的話，不收增值稅，如果七年之內(nèi)賣，收增值稅。
徐滇慶 加拿大西安大略大學(xué)教授：
解決房地產(chǎn)問(wèn)題要打擊投機(jī)需求
房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求可以分正常需求和投機(jī)需求。投機(jī)需求又可以分很多。如果說(shuō)房地產(chǎn)過(guò)熱，我們要真正要防范的是泡沫經(jīng)濟(jì)，防范由泡沫經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致金融危機(jī)。泡沫經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)是投機(jī)需求。投機(jī)需求買進(jìn)一項(xiàng)東西的時(shí)候，它的目的不是消費(fèi)，而是出售，因此價(jià)格越高越有人買，最典型的就是股票和房地產(chǎn)，很容易大起大落。
目前中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格之所以迅速上升，不是一個(gè)簡(jiǎn)單市場(chǎng)機(jī)制的問(wèn)題，在很大程度上是政府過(guò)渡干預(yù)造成的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不健全。最近有人問(wèn)我，聽(tīng)說(shuō)央行要漲房款的首付，從20％提高到50％，我一聽(tīng)，只有四個(gè)字回答，叫“胡說(shuō)八道”，牛頭不對(duì)馬嘴，根本錯(cuò)了，我們打擊的是投機(jī)，而不是打擊正常的需求。為什么購(gòu)房貸款要首付20％？根據(jù)大量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，如果首付有20％的話，銀行房貸的不良貸款率可以壓到0.5％以下，再往下沒(méi)有什么意義了，對(duì)于增加銀行的穩(wěn)定沒(méi)有幫助，或者說(shuō)幫助很不明顯。但是，大幅度提高房貸的首付標(biāo)準(zhǔn)卻打擊了老百姓的正常需求，同時(shí)也損害了銀行的正常業(yè)務(wù)。一般的購(gòu)房貸款是銀行的主力項(xiàng)目，通常壞賬率很低，是優(yōu)質(zhì)可靠的。升到50％，就把我們的銀行搞死了。如果這樣做就搞錯(cuò)了打擊目標(biāo)。所以，政策判斷錯(cuò)了，就全錯(cuò)了。我們一定要對(duì)癥下藥。如果盲目地引進(jìn)一個(gè)政策，可能帶來(lái)惡果，以后要引進(jìn)十個(gè)政策來(lái)修補(bǔ)。
張立群 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員：
控制房?jī)r(jià)關(guān)鍵要控制投機(jī)需求
城市的房?jī)r(jià)在今年第一季度漲得比較多，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)幅度是下降的。這里面很重要的原因是跟土地有關(guān)系的，因?yàn)檫@個(gè)效果是滯后的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從拿到地、建房、到賣房，有四五年的周期。2003年控制土地政策的效果正在逐步呈現(xiàn)出來(lái)。北京市今年新招標(biāo)的幾塊地，價(jià)格已經(jīng)很高了�？梢哉f(shuō)，土地因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是很剛性的約束。
從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，行業(yè)利潤(rùn)率比較低，但是房地產(chǎn)利潤(rùn)率是比較吸引人的。從投資的角度來(lái)看，如果投資房地產(chǎn)，效益會(huì)更高。資金對(duì)高效益的追逐會(huì)不斷地升溫，容易導(dǎo)致金融與房地產(chǎn)結(jié)合的泡沫，這種可能性不能排除。
如果房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)問(wèn)題：一個(gè)是社會(huì)矛盾加劇，一個(gè)是城市化進(jìn)程受到一定扭曲。房?jī)r(jià)直接上漲會(huì)把越來(lái)越多的人擋在買房群體之外�，F(xiàn)在具備買房能力的家庭數(shù)量不是很大，反對(duì)房?jī)r(jià)上漲的呼聲當(dāng)中，包括有社會(huì)不公平的情緒。如果不加以控制，有可能從經(jīng)濟(jì)問(wèn)題變成政治問(wèn)題。這也是關(guān)注房地產(chǎn)很重要的一個(gè)方面。
房?jī)r(jià)和地價(jià)是相輔相成的，高地價(jià)必然會(huì)變成高房?jī)r(jià)。在這個(gè)背景下，開(kāi)發(fā)高檔住房的積極性會(huì)越來(lái)越高。因?yàn)榈貎r(jià)很高，在高價(jià)土地上，開(kāi)發(fā)低價(jià)住房，不是必然的選擇，必然的選擇是開(kāi)發(fā)豪宅。與此同時(shí)，城市郊區(qū)的一些貧民區(qū)也會(huì)發(fā)展起來(lái)，城市住房的差異會(huì)導(dǎo)致城市整體的面貌出現(xiàn)一種不平衡。國(guó)外大城市我們也看到這樣的情況，像紐約、巴黎，也有一些貧民區(qū)和郊區(qū)比較混亂的區(qū)域�，F(xiàn)在高房?jī)r(jià)的狀況持續(xù)下去，對(duì)城市化健康推進(jìn)也是很不利的。
現(xiàn)在控制住房?jī)r(jià)，或者說(shuō)控制房地產(chǎn)方面的泡沫，從控制貨幣供給角度是不夠的，關(guān)鍵還要控制對(duì)于住房的需求。住房的需求現(xiàn)在是一個(gè)最主要的方面，買房的需求偏大，這是基本的判斷。現(xiàn)在有很多方面的討論，很多人認(rèn)為，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商追逐高收益，就是不賣房。為什么其他的都是買方市場(chǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)賣方市場(chǎng)呢。這是供給不足，就像80年代買電視機(jī)，那時(shí)候得靠票，那時(shí)候賣方說(shuō)了算。現(xiàn)在是房子不夠，現(xiàn)在是賣房說(shuō)了算。為什么當(dāng)年有爛尾樓，那時(shí)候的買房的需求沒(méi)有起來(lái)�，F(xiàn)在的需求起來(lái)了，一方面是生活水平改善，這占一定的比例；另外，是出于投資，我有住房之后，我再買一套住房，或者轉(zhuǎn)手，或者出租，我從其中獲利。還有一些是炒作型的需求。我今年買，兩年后賣，中間賺一大筆，還有拆遷的被動(dòng)需求。
也就是說(shuō)，現(xiàn)在的住房的需求，還是很大的。穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一個(gè)重點(diǎn)是穩(wěn)定住房的需求，我們要把它和擴(kuò)大消費(fèi)的理念比較正確地協(xié)調(diào)起來(lái)。不是說(shuō)擴(kuò)大消費(fèi)，我們各方面都要改進(jìn)，買房的需求要適度鼓勵(lì)�，F(xiàn)在不是刺激買房的需求，而是要控制。要不然，房?jī)r(jià)降不下來(lái)。我們要采取措施，比如說(shuō)是不是對(duì)短期轉(zhuǎn)手的住房收益征收比較高的所得稅？總之，要把那些投機(jī)性需求控制住。
雷鼎鳴 香港科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心主任、經(jīng)濟(jì)系教授：
投資怕的是投錯(cuò)地方
中國(guó)現(xiàn)在有沒(méi)有錯(cuò)誤的投資呢？投資增加不等于經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，GDP不變的話，意味著消費(fèi)放慢了。剛才提到了房地產(chǎn)，有一部分房地產(chǎn)價(jià)格確有上漲，但也有一部分沒(méi)有。我舉個(gè)例子。1994年我在廣東買一個(gè)房子，我1996年開(kāi)始賣，現(xiàn)在還沒(méi)有賣掉，房?jī)r(jià)掉了一半。你說(shuō)房?jī)r(jià)全面上升，還不是。房?jī)r(jià)上升不是全國(guó)性的，只是一些大城市。為什么價(jià)錢沒(méi)有辦法上升呢，原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)榈禺a(chǎn)商賺錢了以后，立刻多建。我那一個(gè)房子的小區(qū)說(shuō)建一期的，現(xiàn)在已經(jīng)建到第九期了。所以，價(jià)錢就沒(méi)有辦法上去了。
我另外一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，我在香港買了一個(gè)房子，1996年向銀行貸錢后自己再投資了幾十萬(wàn)買的，一年之后賣掉賺了100多萬(wàn)，為什么呢？因?yàn)?994年與1995年間香港政府干預(yù)樓宇，增了很多限制，開(kāi)發(fā)商不愿意蓋房子了，所以，兩三年后我的樓價(jià)上漲。所以，那時(shí)政府干預(yù)對(duì)我是最有利的，因?yàn)槲业姆孔涌梢再u掉。根據(jù)實(shí)證研究，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率是有影響的，但房地產(chǎn)價(jià)錢的上升對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是沒(méi)有因果關(guān)系的。經(jīng)濟(jì)上去，房?jī)r(jià)會(huì)上去，房地產(chǎn)商以為把樓價(jià)推高上去，就會(huì)把經(jīng)濟(jì)推上去，但是經(jīng)濟(jì)學(xué)里面沒(méi)有這一個(gè)必然的結(jié)果。
中國(guó)政府投資教育占GDP的比例還不到4％，全世界比較發(fā)達(dá)國(guó)家是5％至8％左右，中國(guó)相對(duì)來(lái)說(shuō)是非常低的。1995年是2.8％，現(xiàn)在是增加了，但是投資的地方不對(duì)。投資教育是好的，但是看用在什么樣的地方。我去過(guò)廣州大學(xué)城，我覺(jué)得很漂亮，但是真的是浪費(fèi)資源，很多地方老師不愿去哪里教書，所以空房子多。投資在教育應(yīng)該是投資在人身上，投資房子不是說(shuō)沒(méi)有用，但是不是主要的，把教師的薪水提高，教出好學(xué)生來(lái)，這有長(zhǎng)遠(yuǎn)的好處。中國(guó)所謂投資過(guò)熱，過(guò)熱不怕，怕的是你投資在錯(cuò)誤的地方。
