中國房地產(chǎn)商的資本負(fù)債率高達(dá)70%左右，嚴(yán)重依賴銀行貸款。沒有銀行業(yè)的支持，他們絕對不可能維持較高的空置率。房價上升過快的另一個原因是土地政策沒有設(shè)計周到，政策也要有針對性，也要細(xì)分。
5月17日，國務(wù)院針對房地產(chǎn)市場提出了六條措施，人稱“國六條”。這六條措施好比是一場春雨，雖然來得晚了一些，但畢竟來了。房地產(chǎn)界普遍肯定和歡迎。學(xué)術(shù)界中有些人認(rèn)為這些措施是被一季度房價暴漲逼出來的，擔(dān)心能否貫徹下去。有些人對這些措施能否起到長期作用持有疑慮。國務(wù)院以前出臺過不少規(guī)定。每當(dāng)新規(guī)定、新措施出臺的時候，總可以聽到一片贊揚、逢迎之聲�；仡^看看，這些措施的出發(fā)點都沒錯，但并不是所有的措施都達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)。如今很多人自覺地將新措施和老措施比較，關(guān)注新措施的可行性，顯然，這是一個非常明顯的社會進步。
“國六條”和以往的文件相比，最大的優(yōu)點在于清楚地區(qū)分了政府在經(jīng)濟發(fā)展中的作用。該政府管的事情交給政府，該市場管的事情由市場決定。實踐證明，如果要求政府出面來取代市場，其結(jié)果是表面上轟轟烈烈，過不了多久就不了了之，無疾而終。
不能破壞市場競爭環(huán)境
常常聽到有人在房價太高時要求政府出來調(diào)控房價。如果是老百姓說這些話，完全可以理解。可是有些政府官員和學(xué)者也這樣說，就失之毫厘、差之千里。在“國六條”出來之后，建設(shè)部政策研究中心一位官員建議對新開工項目采取“限比重”、“限面積”、“限價位”，說要限制房價肯定可以得到老百姓的擁護，卻不知道他們打算怎么限價？
一棟住宅底層和高層房價不一樣，向陽和背陰的房價不一樣，住宅的地理位置和周邊環(huán)境不一樣，房價差別更大，政府怎么能夠管得了？倘若強行規(guī)定一個房價，又如何保證房地產(chǎn)商不會偷工減料，把惡果轉(zhuǎn)移給民眾？如果要讓限價有效，就只好徹底退回計劃經(jīng)濟去，把所有的環(huán)節(jié)都管死。房價和其他商品的價格一樣是由市場的供求關(guān)系決定的。政府在房地產(chǎn)市場上的主要作用是規(guī)范競爭秩序，在提高效率的同時注意社會平等。我們的目標(biāo)是抑制房價不合理暴漲，不能以破壞市場競爭環(huán)境作為代價。如果把政策的重點放在直接干預(yù)房價上，恐怕其結(jié)果和政策設(shè)計者的初衷南轅北轍。
政府政策也要細(xì)分
政府政策一定要有明確的針對性。也就是說要比較準(zhǔn)確地界定和區(qū)分政策目標(biāo)和相應(yīng)的手段。有些人往往籠統(tǒng)地說房地產(chǎn)市場的需求非常強。過強的住宅需求是導(dǎo)致房價高速上升的原因，這點并沒有錯。但不能籠統(tǒng)地說什么“調(diào)控需求”，因為房地產(chǎn)市場需求中可以細(xì)分為三類：正常的居民需求、投機需求和由于拆遷而出現(xiàn)的被動需求。針對不同的需求，要采用不同的政策工具。政府政策的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是保護正常居民住房需求，有計劃地安排拆遷需求，打擊投機性需求。其中居民的正常需求不僅不應(yīng)當(dāng)限制，還應(yīng)當(dāng)大力鼓勵，緩解目前國內(nèi)需求不旺導(dǎo)致的通貨緊縮壓力。比如拆遷需求，2003年全國就拆遷了2.4億平方米的舊建筑，形成了大約3億平方米的住宅需求，如此集中的被動住宅需求自然造成了對房價上漲的壓力。投機性需求是造成房地產(chǎn)泡沫的罪魁禍?zhǔn)�。投機活動猖獗就應(yīng)當(dāng)引入“托賓稅”，加大房地產(chǎn)投機的交易成本。好比是給飛速前進的火車頭輪子下面撒點沙子，這恰恰是政府財稅政策應(yīng)當(dāng)起的作用。向房地產(chǎn)交易征所得稅的主要目的不是增加財稅收入，而是抑制投機。
同樣，針對住宅空置率過高所采取的政策也要細(xì)分。有關(guān)空置率的談?wù)摵軣狒[，大家對空置率的定義都沒有統(tǒng)一，各說各話。由于采用的分母不一樣，算出來的空置率高的有60%，低的還不到1%.討論來討論去，還沒有弄清楚討論的目的是什么，居然還冒出來一個空置率的國際警戒線，鬧了一場不大不小的笑話。這樣的討論得不出任何有意義的結(jié)論，只能反映出學(xué)風(fēng)浮躁。我們只要知道目前空置住宅的面積已經(jīng)超過了1.1億平方米，去年增長了15%，問題很嚴(yán)重就可以了，用不著再算什么空置率。
住宅空置也可以分為兩類：一類是已經(jīng)賣出去了空置在那里，一類是在房地產(chǎn)商手里尚未售出的空置住宅。有人買兩套甚至多套房子，只要他不賣，是否空置都不會直接沖擊房價。為了降低這部分的空置，就需要引進物業(yè)稅（或者稱為房地產(chǎn)稅）。西方各國都設(shè)立了很高的物業(yè)稅。你有錢買大房子，買幾套房子，自然就有錢交納物業(yè)稅。征收物業(yè)稅有助于縮小貧富差距。如果有人嫌物業(yè)稅太高，就別空置。實在弄不清楚為什么在中國引入物業(yè)稅就那么困難？
查房地產(chǎn)商的貸款來源
影響房價的是那些在房地產(chǎn)商手中空置的住宅。按照營銷學(xué)理論，保持一定空置率，拉高房價是房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高利潤的策略。從營銷學(xué)的角度上來講，這些房地產(chǎn)商沒有錯。罵房地產(chǎn)商囤積居奇，牟取暴利，站在購房者角度來說有道理；但是站在房地產(chǎn)商的角度來說這樣做卻符合邏輯，他們的目標(biāo)就是謀取企業(yè)利潤的最大化，罵也沒有用。房地產(chǎn)商可以低開走高，通過各種真假難辨的信息來兜圈子。在房地產(chǎn)業(yè)信息不對稱的情況下，派幾個官員去查是查不出名堂來的。與其去查房地產(chǎn)商的空置率，還不如查他們的貸款來源。很清楚，之所以某些房地產(chǎn)商敢于空置已經(jīng)建好的住宅，哄抬房價，關(guān)鍵在于他們有后續(xù)的資金來源。也就是說，某些房地產(chǎn)商能夠通過各種非法途徑從銀行中騙貸，這一點在金融制度比較健全的國家中幾乎不能想象。中國房地產(chǎn)商的資本負(fù)債率高達(dá)70%左右，嚴(yán)重依賴銀行貸款。沒有銀行業(yè)的支持，他們絕對不可能維持較高的空置率。只要嚴(yán)肅金融紀(jì)律，查處幾個違規(guī)的銀行行長，同時適當(dāng)緊縮銀根，這一類空置率很快就會降下來。
土地政策應(yīng)設(shè)計周到
土地政策的失誤是房價暴漲的一個很重要因素。房地產(chǎn)建筑業(yè)的土地使用制度從協(xié)議改為“招拍掛”，這是一個很重要的進步，因為協(xié)議出讓批租中很容易產(chǎn)生嚴(yán)重的“尋租”�？墒恰罢信膾臁敝腥鄙倭艘粋�對住宅戶型的限制，使得房價必然上漲。“招拍掛”似乎很簡單，政府拿出一塊地來，誰出價最高就歸誰開發(fā)。房地產(chǎn)商為了拿到土地必然舉牌競拍，一抬就抬出高價來了。如果土地價格很高就必然要蓋高檔住宅。新建住宅中有相當(dāng)大的比例就是高檔住宅，自然，這個地區(qū)的房價就抬上去了。倘若規(guī)定這塊地上只能蓋每套60平方米或80平方米的住宅，公共面積和使用面積之比壓縮到最低，然后再“招拍掛”，事先通知房地產(chǎn)商，如果違反規(guī)定將處以重罰。住宅的戶型大小并不難監(jiān)督，房地產(chǎn)商知道，購買這樣戶型的必然是中低收入家庭，他們不可能支付高檔住宅的價格，于是，他們自然會根據(jù)房價琢磨出最高可以接受的地價，沒有任何房地產(chǎn)商敢不顧一切地競拍。這樣用不著去規(guī)定房價，仍然按照市場規(guī)律“招拍掛”，地價就不會失控。如果有50%的新建住宅屬于小戶型，即使這些小戶型住宅的絕對價格依然上升，統(tǒng)計出來的房價必然大幅度下降。說到底，房價上升過快，部分原因是政府土地政策沒有設(shè)計周到。
總之，下一輪房地產(chǎn)調(diào)控中主要靠政府的貨幣政策、財稅政策、土地政策。“國六條”將房地產(chǎn)調(diào)控的重點轉(zhuǎn)移到政府政策層面，不再流于一般性號召，大大提高了調(diào)控的成功概率。但是，從原則到具體實施，中間還有很多政策設(shè)計。我們不僅要明確過河的任務(wù)還要解決過河的辦法，是架橋還是找擺渡船，何種方法成本最低、效果最佳，有待進一步探討。只要能妥善設(shè)計好相關(guān)政府政策，抓住要害，房價暴漲的問題必然會迎刃而解。
徐滇慶 加拿大西安大略大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授，北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心訪問教授
