摘要：房地產(chǎn)作為關系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，成為拉動消費、刺激經(jīng)濟增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)，尤其在帶動相關產(chǎn)業(yè)消費需求的增長和增加社會就業(yè)崗位等方面發(fā)揮著非常重要的作用。然而近些年房地產(chǎn)市場價格與日攀升，一、二線城市頻頻出現(xiàn)“地王”，房地產(chǎn)泡沫令人擔憂。本文將從最近的房地產(chǎn)新政的解讀開始，探討房地產(chǎn)價格的影響因素以及未來走勢。

　　經(jīng)濟的快速增長使得人們的收入水平也逐漸增長，人們開始考慮通過資本運作更快速的增加實際資本，因此人們投資的需求也就增大，而房地產(chǎn)的過熱，吸引了人們大量的投資投機性需求，這樣虛假的需求過多，房地產(chǎn)就容易形成泡沫。而當虛假的需求喪失時，虛高的房價就會驟降，即泡沫破滅，這將會對國民經(jīng)濟產(chǎn)生極大傷害。

　　一、我國房地產(chǎn)泡沫形成的原因

　�。ㄒ唬┳》啃枨蟮母邼q，供給不足

　　1.城市化進程的加快、國民經(jīng)濟的高速增長保證了人們的購買力，由此帶動了居民對住房的主動改善型需求，住房抵押貸款制度的高速發(fā)展，也大大增加了購買能力，這使得許多潛在需求有條件轉化為現(xiàn)實需求。

　　2.供給不足也促進了房地產(chǎn)價格不斷上漲。

　　（二）地價只漲不跌

　　2004 年8 月31日，我國終止了實行多年的協(xié)議出讓土地方式，實行土地出讓公開“招拍掛”制度。從開發(fā)商角度分析，“價高者得”的競爭機制必然導致地價的上漲，這也就是2009 年到2010 年頻頻出現(xiàn)地王的原因。

　　（三）資本市場資金量過多，房地產(chǎn)市場受追捧

　　從2008 年的從緊的貨幣政策轉變到2009 年適度寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得的信貸支持狀況得到了改善，寬松的信貸政策助長了開發(fā)商捂盤惜盤的行為。購房基準利率7 折優(yōu)惠、降低購房首付比例和二手房市場的稅費優(yōu)惠等一系列寬松的金融政策使得2009 年購房成本降低了近30%。低首付和低貸款利率降低了買房的門檻，使市場的剛性需求釋放，投機活動活躍。

　�。ㄋ模┩ㄘ浥蛎涱A期增強，使房產(chǎn)成為理想的抗通脹產(chǎn)品

　　寬松的貨幣政策加上金融危機后，為了振興我國經(jīng)濟，國務院出臺4 萬億振興方案，貨幣供應的速度已經(jīng)大大超過了GDP的增長速度，公眾對市場的通貨膨脹預期增強，買房成了富裕階層保持財富保值增值的一種選擇。

　　二、從政策導向看房價漲跌

　　我國房價在過去的幾年中居民住房的價格一漲再漲，為了控制我國房地產(chǎn)市場的泡沫肆意擴張，政府也不斷出臺新政，試圖遏制房價持續(xù)增長的態(tài)勢。

　　2008年為了應對國際金融危機、促進樓市回暖，我國政府在確定了寬松的財政和貨幣政策取向后便出臺升溫政策。這些政策加上開發(fā)商的降價促銷力度，大大刺激了樓市，讓樓市迅速從寒冬復蘇并回暖。同時，銀行信貸額迅速增加，通貨預期也頻頻出現(xiàn)，直接導致了2009 年房價的非理性上漲。

　　2010年在就業(yè)壓力和通貨膨脹的雙重壓力下，政府出臺政策遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，實現(xiàn)房價的理性回歸。自2010年4月16日，國務院發(fā)布的新《國十條》實施后的這段時間，中國的房價始終沒有怎么跌。直至9月29日發(fā)布的《國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲》新國五條后，情況不對了。《新國五條》中其中一條是對房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數(shù)。這一規(guī)定很快變成了幾乎覆蓋了中國所有大中城市的《限購令》。

　　2011年1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作。其中很重要的一條是要求強化差別化住房信貸政策，即對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。此外提出了更為嚴格的“限購令”。

　　再看金融政策，2011年4月6日央行再一次上調基準利率，這是年內第二次上調基準利率，此次基準利率上調之后，一年期整存整取定期存款利率上升至3.25%，一年期貸款利率達到6.31%。這似乎也說明了我國現(xiàn)階段通貨膨脹的壓力并未緩解。加息也必定將對房地產(chǎn)產(chǎn)生重大影響，購房者和房地產(chǎn)企業(yè)的壓力更大了。

　　三、我國房地產(chǎn)價格走勢

　　（一）供給增長，需求減少，有效抑制房價快速上漲

　　其一，2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的供給數(shù)量高速增長。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比2009年增加12025億元，增長33.2%，增速比2009年提高17.1個百分點。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速是1998年以來最高的。其二，在房貸新政出臺后，購房者以及投機者減少。

　　（二）房地產(chǎn)結構的調整促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展

　　從長期來看，房地產(chǎn)調控的目的不僅是為了保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)較快發(fā)展，更重要的也是為了保持經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。要優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的結構，增加保障性和經(jīng)濟適用房的比例，結合地區(qū)實際，適當保持房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模。

　�。ㄈ�） 整頓和規(guī)范市場秩序，加強市場監(jiān)測保障房價調控有效實施

　　進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。讓有合理購買需求的購房人不再恐慌性購房。同時嚴厲打擊一些房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤的不法行為和銀行的違規(guī)貸款行為。從而讓房地產(chǎn)市場逐漸平穩(wěn)，特別是能夠把價格控制在合理的區(qū)間里。

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