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淺談關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考

來(lái)源: 盧丹 韓波 編輯: 2010/11/16 15:32:54  字體:

  論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè) 稅收征管 一體化管理

  論文摘要:房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來(lái)源,本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析,并提出了具體的預(yù)防措施和管理方法。

  著城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長(zhǎng),己成為地方稅收收入的重要來(lái)源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大.稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平.進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能.促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實(shí)各項(xiàng)管理要求的同時(shí).通過(guò)整合現(xiàn)有征管資源.加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)配合,搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進(jìn)一步做到應(yīng)收盡收?,F(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實(shí)際。就加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點(diǎn)意見(jiàn)。

  一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問(wèn)題

  (一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)。目前,大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過(guò)招商引資開(kāi)辦的.這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策.甚至有的認(rèn)為自己是招商引資企業(yè).在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應(yīng)當(dāng):部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚.特別是對(duì)預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項(xiàng)等特殊稅收政策更是知之甚少。

  (二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)核算不健全。一是財(cái)務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全.有的甚至根本沒(méi)有建賬。二是收入不實(shí)。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式.因未開(kāi)具正式發(fā)票.預(yù)收款長(zhǎng)期掛在賬上.不作收入.有的甚至無(wú)賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長(zhǎng),與建安施工結(jié)算不及時(shí).成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)賁發(fā)生制、遵循配比原則.有的仍然按收付實(shí)現(xiàn)制即對(duì)成本采取支付多少.就列支多少:對(duì)末售房面積。收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支.造成收入、成本不配比。因而無(wú)法核實(shí)其真實(shí)成本,也就無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計(jì)數(shù)開(kāi)具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增.同時(shí)存在大置的不合法憑證或沒(méi)有取得憑證。

  (三)政策宣傳力度不夠.政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓諸環(huán)節(jié)分別征收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多,房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時(shí)、全面地送到納稅人手中,使一些納稅人無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認(rèn)識(shí)。同時(shí)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稅收法律意識(shí)淡薄,又不積極配合也增加了征收難度.導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

  (四)稅收征管力度不夠,漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算復(fù)雜,涉及稅種相對(duì)較多.使得征管難度加大,再加上稅務(wù)部門(mén)征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實(shí).使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因:一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營(yíng)業(yè)稅,開(kāi)發(fā)中期主要涉及到銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅.而在開(kāi)發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中,稅務(wù)人員偏重于營(yíng)業(yè)稅的征管.而忽視了對(duì)企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對(duì)企業(yè)所得稅的征管.有核定征收、查賬征收,還有以工程為單位.待工程完工后進(jìn)行結(jié)算征收等.而土地增值稅則由于提供稅款不多.計(jì)算程序復(fù)雜,以及預(yù)征政策落實(shí)問(wèn)題.使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強(qiáng)。主要表現(xiàn)在:其一.施工企業(yè)結(jié)算不開(kāi)具建安發(fā)票,無(wú)法確定工程成本。其二,房地產(chǎn)公司不開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票.在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時(shí).難以確認(rèn)收入,從而影響稅款征收。其三.房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算.混淆納稅義務(wù)時(shí)間.少申報(bào)收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性強(qiáng)。流云力JIl生強(qiáng)是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點(diǎn),目前,全市外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶.往往以回總公司匯總納稅為由.不愿接受經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理.但按照國(guó)家政策的規(guī)定.他們中無(wú)一符合回總公司匯總納稅的條件.并且在我市累計(jì)經(jīng)營(yíng)期限大都超過(guò)了180天.應(yīng)該接受經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理。流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)給稅收管理帶來(lái)一定困難.稍有疏松.極易形成漏征漏管。

  (五)稅收違法打擊不夠.檢查工作力度不到位。

  目前,地稅機(jī)關(guān)檢查人員素質(zhì)參差不齊,專業(yè)性管理較弱,給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘。造成稅源的白白流失。另外,對(duì)偷逃稅的處罰不嚴(yán).雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定,但在實(shí)際工作中,稅務(wù)部門(mén)往往以補(bǔ)代罰,以罰代刑,使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅,涉及的納稅人面寬且復(fù)雜.事后監(jiān)督檢查.追繳稅款相當(dāng)困難。目前.產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報(bào)成交價(jià),t丁立假合同等手段降低計(jì)稅依據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的.由于稅法對(duì)這類(lèi)偷逃稅行為沒(méi)有相應(yīng)的處罰條款.加上查處不嚴(yán),致使開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無(wú)忌憚地弄虛作假,偷逃國(guó)家稅款。

  (六)部門(mén)配合缺乏合力,稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對(duì)有關(guān)部門(mén)協(xié)稅護(hù)稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定,但現(xiàn)實(shí)中由于部門(mén)利益驅(qū)使.造成部門(mén)配合不力,協(xié)稅護(hù)稅組織不夠完善.更增加了管理難度。稅務(wù)部門(mén)在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過(guò)程中.一些基礎(chǔ)信息來(lái)源于房管、土地等部門(mén)。但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門(mén).以及沒(méi)有一個(gè)具體的法律或規(guī)蕈來(lái)約束相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為。致使部門(mén)之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作.普遍需要依靠相關(guān)部門(mén)的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料.但在買(mǎi)際工作中。出于種種原因很難形成部門(mén)合力.由于涉及的部門(mén)較多,其各自又有各自的管理程序,目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決.必須召開(kāi)部門(mén)間的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決.缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段,未能實(shí)現(xiàn)信息共享.難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

  二、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

  針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問(wèn)題,為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平.進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,有必要在現(xiàn)行管理體制下落實(shí)各項(xiàng)管理要求的同時(shí).通過(guò)整合現(xiàn)有征管資源,實(shí)現(xiàn)信息共享.加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)配合.搞好各征管環(huán)節(jié)連接.實(shí)施一體化管理。

  (一)優(yōu)化服務(wù),加強(qiáng)有關(guān)稅收政策的宣傳和財(cái)務(wù)核算的輔導(dǎo)。一是通過(guò)印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊(cè).在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開(kāi)辟宣傳專欄,舉辦專門(mén)培訓(xùn)班等多種形式.將國(guó)家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達(dá)給每一個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員和辦稅人員:二是主動(dòng)深入企業(yè)宣講有關(guān)政策,了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況,幫助健全財(cái)務(wù)制度.規(guī)范財(cái)務(wù)核算.減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。還可通過(guò)設(shè)立招商引資綠色通道,優(yōu)先為外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報(bào)工作,將房地產(chǎn)稅收管理情況進(jìn)行專題匯報(bào),向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣講房地產(chǎn)稅收政策,幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用,最大限度地爭(zhēng)取地方政府的支持。通過(guò)依法開(kāi)展熱情、規(guī)范的稅收服務(wù),提高企業(yè)自覺(jué)納稅的意識(shí).使之熟練掌握稅收知識(shí)和辦稅技能.用誠(chéng)心、誠(chéng)信營(yíng)造良好經(jīng)濟(jì)稅收環(huán)境,贏得地方政府、社會(huì)各界特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的理解和配合,留住外來(lái)商家。

  (二)革新稅收征管措施,推進(jìn)稅收精細(xì)化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行“棟號(hào)管理".按施工棟號(hào)或商品房銷(xiāo)售的棟號(hào)登記臺(tái)賬.一棟一檔.全面掌握每一棟號(hào)的成本、核算和銷(xiāo)售情況,實(shí)施稅源監(jiān)控:同時(shí)對(duì)房屋土地權(quán)屬進(jìn)行普查并建立征管臺(tái)賬:實(shí)現(xiàn)房管、土地部門(mén)的產(chǎn)權(quán)檔案信息與稅務(wù)部門(mén)共享.由檔案建臺(tái)賬。通過(guò)三套臺(tái)賬完善管理模式。二是加強(qiáng)發(fā)票管理工作.把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況.核對(duì)發(fā)票的金額是否與房屋實(shí)際銷(xiāo)售的價(jià)格一致,對(duì)違規(guī)操作填開(kāi)的發(fā)票.嚴(yán)格進(jìn)行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。重點(diǎn)對(duì)無(wú)證戶、戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的業(yè)戶進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。同時(shí)抓好房地產(chǎn)行業(yè)專項(xiàng)稽查.堵塞漏洞??梢圆扇∫粭l街一幢房產(chǎn)逐個(gè)清理的拉網(wǎng)式清查辦法:對(duì)不依法接受稅務(wù)管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴(yán)重.造成不良影響的,予以嚴(yán)厲打擊并公開(kāi)曝光。起到打擊一個(gè)、震懾一片的作用.確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。

  (三)有針對(duì)性地采取核定征收的辦法。對(duì)那些財(cái)務(wù)核算不健全.稅基不真實(shí),收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算.不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí)、準(zhǔn)確完整的納稅資料的納稅戶.可以采取核定征收管理方法.包括定額征收和核定征收。對(duì)戶、承包戶應(yīng)按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收.在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額.按商品建筑面積乘以市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額等方法。

  (四)加強(qiáng)聯(lián)合控管力度.建立健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持,因此稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò).嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動(dòng)態(tài)。首先.加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理等部門(mén)的聯(lián)系.建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷(xiāo)售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié).全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料。建立房地產(chǎn)稅收電子檔案,實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理.及時(shí)發(fā)現(xiàn)新情況、新問(wèn)題。其次.以契稅征管為契機(jī).全面掌握稅源信息。實(shí)施一體化管理。主要是以契稅征管為把手.嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證"的有關(guān)規(guī)定。以證控稅.堵塞漏洞.把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。再通過(guò)征收機(jī)關(guān)聞的配合。準(zhǔn)確、快捷傳遞信息。實(shí)現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制發(fā)票和稅票.房產(chǎn)、土地部門(mén)不予辦理產(chǎn)權(quán)證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息.明確責(zé)任人。跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況.對(duì)有關(guān)稅收實(shí)施有效管理.提高稅收的管理質(zhì)量和效率。

  (五)建立健全房地產(chǎn)信息庫(kù)。按照房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)流程。在房管、規(guī)劃、國(guó)土等部門(mén)的配合與支持下。健全部門(mén)聯(lián)動(dòng)的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息.對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移雙方的名稱、識(shí)別號(hào)碼.房地產(chǎn)的位置、面積、轉(zhuǎn)移時(shí)間、轉(zhuǎn)移價(jià)格等相關(guān)信息.按照“五統(tǒng)一”的要求.在登錄入賬的基礎(chǔ)上全部輸入微機(jī)進(jìn)行管理.并及時(shí)傳遞、比對(duì)、整理、歸集.按日錄入.按周核對(duì).按月訂冊(cè),初步建成一個(gè)“集中管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的綜合信息庫(kù).使之成為涉稅信息處理中心和稅源監(jiān)控中心。同時(shí),綜合利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息.與納稅人的納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)。隨時(shí)掌握稅源變化情況.讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案.逐步實(shí)現(xiàn)各管理部門(mén)之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權(quán)交易信息,及時(shí)掌握承受土地使用權(quán)的單位或個(gè)人名稱、土地坐落位置、價(jià)格、用途、面積等信息.了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源,加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理,對(duì)占用耕地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的,及時(shí)征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息,掌握單位、個(gè)人在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息.將轉(zhuǎn)讓方名稱、識(shí)別號(hào)碼,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格與有關(guān)納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)分析,發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的.及時(shí)進(jìn)行追繳.切實(shí)加強(qiáng)在房地產(chǎn)二級(jí)交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關(guān)信息,建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅源臺(tái)賬和征收臺(tái)賬,跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源變化和征收情況,嚴(yán)格實(shí)行以票控稅.促使購(gòu)房者主動(dòng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商索取不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票。從而提高管理質(zhì)量和效率。

  (六)進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)一體化管理流程。以契稅為把手.從房地產(chǎn)有關(guān)信息的獲取及處理.到房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)稅種納稅人的納稅申報(bào)、稅款征收、臺(tái)賬登錄及相關(guān)資料的傳遞反饋。對(duì)每個(gè)稅種的征管環(huán)節(jié)和辦理程序進(jìn)行細(xì)化.繪制《房地產(chǎn)稅收一體化管理流程圖》。進(jìn)一步明確了征管崗位貫任.形成一條有序操作的傳遞鏈條。為搞好征收管理.實(shí)行“三個(gè)跟蹤”:

  一是通過(guò)建立管理臺(tái)賬.分戶跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計(jì)劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進(jìn)度等情況,及時(shí)登記掌握從事建設(shè)施工的單位或個(gè)人應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、印花稅等各稅種稅源情況,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中有關(guān)稅收征管的信息從立項(xiàng)到用地建設(shè)以及稅收征納入庫(kù)等情況一目了然。二是跟蹤了解并掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用、商品房預(yù)售和實(shí)際銷(xiāo)售進(jìn)度、收款方式、收款時(shí)間等情況。監(jiān)控商品房的存量變化,跟蹤監(jiān)控商品房的銷(xiāo)售進(jìn)度.并利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房的信息.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳稅情況進(jìn)行納稅評(píng)估.及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)解決問(wèn)題。三是跟蹤了解涉稅執(zhí)法程序.按照稅收管理員執(zhí)法責(zé)任制實(shí)施辦法》的要求,嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)法目標(biāo)責(zé)任制。規(guī)范執(zhí)法文書(shū)。嚴(yán)格稅收征管.對(duì)稅收征管過(guò)程環(huán)節(jié)、稅務(wù)部門(mén)崗位銜接環(huán)節(jié)、征納事項(xiàng)告知受理環(huán)節(jié)實(shí)行全程監(jiān)控.做到環(huán)環(huán)相連.程序公開(kāi)透明,充分發(fā)揮了一體化管理的效能。

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