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目前房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重的偷逃稅款問(wèn)題,國(guó)家稅務(wù)總屙將房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)五年定為全國(guó)稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)對(duì)象,這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問(wèn)題的嚴(yán)重性。
一、房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款的主要手段
1.通過(guò)與其他單位合作建房等方式,以房換資金、換土地。不記收入。偷逃稅款。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自身資金不足的情況下,為了能獲得大片土地,便與投資方簽訂聯(lián)合建房協(xié)議;抑或根據(jù)擁有土地一方的利益需要,與其簽訂聯(lián)合建房協(xié)議,用所建房屋換取資金、土地,而所換價(jià)值未按規(guī)定確認(rèn)銷售收入,也未按規(guī)定申報(bào)納稅。
2.以商品房或門面抵工程款,不記收入,偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動(dòng)密集型、資金密集型企業(yè)。開發(fā)前期資金投人量大、資金短缺嚴(yán)重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了緩解資金壓力,往往以工程投標(biāo)為籌碼,要求建筑安裝企業(yè)與其簽訂帶資入場(chǎng)的協(xié)議,待房子建成后就以等值的商品房或門面抵沖建安1二程款,從而達(dá)到減少營(yíng)業(yè)額,偷逃營(yíng)業(yè)稅的目的。
3.對(duì)代收各種“初裝費(fèi)”及基金不記收入,偷逃稅款。從現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作方式看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外,還收取部分代收代付或代墊款項(xiàng):如有線電視的初裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費(fèi)、電話電纜初裝費(fèi)、煤氣管道安裝費(fèi)、房屋交易費(fèi)、辦證費(fèi)、房屋維修基金、水電增容費(fèi)等。現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定。營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅金額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,包括代收、代墊款項(xiàng)。而有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以無(wú)代收代墊款項(xiàng)收入為由而未申報(bào)納稅。
4.通過(guò)土地評(píng)估增值虛增開發(fā)成本,偷逃稅款。按照建設(shè)部門的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本越多、開發(fā)規(guī)模越大,則資質(zhì)等級(jí)越高。目前房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)一部分是民營(yíng)性質(zhì)的有限責(zé)任公司,這些企業(yè)在初建時(shí)注冊(cè)資本不多。為了,提高資質(zhì),這些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購(gòu)進(jìn)的土地經(jīng)初步“三通一平”開發(fā)后,進(jìn)行虛假土地評(píng)估,虛增土地成本,這既可以增大注冊(cè)資本,提高資質(zhì),又可以虛增土地成本直接記入開發(fā)成本,減少侖業(yè)所得稅稅基。還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假,虛增成本,從而減少營(yíng)業(yè)利潤(rùn),達(dá)到偷逃企業(yè)所得稅的目的。另外,現(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建安發(fā)票實(shí)行由稅務(wù)征收部門或發(fā)票管理部門代開的方式,只要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加,便可在開票“窗口”或稅務(wù)征收部門開到發(fā)票,這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅提供了可乘之機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)商用支付少額營(yíng)業(yè)稅及附加的代價(jià),就可以輕松地偷逃企業(yè)所得稅。
5.采取“假借款、真按揭”的辦法偷逃稅款。隨著銀行經(jīng)營(yíng)方式的多元化發(fā)展,金融按揭貸款購(gòu)房方式作為一項(xiàng)新興實(shí)用的服務(wù)項(xiàng)目,成為房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中的主要方式。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解資金的壓力,采取假按揭的方式,通過(guò)收集個(gè)人身份證、戶口簿搞假銷售,或串通購(gòu)房者,虛抬房?jī)r(jià)搞假按揭,騙取銀行貸款來(lái)彌補(bǔ)資金缺口,在賬務(wù)處理上不記銷售收入,而是作為長(zhǎng)期借款,從而偷逃國(guó)家稅款。
6.利用建安公司、銷售公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移收入,調(diào)節(jié)利潤(rùn),偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后往往組建集團(tuán)公司,利用自己的親戚朋友注冊(cè)成立一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司,使其成為自己控股公司或全資子公司,然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建;將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去,交由關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營(yíng)其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等;物業(yè)公司則代收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一切價(jià)外費(fèi)用,如代墊代付維修基金等。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過(guò)訂立各種假合同等手段,相互調(diào)控收入及利潤(rùn),以達(dá)到偷逃稅款的目的。
7.通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”虛增成本,偷逃稅款。按照稅法有關(guān)規(guī)定,預(yù)提費(fèi)用年末不礙留有余額,對(duì)開發(fā)建設(shè)周期比較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)提費(fèi)用,應(yīng)區(qū)別不同情況進(jìn)行處理。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)提費(fèi)用”賬戶中提取的費(fèi)用年終存在大量結(jié)余。此類房地產(chǎn)企業(yè)主要采取兩種方式虛增成本:一是通過(guò)爭(zhēng)取地方政府及有關(guān)部門的優(yōu)惠政策來(lái)少付或者不付一些費(fèi)用,同時(shí)仍提取按照規(guī)定應(yīng)支付的各項(xiàng)費(fèi)用,而不是按照實(shí)際支付金額計(jì)列相關(guān)費(fèi)用。二是繼續(xù)提取國(guó)家已取消的收費(fèi)項(xiàng)目,形成應(yīng)付而付不出的各項(xiàng)費(fèi)用長(zhǎng)期掛賬,通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”等往來(lái)賬戶計(jì)入開發(fā)成本。通過(guò)上述方法造成賬面上的經(jīng)營(yíng)虧損,從而達(dá)到不繳或者少繳企業(yè)所得稅的目的。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款的主要原因
1.我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策比較繁雜,首先,房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅制結(jié)構(gòu)不合理。目前從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種有12個(gè)。由于涉及的稅種較多,而且各稅種的征收環(huán)節(jié)和計(jì)稅依據(jù)各不相同,稅費(fèi)計(jì)算過(guò)程比較復(fù)雜,造成征管難度加大。加上房地產(chǎn)開發(fā)階段稅額少、稅負(fù)輕,而流通環(huán)節(jié)稅負(fù)重,導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重投機(jī),想方?jīng)]法偷逃稅款。其次,土地使用稅計(jì)稅依據(jù)不合理。我國(guó)土地使用稅的征收,不是按價(jià)值征收,而是按面積征收,這種征稅形式不能隨著課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升,具有稅源不足并缺乏彈性的缺陷。這為房地產(chǎn)投機(jī)商留下了偷逃稅款的漏洞。此外,內(nèi)外有別的兩套稅制。導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不公平競(jìng)爭(zhēng),并使得那些總想鉆稅收空子的房地產(chǎn)開發(fā)商采取更隱蔽的手段偷逃稅款。
2.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)過(guò)多。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程來(lái)看,一家房地產(chǎn)企業(yè)要經(jīng)歷土地使用許可證的申請(qǐng)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目證項(xiàng)和投資計(jì)劃審批、規(guī)劃和施工許可申請(qǐng),而在辦理這些申請(qǐng)期間,已經(jīng)發(fā)生了部分開發(fā)成本及費(fèi)用,但這些成本費(fèi)用的支付都是在稅務(wù)管理和辦理納稅申報(bào)事項(xiàng)前發(fā)生的,而稅務(wù)部門是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)出產(chǎn)品后才介入管理的,因而不能準(zhǔn)確掌握企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中形成的成本費(fèi)用信息。加上現(xiàn)行稅收政策規(guī)定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是土地增值額。企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用其產(chǎn)品開發(fā)周期較長(zhǎng)或先后滾動(dòng)開發(fā)的行業(yè)特性,不按財(cái)務(wù)制度和稅法規(guī)定進(jìn)行正確的會(huì)計(jì)核算和納稅申報(bào)。使得房地產(chǎn)行業(yè)的偷逃稅問(wèn)題比較嚴(yán)重。
3.稅務(wù)機(jī)關(guān)打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為的力度不夠。首先,稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的信息較少。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中難以有效地參與管理和監(jiān)控,客觀上給了房地產(chǎn)業(yè)納稅人偷逃稅款的機(jī)會(huì)。其次,稅務(wù)部門檢查稅收工作一般是按年度進(jìn)行的,但房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是跨年度、跨地域滾動(dòng)開發(fā),流動(dòng)性較大,很容易造成虧損的假象。不少房地產(chǎn)開發(fā)商往往是一個(gè)樓盤還沒有賣完,沒有等到結(jié)算。就用賣房款去開發(fā)另一個(gè)樓盤,盡管樓盤銷售了不了;但賬面上卻一直是虧損的。還有的開發(fā)商拿到一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司,等這個(gè)項(xiàng)目完成后立即注銷舊公司成立新公司,利用新辦企業(yè)偷逃稅款。再次,稅務(wù)人員在查處涉稅案件過(guò)程中受到各種因素干擾,導(dǎo)致行政處罰力度不足。偷逃稅成本不高是造成該行業(yè)納稅人屢查屢犯、屢教不改的重要原因。
三、防范和治理房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅問(wèn)題的對(duì)策
1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的監(jiān)控
?。?)建立信息傳遞制度,強(qiáng)化稅收的源泉監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須通過(guò)政府部門辦理相關(guān)手續(xù),稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系。建立信息傳遞制度,及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料,并建立檔案,全程跟蹤,努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性,稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后,成到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地凋查并到相關(guān)部門核實(shí)情況,防止出現(xiàn)超范圍享受稅收優(yōu)惠政策的情況發(fā)生。
?。?)改進(jìn)稅收征管手段。提高管理效率。一方面要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的登記、申報(bào)管理,并實(shí)行全程跟蹤管理,經(jīng)常分析有關(guān)稅源,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)檢查。對(duì)涉嫌偷逃稅的,要及時(shí)移交稽查部門,防止因稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部管理脫節(jié)而未查出的偷逃稅行為發(fā)生。另一方面要加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本審核和票據(jù)審核的管理力度。嚴(yán)格審查建安企業(yè)的工程成本的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)業(yè)的稅收主要體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié),稅務(wù)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)控,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)領(lǐng)用、結(jié)算的管理,最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收人情況,據(jù)此審核企業(yè)申報(bào)納稅的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。
2.改革和完善房地產(chǎn)稅制
(1)指導(dǎo)思想與原則。我國(guó)房地產(chǎn)改革應(yīng)當(dāng)遵循“明租、正稅、清費(fèi)”的基本原則。“明租”,即要保留地租,如果不對(duì)土地使用者收取地租,就等于否定了國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán),同時(shí),保留地租也是深化土地使用制度改革和財(cái)稅制度改革的需要;“正稅”,即合理調(diào)整稅制,避免重復(fù)征稅,改變開發(fā)與交易環(huán)節(jié)畸重而保有環(huán)節(jié)畸輕的狀況,向?qū)挾惢?、減稅種、低稅率的國(guó)際通行方向靠攏。建立科學(xué)的物業(yè)稅收體系;“清費(fèi)”,即對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格清理,除少數(shù)確有必要的服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目以外,其他收費(fèi)項(xiàng)目或者取消?;蛘吆喜橐粋€(gè)固定的稅種,糾正房地產(chǎn)收費(fèi)的不規(guī)范的做法。同時(shí)。房地產(chǎn)稅改革必須堅(jiān)持制度的公平性,以人為本,區(qū)別對(duì)待,切實(shí)為低收入家庭設(shè)置匹配的政策保障體系。
?。?)擴(kuò)大課稅范圍,確立房產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中的主體地位。世界上許多國(guó)家都以房產(chǎn)稅作為地方收入的主要來(lái)源。在美國(guó),地方財(cái)政收入主要來(lái)自財(cái)產(chǎn)稅,占地方財(cái)政收入的80%左右,而房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅最重要的組成部分。在加拿大,一般財(cái)產(chǎn)稅已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源,約占其全部收入的75%左右。而我國(guó)房地產(chǎn)稅收收入僅占地方財(cái)政收入的10%左右,因此,我國(guó)應(yīng)積極擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的課稅范圍,增加政府的財(cái)政收人:①擴(kuò)大課稅范圍。我國(guó)目前房地產(chǎn)稅收課稅范圍較狹窄,課稅范圍應(yīng)以非工業(yè)區(qū)的居民住宅和建筑物為宜。各地政府可以根據(jù)具體情況調(diào)整。在中西部地區(qū),由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱,可以對(duì)農(nóng)業(yè)區(qū)建筑物不征稅。而對(duì)手經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),各地政府可以酌情對(duì)農(nóng)業(yè)區(qū)征稅,但要有一定的稅收優(yōu)惠。②應(yīng)當(dāng)將個(gè)人房產(chǎn)納入房地產(chǎn)征稅范圍,這既有利于增加地方政府的稅收收人,緩解地方財(cái)政困難,又有利于抑制房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)熱,緩解房?jī)r(jià)上升的壓力,實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源的合理配置,同時(shí)還可以對(duì)個(gè)人財(cái)富進(jìn)行調(diào)節(jié),縮小貧富差距,保持社會(huì)的平衡與穩(wěn)定。
(3)建立規(guī)范合理的房地產(chǎn)稅收體系。建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅收體系,首先必須統(tǒng)一內(nèi)外房地產(chǎn)稅制,解決房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收的問(wèn)題,具體措施可將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為一個(gè)稅種,這樣計(jì)避免重復(fù)征稅,也體現(xiàn)出國(guó)民待遇原則,實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的公平。其次將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅重點(diǎn),這樣既可以為政府增加財(cái)政收入,又可以避免業(yè)主空置或低效率使用其房產(chǎn),鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng),刺激交易活動(dòng),從而使房地產(chǎn)各要素達(dá)到優(yōu)化配置。推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
?。?)合理確定汁稅依據(jù)。目前。世界上各國(guó)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主要內(nèi)容,大多數(shù)國(guó)家選擇了以房地產(chǎn)的價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù),也就是以房地產(chǎn)的資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)。以房地產(chǎn)的資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)是在大多數(shù)情況下對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行課征,稅源豐富且有彈性,經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的升值因素能在稅收收入中得到較好的體現(xiàn),基本符合量能負(fù)擔(dān)的原則。我同房地產(chǎn)稅制改革完全可以借鑒這種做法,并結(jié)合我國(guó)的具體情況加以調(diào)整,促進(jìn)房地產(chǎn)稅收體系不斷完善。這樣不但可以使政府分享土地增值帶來(lái)的收益,獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源。而且更有助于遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為,提高土地資源的利用率。
?。?)設(shè)置靈活的稅率。在稅率設(shè)計(jì)上可以借鑒國(guó)際上的一些經(jīng)驗(yàn)。如可以采用比例稅率,并設(shè)定一個(gè)稅率幅度,在中央宏觀調(diào)控下,地方政府再根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級(jí)確定本地區(qū)的稅率,城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅等也可采用不同幅度的比例稅率,在土地資源稀缺的地方可以采用較高的比例稅率。在土地資源豐富的地方采用較低稅率,以促使土地資源的有效利用,取得更大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。
?。?)改革和完善房地產(chǎn)稅費(fèi)體系。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求科學(xué)地確定稅費(fèi)體系,理清目前房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)關(guān)系。要通過(guò)清費(fèi)改稅,減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。擴(kuò)大稅收規(guī)模。具體講,保留補(bǔ)償性、資源性和證照性的收費(fèi)項(xiàng)目,同時(shí)將具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的房地產(chǎn)收費(fèi)從行政事業(yè)性收費(fèi)中分離出去,以規(guī)范政府行為。對(duì)一部分納人國(guó)家預(yù)算、管理比較規(guī)范的基金和收費(fèi)項(xiàng)目可考慮保留,其他屬于管理性和建設(shè)性的收費(fèi)項(xiàng)目一律取消。
(7)完善稅收征管法規(guī),健全稅收監(jiān)督和懲罰機(jī)制。發(fā)達(dá)國(guó)家很重視稅收立法。大都建立了比較健全的稅收征管法規(guī)。如加拿大規(guī)定業(yè)主必須向政府繳納房地產(chǎn)稅,用于公共服務(wù),對(duì)逾期繳納房地產(chǎn)稅者,將進(jìn)行罰款,連續(xù)三年欠繳者,政府有權(quán)將其物業(yè)進(jìn)行拍賣,以其收入繳納房地產(chǎn)稅。為了保證房地產(chǎn)稅能夠及時(shí)收取,防止偷稅、漏稅、抗稅行為的發(fā)生,我國(guó)可借鑒加拿大的征管經(jīng)驗(yàn),結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況,對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行改革并不斷完善。同時(shí),還要加強(qiáng)房地產(chǎn)稅法知識(shí)的宣傳。提高居民對(duì)房地產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)和繳納的自覺性。這樣,既可以優(yōu)先刺激房地產(chǎn)業(yè)的投資與消費(fèi)。又可促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)有序、健康地發(fā)展,同時(shí)也符合稅收的效率原則。
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