為貫徹落實國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，2008年12月29日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2008]174號，以下簡稱新政策），明確了個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策的執(zhí)行細(xì)則。

　　一、新政策征免年限有新變化

　　新政策將營業(yè)稅征免年限從原政策中的5年改為2年。具體調(diào)整為：自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。對上述新政策，一是要注意區(qū)分住房是普通住房還是非普通住房，因為兩者的政策待遇明顯不同；二是普通住房不足2年就可以享受差額征稅待遇；三是政策執(zhí)行期僅2009年1月1日至12月31日一年時間。

　　二、執(zhí)行新政策要把握現(xiàn)行政策規(guī)定

　　新政策明確，普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）、《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，具體可歸納為：

　　1．普通住房及非普通住房的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國辦發(fā)[2005]26號規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。

　　2．符合條件辦理免稅的具體程序規(guī)定。根據(jù)國稅發(fā)[2005]89號規(guī)定，納稅人應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息，對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅；住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)?審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。此外，根據(jù)國稅發(fā)[2005]172號規(guī)定，成交價格是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

　　3．購買房屋的時間認(rèn)定和發(fā)票的開具。根據(jù)國稅發(fā)[2005]89號規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間；個人對外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書，并到地方稅務(wù)部門申請開具發(fā)票。同時，國稅發(fā)[2005]172號對購買房屋的時間認(rèn)定問題進行了進一步明確為契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照孰先的原?則確定購買房屋的時間。

　　4．對非普通住房差額征稅的扣除憑證。對個人購買的非普通住房超過規(guī)定年限對外銷售的，根據(jù)國稅發(fā)[2005]89號規(guī)定，在向地方稅務(wù)部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。新政策在此未作特別規(guī)定，但根據(jù)文件表述及稅收政策延續(xù)性的特點，具體工作中應(yīng)延用國稅發(fā)[2005]89號相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　5．非購買形式取得住房行為相關(guān)規(guī)定。根據(jù)國稅發(fā)[2005]172號規(guī)定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購買時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購買時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照孰先的原?則確定購買房屋的時間。對此，新政策要求類似問題比照上述規(guī)定執(zhí)行。

　　三、特別注意申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)

　　新政策沒有對如何申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)進行詳細(xì)明確，但比照國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]74號）規(guī)定，可以理解為：個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅；個人將購買超過2年（含2年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)?審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅；個人將購買不足2年住房不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)?審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，不能按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。