一、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的程序選擇

　?。ㄒ唬?duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇

　　在已實(shí)行稅基評(píng)估制度的國(guó)家和地區(qū)中，有些國(guó)家和地區(qū)的評(píng)稅主體為代表征稅方的評(píng)估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評(píng)估主體（往往是民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員）共同來承擔(dān)。但也有一些國(guó)家和地區(qū)，其稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評(píng)估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)。這種單一稅基評(píng)估主體往往會(huì)產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為稅基評(píng)估主體時(shí)，其對(duì)稅基的評(píng)估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

　　我國(guó)有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評(píng)估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，必然要新增大量人員，這與我國(guó)政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來評(píng)估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。

　　因此，在建立我國(guó)稅基評(píng)估制度時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評(píng)估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評(píng)估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國(guó)稅基評(píng)估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評(píng)估主體來承擔(dān)時(shí)，則可以選擇民間的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對(duì)中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。（3）如果我國(guó)稅基評(píng)估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，那么，為保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評(píng)估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔(dān)。在國(guó)外，由政府單方承擔(dān)稅基評(píng)估工作的，其評(píng)估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)稅稅基評(píng)估周期

　　以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)按評(píng)估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。評(píng)估周期的長(zhǎng)短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評(píng)估的成本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評(píng)估人員也在一定程度上影響評(píng)估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來看，法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估：在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估；德國(guó)采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)值變化不明顯，其課稅評(píng)估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評(píng)估周期在6年以上。

　　我國(guó)在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。就我國(guó)目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評(píng)估周期不宜定得過長(zhǎng)。同時(shí)，我國(guó)不同地區(qū)之間社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評(píng)估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國(guó)家確定一個(gè)浮動(dòng)期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場(chǎng)價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　?。ㄈ┥暝V安排

　　房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復(fù)雜.納稅人對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評(píng)估部門的專門的復(fù)核委員會(huì)，并組成評(píng)估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會(huì)的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將初評(píng)的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對(duì)計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申訴，若對(duì)申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)核，復(fù)核委員會(huì)應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。

　　二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)

　　在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬別。如果這個(gè)問題解決不了，不僅會(huì)導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下，更重要的是，會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評(píng)估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評(píng)估人員可以自由發(fā)揮的空間。

　　（一）基本評(píng)估方法

　　房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)稅的市場(chǎng)價(jià)值是通過評(píng)估得出的，但評(píng)估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評(píng)估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評(píng)估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評(píng)估結(jié)果低于收益法的評(píng)估結(jié)果，而市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場(chǎng)比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評(píng)估方法在具體應(yīng)用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

　　采用市場(chǎng)比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場(chǎng)上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡(jiǎn)單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對(duì)于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)，無法采用收益法實(shí)施評(píng)估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對(duì)陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。

　　國(guó)際上以市場(chǎng)價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場(chǎng)狀況、待評(píng)估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時(shí)采用多種方法。具體而言，對(duì)于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對(duì)于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營(yíng)利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對(duì)于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法。

　　（二）稅基評(píng)估技術(shù)－－批量評(píng)估

　　同其他目的的評(píng)估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u(píng)估成本的目的通過運(yùn)用批量評(píng)估實(shí)現(xiàn)。

　　在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過程包括兩個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財(cái)產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場(chǎng)數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫(kù)中，這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿。（2）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。

　　當(dāng)今各國(guó)的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（CAMA，Computer－aided mass assessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。在我國(guó)改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開發(fā)CAMA。綜合國(guó)外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國(guó)家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗(yàn)做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評(píng)估子系統(tǒng)、評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)；市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告；評(píng)估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價(jià)值評(píng)估；評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果輸出、評(píng)估結(jié)果上訴管理和評(píng)估結(jié)果統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

　　從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，隨著GIS技術(shù)從軍用轉(zhuǎn)向民用.更多的CAMA系統(tǒng)與GIS系統(tǒng)互相整合，逐漸形成了新的技術(shù)潮流。我國(guó)地域廣袤.百萬級(jí)人口的大城市眾多，房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)量極大。如果批量評(píng)估需要對(duì)特定區(qū)域的房地產(chǎn)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析僅僅依靠人力是無法完成的。因此將GIS系統(tǒng)整合至CAMA系統(tǒng)，可以幫助評(píng)估人員及時(shí)準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)稅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，高效地實(shí)現(xiàn)批量評(píng)估房地產(chǎn)的功能。

　　此外，完善房地產(chǎn)稅不僅需要財(cái)政稅務(wù)部門參加，還需要國(guó)土管理部門、房屋管理部門等多部門的協(xié)同配合。通過搭建房地產(chǎn)稅的法律框架，將部門間互相配合以立法的形式固定下來，逐步建立起以房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源共享為紐帶的順暢的部門分工，合作機(jī)制，從而形成一套多角度、多層次完善的房地產(chǎn)稅收法律制度，為順利開展評(píng)估征稅工作提供法律依據(jù)和保障。