“房地產(chǎn)開發(fā)商給予被拆遷方實(shí)物還建方式的拆遷補(bǔ)償，被拆遷方應(yīng)當(dāng)如何納稅？有哪些優(yōu)惠政策？”日前，湖北省十堰市納稅人王某撥打湖北省地稅局12366納稅服務(wù)熱線咨詢。近年來，不少地方都在推進(jìn)新區(qū)建設(shè)和舊城改造，拆遷安置工作成了各地政府著力做好的基礎(chǔ)性工作。同時(shí)，與拆遷安置有關(guān)的稅收政策也成為納稅人關(guān)心的問題。湖北省地稅局12366納稅服務(wù)熱線咨詢員結(jié)合相關(guān)稅收政策，對(duì)實(shí)物還建行為涉及的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了系統(tǒng)解答。

　　拆遷安置有貨幣還建、原地還建、易地還建三種方式，原地還建和易地還建都是以房還房，即實(shí)物還建。作為被拆遷方獲得的實(shí)物還建補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)依法繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅（或個(gè)人所得稅）等地方各稅（費(fèi)）。

　　營(yíng)業(yè)稅

　　房屋還建方式下，被拆遷方實(shí)質(zhì)上是“以物易物”形式銷售被拆遷的不動(dòng)產(chǎn)?！?a href="http://m.galtzs.cn/new/63_67_/2008_11_17_wa65861912101711180027828.shtml">營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”應(yīng)稅項(xiàng)目依5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。所謂有償，包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)被拆遷方無論取得的補(bǔ)償是實(shí)物（房產(chǎn)）形式，還是貨幣形式或其他經(jīng)濟(jì)利益的形式，均應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。在計(jì)稅依據(jù)上，沒有成交價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)依法核定，其計(jì)稅價(jià)格同房地產(chǎn)開發(fā)方銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格。

　　優(yōu)惠政策：1.被拆遷方的購(gòu)買房被拆遷還建的，應(yīng)按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）規(guī)定執(zhí)行，即單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。但必須提供原購(gòu)買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制發(fā)票作為扣除憑證，否則全額征收營(yíng)業(yè)稅。2.個(gè)人自建自用住房被拆遷還建的，免征營(yíng)業(yè)稅。3.自2006年6月1日起，對(duì)個(gè)人5年內(nèi)不被拆遷還建的購(gòu)買的住房，全額征收營(yíng)業(yè)稅；超過5年（含5年）銷售的，普通住房免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住房按其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。同樣需提供購(gòu)買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制發(fā)票作為扣除憑證。

　　土地增值稅

　　被拆遷方取得的拆遷補(bǔ)償收入，以換取的房產(chǎn)的公允價(jià)值確認(rèn)增值稅應(yīng)稅收入。土地增值稅增值額的計(jì)算應(yīng)當(dāng)區(qū)分四種情況：

　　1.能夠據(jù)實(shí)提供土地使用權(quán)支付金額及開發(fā)土地的成本、費(fèi)用的，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，土地增值稅增值額為轉(zhuǎn)讓收入扣除以下項(xiàng)目金額后的余額：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格）；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅，財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。也就是說，對(duì)能夠據(jù)實(shí)提供土地使用權(quán)支付金額及開發(fā)土地的成本、費(fèi)用的，納稅人只需要提供舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

　　2.不能據(jù)實(shí)提供土地使用權(quán)支付金額及開發(fā)土地的成本、費(fèi)用的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額，增值額＝轉(zhuǎn)讓收入－舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格－土地使用權(quán)的評(píng)估價(jià)格－與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金－評(píng)估費(fèi)用。由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除，但隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的，評(píng)估費(fèi)用不允許扣除。能提供評(píng)估價(jià)格的，已繳契稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除。

　　3.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，不能取得評(píng)估價(jià)格，但舊房及建筑物為外購(gòu)，并且能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）規(guī)定，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額與舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。另外，對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　4.對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既不能據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額，又沒有提供評(píng)估價(jià)格，不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以不考慮其增值額，直接根據(jù)《稅收征管法》的規(guī)定，依法實(shí)行核定征收。

　　關(guān)于新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地稅局具體規(guī)定。

　　個(gè)人所得稅

　　個(gè)人將擁有的房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上是一種產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為?！?a href="http://m.galtzs.cn/new/63/67/81/2005/12/dr110212264510321500210538-0.htm">個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目按20%的適用稅率繳納個(gè)人所得稅。

　　對(duì)以物易物形式而無成交價(jià)格的，征收機(jī)關(guān)依法核定其轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從轉(zhuǎn)讓收入中減除。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《稅收征管法》的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅。

　　優(yōu)惠政策：1.對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。2.對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以下的生活用房所得，實(shí)行先繳個(gè)人所得稅納稅保證金，一年內(nèi)重新以本人名義購(gòu)房時(shí)予以退還的政策。

　　企業(yè)所得稅

　　被拆遷戶為企業(yè)所得稅納稅人的，對(duì)其取得的拆遷補(bǔ)償收入以及實(shí)物形式取得的補(bǔ)償，按公允價(jià)值銷售和購(gòu)買兩筆業(yè)務(wù)處理。以公允價(jià)值扣除被拆遷房產(chǎn)的賬面價(jià)值以及處置房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納的稅金及有關(guān)費(fèi)用后的余額為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入中，依法計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

　　契稅

　　契稅相關(guān)政策規(guī)定，土地使用權(quán)、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額為契稅計(jì)稅依據(jù)。由此，被拆遷戶對(duì)還建房產(chǎn)以貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的形式支付了差額的，應(yīng)當(dāng)就另外支付的部分按規(guī)定的稅率（符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的減半征收）計(jì)算繳納契稅，公司與被拆遷戶純粹是以房換房（或以地?fù)Q房），不存在差價(jià)的，則不繳納契稅。

　　印花稅

　　采用以貨換貨方式進(jìn)行商品交易簽訂的合同，拆遷還建，實(shí)質(zhì)上是反映購(gòu)買房地產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)雙重經(jīng)濟(jì)行為，其計(jì)稅價(jià)格應(yīng)當(dāng)以營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅價(jià)格為依據(jù)。另外，被拆遷方還應(yīng)就還建房產(chǎn)取得的權(quán)利許可證件，即房產(chǎn)證和土地使用證按件貼花5元。