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近年來,在城鄉(xiāng)接合部的村鎮(zhèn)集體土地上集中開發(fā)新居工程、新型社區(qū)等村鎮(zhèn)居民聯(lián)建房現(xiàn)象日漸增多。由于涉及建房村鎮(zhèn)居民利益,加之聯(lián)建開發(fā)商故意規(guī)避,稅收征管矛盾比較突出。開發(fā)商獲利走人以及在發(fā)票開具等方面留下的隱患,影響了營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等稅款征收工作。本文就村鎮(zhèn)居民聯(lián)建房相關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)作出如下提示。
聯(lián)合建房謹(jǐn)防相關(guān)管理風(fēng)險(xiǎn)
首先是來自承建方主體資格上的風(fēng)險(xiǎn)?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十九條明確規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件包括:有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);有固定的經(jīng)營場所;有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本;有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。同時(shí)規(guī)定,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。村鎮(zhèn)與開發(fā)商聯(lián)建,其風(fēng)險(xiǎn)首先來自合作對象。只有選擇經(jīng)過年檢合格的、有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的、有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)參與聯(lián)建,或者選擇納稅信譽(yù)等級比較高的建筑房地產(chǎn)企業(yè)參與聯(lián)建,才能有效規(guī)避來自承建方主體資格上的風(fēng)險(xiǎn)。
其次是來自聯(lián)建合同的風(fēng)險(xiǎn)。一般聯(lián)建合同或協(xié)議內(nèi)容包括:(1)雙方合作事項(xiàng)概況,包括項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)、項(xiàng)目拆遷與前期開發(fā)等;(2)雙方的權(quán)利和義務(wù),包括合作方式及相應(yīng)權(quán)限、項(xiàng)目總投資額及投入方式、土地使用權(quán)證的說明、工程建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)許可證書的辦理、資金到位進(jìn)度安排、利潤或所建房屋分配比例、銷售安排、稅費(fèi)承擔(dān)、其他雙方認(rèn)為有必要的事項(xiàng);(3)違約責(zé)任;(4)合作期限;(5)未盡事宜的處理;(6)糾紛解決等。一旦選定了聯(lián)建合作對象,雙方就進(jìn)入具體合作事宜的商討、簽約階段,主要風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)包含在合同或協(xié)議之中。因此,應(yīng)對合同或協(xié)議內(nèi)容反復(fù)推敲,有條件的可以聘請律師參與聯(lián)建合同或協(xié)議的簽約。注意在合同或協(xié)議中說明建設(shè)項(xiàng)目用地為非國有土地,即村鎮(zhèn)聯(lián)建房用地是集體土地性質(zhì),銷售對象只能是本村鎮(zhèn)居民;合同條款尤其是雙方權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任的約定條款必須明確、具體、詳細(xì),用詞準(zhǔn)確,切忌模棱兩可;口頭協(xié)商事項(xiàng)最好能寫到書面合同中。
最后是來自后續(xù)管理上的風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)建房一般是以銷定建,在聯(lián)建計(jì)劃初期基本已經(jīng)敲定了銷售對象,換言之銷售市場風(fēng)險(xiǎn)不大。但在發(fā)票的開具、稅費(fèi)的繳納、證書的辦理、物業(yè)管理等方面還存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
第一,銷售不動產(chǎn)發(fā)票是居民取得房屋的重要憑據(jù),也是辦理房產(chǎn)證等的法定憑據(jù),對取得房屋的居民來說,應(yīng)當(dāng)獲取開發(fā)商開具的稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的正式發(fā)票。
第二,聯(lián)建房涉及營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅、契稅等,辦理相關(guān)證書還得繳納有關(guān)費(fèi)用,這些問題都得弄清楚,稅費(fèi)要有著落。參與聯(lián)建的開發(fā)商分賬走人后,一旦手續(xù)不全,房產(chǎn)證等有關(guān)證書的辦理就成了問題。
第三,土地使用權(quán)要說明清楚。村鎮(zhèn)以土地所有者的身份參與聯(lián)建,但其擁有的土地是集體性質(zhì),在其上建筑的房屋不同于國有土地上建筑的房屋,要求參與聯(lián)建雙方嚴(yán)格按照規(guī)定履行土地使用權(quán)審批手續(xù),主建單位和聯(lián)建單位應(yīng)當(dāng)向所在地政府或有關(guān)部門提交聯(lián)建房申請、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)項(xiàng)目地形圖、聯(lián)建合同、營業(yè)執(zhí)照或法定代表人證件等。
第四,物業(yè)管理問題應(yīng)引起重視,要納入合同或協(xié)議中進(jìn)行商榷,確保入住居民的安全、舒適。
聯(lián)合建房應(yīng)關(guān)注涉稅風(fēng)險(xiǎn)
按照現(xiàn)行稅收政策,村鎮(zhèn)與開發(fā)商聯(lián)建取得聯(lián)建房銷售收入,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。同時(shí),應(yīng)當(dāng)向購房戶提供不動產(chǎn)銷售發(fā)票等憑證。
營業(yè)稅。村鎮(zhèn)聯(lián)建房是聯(lián)建單位向本村鎮(zhèn)居民有償轉(zhuǎn)讓聯(lián)建房不動產(chǎn)所有權(quán)的行為,對于聯(lián)建方來說,負(fù)有營業(yè)稅納稅義務(wù),同時(shí)應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等,納稅人是取得銷售不動產(chǎn)收入的聯(lián)建方或其中任何一方。即使是村鎮(zhèn)自建住房銷售給本村鎮(zhèn)居民,也屬于銷售不動產(chǎn)行為,應(yīng)依法繳納營業(yè)稅等。
土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定,凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。由此可見,轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)應(yīng)繳納土地增值稅,轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)不繳納土地增值稅。這是因?yàn)楦鶕?jù)《土地管理法》的規(guī)定,國家為了公共利益,可以依照法律規(guī)定對集體土地實(shí)行征用,依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓,如自行轉(zhuǎn)讓就屬于違法行為。對這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理,而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍或用征稅的辦法進(jìn)行調(diào)節(jié)。因此,對村鎮(zhèn)聯(lián)建房銷售不征土地增值稅。
印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,村鎮(zhèn)聯(lián)建房銷售應(yīng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)依萬分之五的稅率申報(bào)繳納印花稅。
企業(yè)所得稅?!镀髽I(yè)所得稅法》規(guī)定,企業(yè)和其他取得收入的組織為企業(yè)所得稅的納稅人。村鎮(zhèn)聯(lián)建組織是企業(yè)所得稅的納稅人,負(fù)有納稅義務(wù)。以其取得的貨幣形式和非貨幣形式各種收入,為收入總額,扣除實(shí)際發(fā)生的與其取得收入有關(guān)的、合理的支出,包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出,計(jì)算應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。
發(fā)票開具及稅收繳納。對于購買聯(lián)建房的居民來說,根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定只能取得房產(chǎn)證,共用集體土地使用證,因此,在買房時(shí)一定要取得開發(fā)商開具的稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的正式發(fā)票。對于參與聯(lián)建的村鎮(zhèn)來說,應(yīng)督查參與聯(lián)建的開發(fā)商按照稅法規(guī)定繳納相關(guān)稅收,結(jié)清所有稅款,同時(shí)督促其為購房戶開具發(fā)票等。
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