“一直說土地增值稅難征，沒想到會有這么難。”國稅總局官員在內(nèi)部會議上如是說。

　　南京市國稅局一名官員告訴記者：包括土地增值稅在內(nèi)的房地產(chǎn)稅收漏洞很多很復雜，稽查困難。

　　“地產(chǎn)商交納的土地增值稅與其營業(yè)收入反差太大。”一位地方稅務(wù)系統(tǒng)的官員稱。

　　中央財經(jīng)大學教授劉桓指出：“土地增值稅每年清繳數(shù)字較難統(tǒng)計，大約全國規(guī)模在上千億。當然如果嚴格征增值稅收，翻好幾倍也不一定。”

　　“土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)量少，大多數(shù)涉稅中介機構(gòu)拿不到。而土地增值稅清算鑒證的難度，開發(fā)商對清算稅款的要求，使得少數(shù)取得土地增值稅清算鑒證協(xié)議的稅務(wù)師事務(wù)所吃不了，一年審計六、七個房地產(chǎn)開發(fā)項目，而最終確連一個鑒證報告也出不了。”——深圳某稅務(wù)師事務(wù)所所長的無奈選擇

　　那么，土地增值稅清算到底“難”在哪里？

　　一、 房企經(jīng)濟利益的驅(qū)使所然

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目結(jié)算時將面臨嚴格和全面的土地增值稅清算。開發(fā)商的心態(tài)很復雜，主流的心態(tài)是觀望。希望新政策能有回旋的空間，使企業(yè)避免將較大部分利潤上繳。

　　事實上，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避土地增值稅有很多辦法，主要的辦法有通過關(guān)聯(lián)交易低價銷售、簽定虛假協(xié)議多開發(fā)票做高成本、拖延清算時間遞延納稅等。做高成本和貸款利息是通常做法，因為計算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆 《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。對此各省稅務(wù)官員都發(fā)現(xiàn)了很多案例，已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

　　大多數(shù)企業(yè)并不采用稅務(wù)籌劃，而是直接多開發(fā)票。尤其是在自己擁有工程隊的小公司當中，這種做法非常普遍，比如說花了2000萬給開成2500萬。大型房地產(chǎn)公司有好幾十家上下游關(guān)聯(lián)公司，裝修、建筑安裝等下屬公司之間的關(guān)聯(lián)交易和發(fā)票都可以被利用為提高成本的工具。

　　此外，土地增值稅的清算會拉緊房地產(chǎn)公司的資金鏈，使一部分資金本來就捉襟見肘的小公司陷入倒閉的泥淖，目前一些小公司不得不賣地賣項目籌措現(xiàn)金應(yīng)對即將到來的清算。

　　二、稅務(wù)機關(guān)的征收原因

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理工作，實際工作中存在的問題較多，困難較大，土地增值稅的征收確實有難度。這是因為房地產(chǎn)工程的周期比較長，涉及的面比較廣，產(chǎn)品也比較復雜，因此客觀上會比一般的稅種征收要復雜一些。單就土地增值稅來說，其稅基并不小，應(yīng)該是個大稅，但是實際征收上來的比例卻不高，變成了小稅。由于稅務(wù)部門很難計算房地產(chǎn)的真實成本，現(xiàn)在地方稅務(wù)部門只能按照銷售收入的1.5%-2.5%預繳土地增值稅。

　　一是土地增值稅清算的工作量實在太大，真的開展土地增值稅清算工作，地稅局的工作人員根本忙不過來，因為土地增值稅清算涉及復雜的扣除項目，包括土地款、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等。如果是滾動開發(fā)的企業(yè)的查賬核算，還需要更大的人力物力，所以地稅局馬上開展這項工作比較難。加上現(xiàn)實中，不少開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度不健全，成本核算不規(guī)范，使得稅務(wù)部門在計算土地增值稅有許多不便于操作的地方。

　　二是土地增值稅計算方式較為復雜。清算工作涉及復雜的扣除項目，包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等等。再加上房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般較長，投資活動比較復雜，如果是滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，對其進行查賬核算往往需要投入大量的人力、物力，基層稅務(wù)部門要按通知要求做到“每項目必清算”確有難度。

　　三是項目運作制增加了清算的難度。一些房產(chǎn)項目原屬合作開發(fā)，房產(chǎn)公司也系臨時組建，企業(yè)賬目較為亂，不少項目建成后公司立即注銷，投資者分錢走人，現(xiàn)在回頭要求其清算補交稅款，不僅征管成本較高，而且因為歷時較久，個別投資商的經(jīng)濟狀況發(fā)生變化，要完全追繳到位也顯得困難重重。

　　三、地方政府的行為考量

　　一是地方政府還有很重的保護主義思想。很多地方的房地產(chǎn)業(yè)是地方經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)，要是清算土地增值稅肯定會使房地產(chǎn)業(yè)受到影響，進而影響地方經(jīng)濟發(fā)展。

　　二是現(xiàn)行財政分配方式使得地方政府動力不足。其實對于地方政府來說，是不愿意對土地增值稅進行清算的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，清算所得的土地增值稅75％需上繳國家，25％才留給地方，地方政府清算的動力也不足。土地增值稅屬于地稅稅種，在具體征繳比例和方式上也由地方政府自行認定。其間就存在著巨大的灰色空間。

　　三是地方政府與開發(fā)商之間的經(jīng)濟利益關(guān)系紐帶從來都不曾斷過。一直以來，地方政府與開發(fā)商之間的經(jīng)濟利益關(guān)系紐帶從來都不曾斷過。房地產(chǎn)開發(fā)作為地方GDP的重要支撐，與地方財政有著相當大的利益牽連，這或許也是在《通知》實施后，多數(shù)城市的清算細則遲遲難以公布的原因所在。土地增值稅的嚴格征收，對于增加地方財政收入，優(yōu)化地方財政收入結(jié)構(gòu)具有積極作用。但根據(jù)現(xiàn)有稅收體制，土地增值稅清算所得只有50%留給地方，使得地方政府不愿“舍大求小”，在清算政策執(zhí)行上顯得動力不足，難以形成好的執(zhí)法環(huán)境。

　　四、相關(guān)稅收政策的缺陷漏洞

　?。ㄒ唬?、政策尚未明確，實際執(zhí)行尺度不一。盡管有[2006]187號文及一年之后國家稅總印發(fā)的《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》保駕護航，以及各級地稅部門實時出臺的清算管理辦法，但是在實際工作中我們還是發(fā)現(xiàn)一些問題目前政策尚未明確，實際執(zhí)行尺度不一，包括土地增值稅在內(nèi)的房地產(chǎn)稅收漏洞很多很復雜，稽查困難。這給清算工作帶來一定困難。

　　（二）、稅制設(shè)置失衡，計稅依據(jù)失真。目前我國房地產(chǎn)稅制政策基本上是不賣不稅、不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，從而導致開發(fā)和經(jīng)營環(huán)節(jié)稅負過重。房地產(chǎn)開發(fā)稅費偏重所引發(fā)的開發(fā)成本上升，并進而導致房地產(chǎn)價格上升。同時部分稅種的計稅依據(jù)不合理，不能反映房地產(chǎn)的市場價值?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地使用稅等的計稅依據(jù)既不能準確地反映財產(chǎn)的市場價值，也不能反映土地的級差收益和房地產(chǎn)的時間價值，更不能隨著經(jīng)濟的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加稅收收入。如房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值扣除一定比例作為計稅依據(jù)，這種計稅方法，沒有顧及房屋后期的升值因素，與房屋的市場價值相差很大，使得來源于房地產(chǎn)的稅收收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加。

　?。ㄈ?、假成本、假發(fā)票的基本操作手段防不勝防。這種假成本、假發(fā)票的基本操作手段也在國稅總局的關(guān)注之下。內(nèi)部人士透露，國稅總局本次稽查風暴注意到了關(guān)聯(lián)公司之間的問題，調(diào)查不僅針對房地產(chǎn)企業(yè)，也對其下屬子公司和關(guān)聯(lián)企業(yè)逐個進行調(diào)查。做高成本和假發(fā)票僅僅是稅務(wù)上的技術(shù)手段，更大的問題在于一些相關(guān)部門的縱容，而不是技術(shù)。目前國稅總局已有對土地增值稅立法的計劃，藉以消除土地增值稅繳納計算和程序灰色空間。

　　五、 涉稅中介機構(gòu)的使用不夠

　　一是中介機構(gòu)出具的鑒證報告不規(guī)范。由于中介機構(gòu)沒有經(jīng)過土地增值稅業(yè)務(wù)相關(guān)培訓，雖然新《清算管理辦法》嚴格規(guī)定了鑒證報告格式，但一次符合要求的卻極少，審核鑒證報告需要很大一部分精力。目前，基層稅務(wù)所日常征管、納稅評估等工作壓力已經(jīng)很大，在土地增值稅清算管理方面確實難以兼顧，這也是清算工作進展不快的一個重要原因。

　　二是稅務(wù)中介作用發(fā)揮不足，建立完善稅務(wù)中介機構(gòu)參與土地增值稅清算審核與稅務(wù)管理部門日常檢查、稽查部門稽查三位一體的土地增值稅納稅清算模式。在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)部門要注意定好位，做到“有所為”與“有所不為”。所謂“有所為”就是稅務(wù)部門要創(chuàng)造一個完整、合理、便捷的清算環(huán)境，努力避免出現(xiàn)操作性差、存在政策制度銜接“真空”的弊端，督促納稅人盡量利用中介機構(gòu)按照規(guī)定的要求清算到位，做好最終對各成本費用項目的審定調(diào)整把關(guān)；所謂“有所不為”，就是盡量不要“越俎代庖”地取代納稅人而直接進行清算，避免既清算不清、又不便于對法律責任歸屬的界定。

　　三是資源整合不佳。未有制定相應(yīng)的激勵和管理辦法，規(guī)范中介機構(gòu)鑒證行為，有效整合社會資源，減輕基層稅務(wù)部門的工作強度，進一步提高清算管理工作的效率和質(zhì)量。

　　六、 相關(guān)部門的配合不力

　　目前稅務(wù)機關(guān)與國土、規(guī)劃設(shè)計、房地產(chǎn)行業(yè)主管部門的合作與配合，基本上處在松散性、協(xié)議性狀態(tài)，只是稅務(wù)部門的一廂情愿。房地產(chǎn)開發(fā)項目從土地使用權(quán)的取得，到工程項目的立項、開工、再到商品房的預售、產(chǎn)權(quán)登記都要經(jīng)過政府相關(guān)部門的批準和監(jiān)督。因此，對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的征管，要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合，以掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料，但是出于種種原因很難形成部門合力。 如土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)，這是房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成的主要環(huán)節(jié)，盡管國務(wù)院頒發(fā)的土地增值稅條例明確要求土地管理部門應(yīng)向稅務(wù)部門提供土地權(quán)屬等與征稅有關(guān)的各種資料，但在現(xiàn)實工作中并沒有得以有效的實行。