【摘 要】本文就《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》的具體內(nèi)容作一解讀，以便更好地理解、貫徹、執(zhí)行新準(zhǔn)則。

　　【關(guān)鍵詞】新會計準(zhǔn)則； 投資性房地產(chǎn)； 計量

　　《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱新準(zhǔn)則）是新會計準(zhǔn)則體系中新增的一項重要內(nèi)容，是為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和相關(guān)信息的披露而制定的。

　　一、關(guān)于投資性房地產(chǎn)的界定

　　新準(zhǔn)則定義為：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并能夠單獨計量和出售。具體為已出租的、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，不包括自用和作為存貨核算的房地產(chǎn)。

　　（一）新準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)范圍的劃分標(biāo)志或原則

　　新準(zhǔn)則未明示，《國際會計準(zhǔn)則第40號——投資性房地產(chǎn)》（下稱國際會計準(zhǔn)則）認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其它資產(chǎn)，至于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)過程中使用的房地產(chǎn)（或用于管理目的的房地產(chǎn)），其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不僅歸屬于該項房地產(chǎn)，而且歸屬于在生產(chǎn)或供應(yīng)過程中所使用的其他資產(chǎn)。正因為這一點，因此，將投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)區(qū)分開來。

　?。ǘ┬聹?zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)范圍

　　具體還應(yīng)包括：

　　1.為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營過程中為短期銷售而持有的土地。計劃長期持有或計劃短期持有是否為劃分或確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的標(biāo)志或條件，新準(zhǔn)則未明確規(guī)定。

　　2.尚未確定未來用途的土地（如果企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經(jīng)營過程中的短期銷售，則持有的土地應(yīng)視為用于資本增值）。

　　3.企業(yè)擁有（或企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的建筑物。

　　4.準(zhǔn)備在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的空閑建筑物。

　?。ㄈ┎粚儆谛聹?zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)

　　具體為：

　　1.持有的為在正常經(jīng)營過程中銷售或為銷售而處于建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)，如為了在不久的將來處置或為開發(fā)和銷售而專門取得的房地產(chǎn)。

　　2.為第三方在建在開發(fā)的房地產(chǎn)，即新準(zhǔn)則規(guī)定的“企業(yè)代建的房地產(chǎn)，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號——建造合同》”。

　　3.自用房地產(chǎn)，包括持有的將來用于自用的、為將來開發(fā)并隨后作為自用的、職工占用的以及待處置的自用房地產(chǎn)。

　　4.為將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)。其在建造或開發(fā)活動完成之前，不適用新準(zhǔn)則；待建造或開發(fā)活動完成時，作為投資性房地產(chǎn)。但對已經(jīng)是投資性房地產(chǎn)、目前正在進行改建以為將來繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用的，適用新準(zhǔn)則。

　　5.閑置地不屬于投資性房地產(chǎn)。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的，應(yīng)當(dāng)如何處理

　　新準(zhǔn)則未予明確，可按照國際會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行判斷處理，即如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則應(yīng)分別計量核算；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的情況下，才能將該項房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。

　　（五）企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供服務(wù)對是否判斷為投資性房地產(chǎn)的影響

　　比如，辦公樓的業(yè)主向其承租人提供保安和維修服務(wù)，一家企業(yè)擁有并經(jīng)營一家旅館，其向客人提供的服務(wù)是整個協(xié)議的一個重要組成部分，該辦公樓和旅館能否被視為投資性房地產(chǎn)？新準(zhǔn)則沒有給出明確具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)，可參照國際會計準(zhǔn)則給出的原則來進行判斷，即：企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供輔助服務(wù)，如果該服務(wù)在整個協(xié)議中并不是重要的組成部分，則企業(yè)應(yīng)將該項房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)；在另外一些情況下，提供的服務(wù)構(gòu)成相對重要的組成部分，則不視為投資性房地產(chǎn)。以此判斷，前述“辦公樓”視為投資性房地產(chǎn)，“旅館”是自用房地產(chǎn)，不是投資性房地產(chǎn)。

　?。┢髽I(yè)將其擁有的房地產(chǎn)出租給其母公司或另一家子公司使用，涉及單個財務(wù)報表和合并財務(wù)報表對該房地產(chǎn)不同的列報方式問題

　　在包括母公司和本企業(yè)，或另一家子公司和本企業(yè)在內(nèi)的合并財務(wù)報表中，該項房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件，從整個集團來看其屬于自用房地產(chǎn)，因此合并財務(wù)報表不能作為投資性房地產(chǎn)列報；但從擁有房地產(chǎn)的單個企業(yè)來看，如果符合新準(zhǔn)則的定義，出租人在其單個財務(wù)報表中應(yīng)將該項房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)。

　　二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

　　新準(zhǔn)則規(guī)定的確認(rèn)條件是同時滿足“與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的未來經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)”和“投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量”兩個條件。

　　第一項確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，需要企業(yè)在初始確認(rèn)時根據(jù)可取得的證據(jù)對相關(guān)未來經(jīng)濟利益流入的確定程度作出估計；第二項確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)一般容易滿足，資產(chǎn)購置交易本身已表明了它的成本。

　　三、投資性房地產(chǎn)的初始計量

　　新準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計量，即：外購成本包括買價、相關(guān)稅費和直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，自建成本包括建造該資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，其他方式取得的投資性房地產(chǎn)成本按照相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定確定。該初始計量規(guī)定包含了以下內(nèi)容：

　　一是交易費用應(yīng)包括在初始計量之中。

　　二是外購取得中“可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出”包括：法律服務(wù)的職業(yè)收費，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅和其他交易費用等。

　　三是自建成本的“必要支出”應(yīng)當(dāng)不含投資性房地產(chǎn)的啟動費用，建造或開發(fā)過程中浪費的材料，人工或其他資源等非正常損失。

　　四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

　　新準(zhǔn)則規(guī)定，其后續(xù)支出滿足該準(zhǔn)則規(guī)定的兩個確認(rèn)條件的，計入投資性房地產(chǎn)成本，否則計入當(dāng)期損益。在具體理解和判斷時：

　　第一，如果超出原先對已有投資性房地產(chǎn)估計的未來經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)，與已確認(rèn)的某項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的后續(xù)支出應(yīng)增加投資性房地產(chǎn)的賬面金額，所有其他后續(xù)支出應(yīng)在發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為費用。

　　第二，對后續(xù)支出是否進行了恰當(dāng)?shù)臅嬏幚?，有賴于對其初始計量和確認(rèn)時對相關(guān)情況的考慮。比如：在確定某項投資性房地產(chǎn)的賬面金額時，考慮了未來經(jīng)濟利益的損失，那么為恢復(fù)該資產(chǎn)的預(yù)期未來經(jīng)濟利益而發(fā)生的后續(xù)支出，就應(yīng)當(dāng)資本化；某項資產(chǎn)的買價反映了企業(yè)為使該資產(chǎn)達到工作狀態(tài)在未來必須發(fā)生支出的義務(wù)，后續(xù)支出也應(yīng)當(dāng)資本化（如購置需要整修的建筑物，其后續(xù)支出應(yīng)當(dāng)增加其賬面金額）。

　　五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　新準(zhǔn)則規(guī)定了兩種計量模式，即“成本模式”和“公允價值模式”。采用“公允價值模式”必須同時滿足“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場”、“企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計”兩個條件；不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，直接以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，差額計入損益。另外，“成本模式”可轉(zhuǎn)為“公允價值模式”，但“公允價值模式”不得轉(zhuǎn)為“成本模式”。在具體理解和判斷時：

　?。ㄒ唬┦裁词枪蕛r值

　　一般認(rèn)為，公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換的金額。“公平交易”不存在特別或特殊關(guān)系，假定是在非關(guān)聯(lián)方之間進行的，各方各自獨立發(fā)生行為。“熟悉情況”指自愿的購銷雙方都對投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和特征、其實際和潛在的用途以及資產(chǎn)負(fù)債表目的市場狀態(tài)相當(dāng)熟悉。也就是說，公允價值應(yīng)當(dāng)是在資產(chǎn)負(fù)債表日符合公允價值定義的、在市場上可以合理取得的最可能的價格。也就是銷售者能夠合理取得的最好價格，購買者能夠合理取得的最有利的價格。這種估計不包括在特殊條件或情形下夸大或縮小的估計價格，如不規(guī)范的融資、售后租回以及與銷售有關(guān)的任何人所給予的特殊對價或讓步等。

　?。ǘ┤绾卫斫馔顿Y性房地產(chǎn)公允價值？其內(nèi)涵和外延如何界定

　　1.投資性房地產(chǎn)的公允價值是指其在資產(chǎn)負(fù)債表日（而非之前或之后）的市場價值，因為公允價值的定義實際上假設(shè)了銷售合同的交易和完成是同步的，沒有任何價格上的差異。同時，投資性房地產(chǎn)的公允價值不反映為提高或改善房地產(chǎn)而發(fā)生的未來資本性支出，也不反映由未來資本性支出所產(chǎn)生的相關(guān)未來利益。

　　2.企業(yè)確定的公允價值不應(yīng)扣除企業(yè)在銷售或其他處置過程中可能發(fā)生的交易費用。

　　3.公允價值通常是在同一地點和相同條件的活躍市場對相似的房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格以及相似的租賃和其它合同所確定的現(xiàn)時價格。對建筑物而言，其相似性是指所處地理位置和環(huán)境相同、性質(zhì)相同以及結(jié)構(gòu)類型、新舊程度、可使用狀況相同或相近；對于土地使用權(quán)而言，其相似性是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境、可使用狀況相同或相近的土地。企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意分辨和識別該房地產(chǎn)在性質(zhì)、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產(chǎn)有關(guān)的租賃和其它合同條款方面的差異。

　　4.公允價值有別于使用價值。公允價值既反映了“市場參與者”的知識和估計，也反映了與市場參與者相關(guān)的各種因素；使用價值反映了“企業(yè)”的知識和估計，也反映了只針對于“特定企業(yè)”的各種“特定實體”因素，這些因素一般不適用于其它企業(yè)。一般認(rèn)為，公允價值不包括、不反映：（1）將不同地理位置的房地產(chǎn)進行組合所產(chǎn)生的附加值；（2）投資性房地產(chǎn)與其它資產(chǎn)之間的協(xié)同作用；（3）針對于目前企業(yè)或業(yè)主的法定權(quán)利或法律約束；（4）針對于目前業(yè)主的稅收利益或稅收負(fù)擔(dān)。

　　5.在確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，應(yīng)避免重復(fù)計算已在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨確認(rèn)的資產(chǎn)或負(fù)債。如電梯或空調(diào)等設(shè)備一般包括在建筑物即投資性房地產(chǎn)之中，而不單獨作為非投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)予以確認(rèn)；又如某一間辦公室與配置的家具一同出租，辦公室的公允價值包括家具的公允價值（其租金收益是涵蓋了所配置家具的收益），亦即企業(yè)不應(yīng)將家具作為一項單獨的資產(chǎn)確認(rèn)；再如，投資性房地產(chǎn)的公允價值不包括預(yù)付的或應(yīng)計的經(jīng)營租賃收益（因為企業(yè)已將其確認(rèn)為一項單獨的負(fù)債或資產(chǎn)）。

　?。ㄈ┰趯崉?wù)操作中如何取得投資性房地產(chǎn)的公允價值

　　一是委托專業(yè)的評估估價機構(gòu)進行評估估價。投資性房地產(chǎn)的公允價值依賴于具獨立資格的評估師所作評估的程度，具備獨立資格的評估師應(yīng)具有國家認(rèn)可的相關(guān)專業(yè)資格，并具有對所評估的投資性房地產(chǎn)的地理位置和種類方面的近期經(jīng)驗，要求評估機構(gòu)和估價人員掌握豐富的房地產(chǎn)交易市場資料和扎實的估價理論知識。

　　二是自行確定。在企業(yè)自行確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，應(yīng)當(dāng)考慮自身的專業(yè)水平和能力；同時應(yīng)當(dāng)審視和披露所采用的方法及重要假設(shè)、房地產(chǎn)的性質(zhì)和缺乏可比的市場數(shù)據(jù)、公允價值的確定是取得了市場證據(jù)還是更多地依賴于其它因素等。

　　（四）新準(zhǔn)則規(guī)定“公允價值模式”不得轉(zhuǎn)為“成本模式”

　　也就是說，如果企業(yè)原先按公允價值計量某一項投資性房地產(chǎn)，即使可比的市場交易變得不經(jīng)常發(fā)生或市場價格變得不易取得，在該項投資性房地產(chǎn)處于變?yōu)樽杂没蚱髽I(yè)為以后在正常經(jīng)營過程中銷售而開始開發(fā)之前，企業(yè)仍應(yīng)按公允價值對其計量。

　　六、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　新準(zhǔn)則規(guī)定的轉(zhuǎn)換條件易于理解，但未規(guī)定其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的條件。因此，需要注意的是：原作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為銷售而開始開發(fā)房地產(chǎn)，從而證明其用途發(fā)生了變化，企業(yè)應(yīng)將該項房地產(chǎn)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成存貨；相應(yīng)地，如果企業(yè)決定處置某項不需進一步開發(fā)的投資性房地產(chǎn)，在終止確認(rèn)（從資產(chǎn)負(fù)債表中消除）之前，應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)而不應(yīng)作為存貨進行會計處理。類似地，如果企業(yè)為在將來繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用而開始對某項現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)進行改建，改建期間企業(yè)應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，而不應(yīng)將其重新劃歸為自用房地產(chǎn)。

　　新準(zhǔn)則規(guī)定，在“成本模式”下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。也就是說，在企業(yè)采用“成本模式”的情況下，投資性房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和存貨之間的相互轉(zhuǎn)換不應(yīng)改變所轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的賬面金額，也不改變該項房地產(chǎn)計量或披露的成本。至于在“公允價值模式”下的轉(zhuǎn)換，均以轉(zhuǎn)換當(dāng)日其公允價值作為入賬價值，但其公允價值與原賬面價值的差額的處理規(guī)定則有所不同，即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的，差額（借差或貸差）均計入當(dāng)期損益；自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，借方差額（即公允價值小于原賬面價值）計入當(dāng)期損益（體現(xiàn)了“穩(wěn)健原則”），貸方差額（即公允價值大于原賬面價值）計入所有者權(quán)益（應(yīng)當(dāng)是計入“資本公積”科目）。

　　七、投資性房地產(chǎn)的處置

　　新準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置或永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)，處置凈額計入當(dāng)期損益。

　　結(jié)合《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》，處置投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的應(yīng)收對價，初始應(yīng)按公允價值確認(rèn)。如果投資性房地產(chǎn)的付款額延期支付，則收到的對價初始應(yīng)按與現(xiàn)金價格相等的金額予以確認(rèn)。對價的名義金額和與現(xiàn)金價格相等的金額之間的差額，應(yīng)在合同或協(xié)議期內(nèi)采用實際利率法進行攤銷，計入當(dāng)期損益。

　　【主要參考文獻】

　　[1] 中華人民共和國財政部制定. 企業(yè)會計準(zhǔn)則.經(jīng)濟科學(xué)出版社，2006.

　　[2] 中華人民共和國財政部會計司編寫組.企業(yè)會計準(zhǔn)則講解.人民出版社，2007.