房貸證券化必須有政府參與
房貸證券化作為國(guó)際金融業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)之一，在國(guó)外使用相當(dāng)普遍，是當(dāng)前極為流行的主要融資工具之一。美國(guó)是最早進(jìn)行證券化、也是對(duì)抵押貸款證券化最發(fā)達(dá)的國(guó)家。美國(guó)的資產(chǎn)支持證券總余額高達(dá)5萬多億美元，資產(chǎn)支持證券市場(chǎng)已成為美國(guó)僅次于聯(lián)邦政府債券的第二大債券市場(chǎng)。目前美國(guó)有一半以上的住房抵押貸款和四分之三以上的汽車貸款是靠發(fā)行資產(chǎn)支持證券來提供的。除了美國(guó)，資產(chǎn)證券化在國(guó)際資本市場(chǎng)上的發(fā)展也是極為迅速的，如歐洲、澳大利亞及東南亞等地區(qū)。
資產(chǎn)證券化于1995年才在東南亞地區(qū)開始興起，據(jù)美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾公司最近估計(jì)，今后幾年內(nèi)該地區(qū)的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)潛力將以25％的速度增長(zhǎng)；香港也成立了按揭證券公司，1998年發(fā)行了114億元港元的債券。
在美國(guó)房貸證券化的發(fā)展初期，政府信用型企業(yè)在證券化過程中扮演著重要的角色。例如，美國(guó)的聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（FNMA）、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（GNMA）、聯(lián)邦住宅抵押貸款公司（FHLMC）都是SPV（Special Purpose Vehicle 證券發(fā)行人）角色的扮演者。香港按揭證券公司也是典型的由政府組建的公司形式的SPV.這些機(jī)構(gòu)盡管具有公司的性質(zhì)，但它們都有堅(jiān)實(shí)的政府背景。政府背景為SPV發(fā)行擔(dān)保債券提供了信用增級(jí)功能。為SPV的運(yùn)作提供了巨大幫助。
由于個(gè)人住房抵押貸款證券化具有能有效地控制金融風(fēng)險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，發(fā)展商業(yè)銀行的表外業(yè)務(wù)，滿足資本充足率的要求等多種功能，從上世紀(jì)70年代美國(guó)就率先實(shí)現(xiàn)了房貸證券化，之后加拿大、法國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)和中國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)也都相繼實(shí)施。
中國(guó)開展房貸證券化的五大難點(diǎn)
首先是法律問題。
住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性問題，需要有法律上的保證。主要表現(xiàn)在：（1）貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，依照我國(guó)《民法法則》、《合同法》中有關(guān)現(xiàn)定，債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)預(yù)先取得債務(wù)人同意并書面通知原始債務(wù)人，若無相應(yīng)的書面通知，債務(wù)人有權(quán)終止債務(wù)支付、顯然，若不按照規(guī)定嚴(yán)格履行，則會(huì)嚴(yán)重影響證券化進(jìn)程。貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)抵押權(quán)同時(shí)也發(fā)生轉(zhuǎn)移，而按照《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，只有辦理抵押登記變更后，抵押權(quán)才發(fā)生有效的轉(zhuǎn)移。作為新抵押人的合法權(quán)益才能得到法律的有效保護(hù)。上述變更手續(xù)對(duì)于證券發(fā)行人而言，無疑是一項(xiàng)巨大而繁雜的工作。
其二是房地產(chǎn)合同的標(biāo)準(zhǔn)化問題。
只有標(biāo)準(zhǔn)備化的合同才能賦予等額標(biāo)的物相同的權(quán)力和義務(wù)，目前我國(guó)住房抵押貸款分別由貸款方制定。缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。住房抵押貸款要標(biāo)準(zhǔn)化，對(duì)抵押貸款產(chǎn)品要進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，做到發(fā)放程序標(biāo)準(zhǔn)化、貸款合同標(biāo)準(zhǔn)化、信息管理標(biāo)準(zhǔn)化。
其三是會(huì)計(jì)問題。
會(huì)計(jì)處理上要能夠滿足證券化要求。應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)一些主要會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及一些特殊會(huì)計(jì)問題的處理，以保證會(huì)計(jì)處理不會(huì)阻礙潛在的目標(biāo)的完成。
其四是稅賦問題。
發(fā)行住房抵押貸款擔(dān)保債券機(jī)構(gòu)是作為一個(gè)準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)還是一個(gè)金融機(jī)構(gòu)？若按現(xiàn)行的稅賦標(biāo)準(zhǔn)發(fā)行抵押擔(dān)保債券，其所承擔(dān)的稅賦較大，將達(dá)到其營(yíng)業(yè)收人的一半以上（不包括所得稅），因此，就有必要解決稅種的設(shè)計(jì)問題，以使其符合房貸證券化的內(nèi)在規(guī)律。
其五是社會(huì)保障問題。
如果發(fā)生借款人違約、在抵押物處置問題上，因?yàn)榭紤]到社會(huì)穩(wěn)定；法院強(qiáng)制執(zhí)行也很難，這無疑加大了銀行發(fā)放抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。需要建立一系列社會(huì)保障措施如建立廉租屋制度，讓違約者有屋可住。
房貸證券化要突破“以自我為中心”
房貸證券化實(shí)際上等于把不能分割的房地產(chǎn)變成可分割的財(cái)產(chǎn)，把不可移動(dòng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通轉(zhuǎn)讓的有價(jià)證券。這一方面為一般投資合提供了共享房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)收益的機(jī)會(huì)，另一方面通過把社會(huì)短期貨幣資金轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期穩(wěn)定的資本金，也有利于社會(huì)的投資渠道、以及住房抵押貸款的運(yùn)作和退出。
房貸證券化最主要的功能，是擴(kuò)大個(gè)人住房抵押貸款的資金來源，房貸證券化還有利于銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，并有效地分散貸款風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)證券化后，銀行將不再受 “到期還本付息”的制約，可以在金融市場(chǎng)上出售住房抵押貸款套現(xiàn)，或自己持有變現(xiàn)能力很強(qiáng)的抵押證券，這樣銀行信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性大大提高，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)和優(yōu)化資產(chǎn)的目的。
房貸證券化的核心是穩(wěn)定的，可預(yù)見的現(xiàn)金流，基本點(diǎn)是信用增級(jí)和破產(chǎn)隔離。從國(guó)外資產(chǎn)證券化的經(jīng)驗(yàn)來看，（1）證券化必須得到政府的支持，（2）證券化都是以優(yōu)良資產(chǎn)的證券化開始的，必須以此為突破口形成嫻熟肉技術(shù)，才有可有擴(kuò)展，（3）由政府成立一家機(jī)構(gòu)購(gòu)買并管理抵押貸款，從而規(guī)范抵押貸款市場(chǎng)，一段時(shí)間后再交給市場(chǎng)運(yùn)作。
目前我國(guó)住房抵押貸款余額達(dá)到5000億人民幣，約占整個(gè)行業(yè)貸款余額的6％。其主要部分集中在工行和建行。從全國(guó)住房抵押貸款余額占貸款比重來看，所占比例不高，銀行對(duì)住房貸款這一塊資產(chǎn)的流動(dòng)性并不擔(dān)心，這是與我國(guó)銀行體系有關(guān)。因?yàn)槲覈?guó)基本上是以四大國(guó)有商業(yè)銀行為主，但從某一局部看銀行資產(chǎn)則存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問題。全國(guó)的住房貸款主要集中在上海和深圳，兩地所占比重分別達(dá)20％以上。
在我國(guó)推動(dòng)房貸證券化進(jìn)行實(shí)質(zhì)性研究的首推深圳市政府和上海市政府。隨著時(shí)間的推移當(dāng)年積極推動(dòng)者政府逐漸演變成了工行和建行，并且它們也提出各自的方案，基本上就是在銀行內(nèi)部設(shè)立－部門，拿出200個(gè)億抵押貸款來作為“貸款池”，再以銀行的名義向社會(huì)公眾發(fā)行住房金融債券。住房金融債券的認(rèn)購(gòu)人第一步可能是機(jī)構(gòu)投資者，以后會(huì)逐步向社會(huì)公眾開放。
眾所周知，個(gè)人住房貸款是目前商業(yè)銀行呆壞賬率最低的項(xiàng)目，是其最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，如工行個(gè)人住房不良貸款率僅為0.23％。這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有誰(shuí)會(huì)拿來與大家分享呢？于是就有了各白以自我為中心的的方案。
這樣一來，房貸證券化，充其量不過是我們認(rèn)為又多了一種有特定投資目標(biāo)的金融債券。但我們所常見的資產(chǎn)證券化的功能卻沒有了，當(dāng)然對(duì)于銀行來說降低風(fēng)險(xiǎn)的功能也沒有，進(jìn)行資產(chǎn)隔離的作用也發(fā)揮不了作用。于是一切在研究中覺得存在的法律問題、稅收問題等也就都沒有了。
