隨著國家對土地市場宏觀調(diào)控力度的加大，北京市土地交易在政策的引導(dǎo)下逐步走向市場化。北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補充規(guī)定的通知》（京政辦發(fā)[2004]4號）等一系列土地政策的頒布實施，使招標(biāo)、拍賣。掛牌等公開交易方式逐步成為土地交易的主導(dǎo)方式。
1、土地招拍掛市場交易活躍，公開交易對市場的規(guī)范初露端倪
根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，2004年北京市通過招拍掛方式成交的地塊為90宗，比2003年多41宗；尚未成交的地塊為5宗。在90宗成交地塊中，總建設(shè)用地面積約為428.94萬平方米，同比增長156％，總規(guī)劃建筑面積約為660.98萬平方米，同比增長115％，總成交價達133.52億元，同比增長135％（圖1）。
1.1成交地塊區(qū)域分布不均衡
1）城八區(qū)中朝、海、豐、石四區(qū)土地交易較為活躍，區(qū)位優(yōu)勢明顯
2004年成交的90宗地中，城八區(qū)有20宗，其中，朝、海、豐、石四區(qū)成交地塊17宗。城八區(qū)成交建設(shè)用地面積為169.57萬平方米，占2004年成交建設(shè)甩地總面積的40％；規(guī)劃建筑面積為321.61萬平方米，占2004年規(guī)劃建筑總面積的49％；而成交總價為96.86億元，占2004年成交總價的73％（表一、圖2）。其中，朝、海、豐、石四區(qū)成交建設(shè)用地面積為164.91萬平方米，占城八區(qū)成交建設(shè)用地總面積的97％；規(guī)劃建筑面積300.86萬平方米，占城八區(qū)的94％；成交價格84.96億元，占城八區(qū)的93％。這四個區(qū)不僅交通便利，商服集中，且各項基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱點區(qū)域，也是近年來北京市房地產(chǎn)開發(fā)最為活躍的區(qū)。
2）遠郊區(qū)縣成交地塊分布不均衡，平谷最為集中
2004年北京市成交地塊90宗，其中有70宗分布在遠郊區(qū)縣，占成交地塊總數(shù)的78％。這些地塊主要分布在平谷、大興、順義等9個區(qū)縣（圖2）。其中，平谷區(qū)交易項目最為集中，成交地塊達45宗，占遠郊區(qū)縣成交地塊總數(shù)的64％。其特點是成交地塊的建設(shè)用地面積小，成交總價低。45宗地的建設(shè)用地總面積為63.66萬平方米，僅占遠郊區(qū)縣成交地塊建設(shè)用地面飄的25％；其成交總價僅為4億元，僅占遠郊區(qū)縣成交地塊總價的11％。在這45宗地中，有25宗在“8.31”前成交，且以商業(yè)、辦公和旅游等經(jīng)營性項目用地為主。這也體現(xiàn)了2004年北京市土地市場進—步規(guī)范，尤其是停止經(jīng)營性項目用地協(xié)議出讓等政策的實施，進一步活躍了土地招拍掛方式出讓的公開交易市場。
此外，位于城八區(qū)的周邊區(qū)域，如順義、昌平、大興、通州四區(qū)，土地交易也較活躍。成交宗地數(shù)為14宗，建設(shè)用地面積為148.09萬平方米，成交總價達30.34憶，為遠郊區(qū)縣成交總價的83％。這四個區(qū)作為城市郊外擴展的重點區(qū)域，發(fā)展相對較快。同時，北京市城巾規(guī)劃新修編成果的公示，將進一步推動該區(qū)域房地業(yè)的發(fā)展。
1.2地塊成交價格基本合理，土地增值收益明顯
通過對2004年成交的61宗掛牌項目的分析發(fā)現(xiàn)，有43宗地以掛牌起始價成交，約占71％。除個別地塊的掛牌起始價格高出所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價外，大部分項目的成交價格均較合理。如朝陽區(qū)朝陽公園內(nèi)的1宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，其土地狀況是“三通一平”，掛牌起始價為10.08億元人民幣，折算成樓面單價是16890元/平方米。目前，該區(qū)域是商業(yè)房地產(chǎn)售價為25000—30000元/平方米，地價約占房價的60％左右。因此，該項目要想獲得成功，其市場定位將起到關(guān)鍵作用。最終，該項目由原用地單位按掛牌起始價摘走。
在61宗掛牌項目中，另有18宗地的成交價高于掛牌起始價，成交總價達68億元，高出掛牌起始總價15.26億元。其中，順義1宗危改居住用地（生地），其成交價達3.45億元，高出掛牌起始價2.68億元。由于該宗地為生地，開發(fā)商還需負責(zé)東莊村的拆遷及居民的安置回遷工作，使其變成熟地后方可進行開發(fā)，因此，開發(fā)商的前期資金投入還很大。不過，該宗地位于順義城區(qū)的黃金地段，緊鄰順義新城和奧運賽場，地理位置優(yōu)越，再加上該宗地的面積巨大（其規(guī)劃建筑面積為53.28萬平方米），完全可以打造一個高品質(zhì)的居住社區(qū)。這也是其作為北京最大的1宗生地經(jīng)過67輪激烈競價后，最終以高出起始價3.47倍的價格成交的原因。此外，位于大興黃村衛(wèi)星城北區(qū)23號地的1宗居住用地，經(jīng)過62輪激烈競價后，以2660萬元成交，為起始價的3.15倍。這宗地之所以競爭激烈，這與其緊鄰順馳領(lǐng)海（均價5900元/平方米）、翡翠城（均價6300元/平方米）等成功開發(fā)的樓盤有關(guān)。自2003年12月順馳以9.05億元的高價買下黃村l號地住宅用地后，該區(qū)域—直是住宅投資關(guān)住的焦點，尤其是順馳領(lǐng)海的開盤熱銷，更進—步增加了投資者的信心。因此，23號地的高價成交，說明投資者對收益的預(yù)期也不會低，但在周邊高品質(zhì)住宅的包圍下，如何將這塊規(guī)劃建筑面積才2萬多平方米的高價住宅用地開發(fā)奸，這也是開發(fā)商實現(xiàn)盈虧平衡的關(guān)鍵。
總之，2004年通過招拍掛成交的地塊價格基本合理，土地價值在公開市場中得到有效的體現(xiàn)，地理位置叢發(fā)展前景較好的地塊仍是市場爭奪的熱點。
2、2005年北京市土地招拍掛市場的走勢分析
今后，隨著國家宏觀調(diào)控政策的深入實施，土地招拍掛市場也將進一步完善。北京市國土資源局《關(guān)于對于不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營性項目用地進行招標(biāo)拍賣掛牌出讓等有問題的通知》（京國土出[2004]458號）明確規(guī)定：出讓土地必須達到“三通一平”，有條件的必須達到“五通一平或”“七通一平”的熱地狀態(tài)，騰退項目也必須完成拆平工作方可人市交易。這不僅規(guī)范了入市土地的一級開發(fā)，同時有利于減少房地產(chǎn)開發(fā)商的前期開發(fā)工作，降低土地開發(fā)成本，使政府有效控制土地收益的同時，對房地產(chǎn)價格有一個整體的把握。
總之，隨著對歷史遺留項目處理方案的明確，2005年土地招拍掛市場將主要以消化2004年8月31日未能過關(guān)的不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營性項目用地為主。因此，2005年土地招拍掛市場土地場供應(yīng)并不會因為國家對土地政策的從嚴(yán)管理而減少。相反，受2005年房價上漲等觀點的影響，土地的需求也將成為市場的一個熱點。因此，2005年土地招拍掛市場將更加活躍。同時，隨著市場的公開化、透明化程度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資也將趨于理性，地價的“炒作”成分減少，土地的價值將得到更充分的體現(xiàn)。
