深圳是個(gè)新興城市，也同樣面臨著舊城、舊村改造，以提高土地集約化使用程度和使用效率。筆者根據(jù)近年來參加城市房屋拆遷估價(jià)工作的實(shí)踐，針對(duì)遇到的問題，就房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如何處理好與拆遷當(dāng)事人的關(guān)系問題談一點(diǎn)看法。
一、拆遷當(dāng)事人的范圍
所謂“當(dāng)事人”，是與某種法律事實(shí)有直接關(guān)系的人的通稱。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，下列四種人（包括自然人和法人）與城市房屋拆遷有直接關(guān)系，是城市房屋拆遷的當(dāng)事人：
1、拆遷人——取得房屋拆遷許可證的單位（今后還將包括個(gè)人）；
2、被拆遷人——被拆遷房屋的所有權(quán)人；
3、拆遷人委托的具有拆遷資格，具體實(shí)施拆遷行為的單位；
4、被拆遷房屋的承租人。
除了當(dāng)事人之外，房屋拆遷管理部門和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是城市房屋拆遷的關(guān)系人。
房屋拆遷管理部門依《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定主要擁有下述權(quán)力：審查、頒發(fā)《房屋拆遷許可證》；發(fā)布房屋拆遷公告，并對(duì)公告進(jìn)行宣傳、解釋；接受拆遷委托合同備案；經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，對(duì)當(dāng)事人達(dá)不成拆遷安置協(xié)議的問題作出裁決；依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)踐中，有的地方房屋拆遷管理部門還制定當(dāng)?shù)亍胺课莶疬w補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格”對(duì)拆遷整個(gè)過程（包括估價(jià)）進(jìn)行管理和協(xié)調(diào)的權(quán)力。因此，房屋拆遷管理部門是城市房屋拆遷的重要關(guān)系人。
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托進(jìn)入城市房屋拆遷活動(dòng)中，其估價(jià)的結(jié)果對(duì)所有拆遷當(dāng)事人都有直接或間接的利害關(guān)系。因此，它也是城市房屋拆遷的關(guān)系人。
估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷估價(jià)中不但要處理好與當(dāng)事人的關(guān)系，也要處理好與房屋拆遷管理部門的關(guān)系。
二、拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果與拆遷當(dāng)事人的利害關(guān)系
拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果與拆遷人的拆遷成本，進(jìn)一步說與待開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本有直接關(guān)系；與拆遷人能否按時(shí)完成拆遷任務(wù)，進(jìn)而保證項(xiàng)目工期有間接關(guān)系。拆遷人一方面希望降低拆遷補(bǔ)償金額，減少開發(fā)成本；另一方面又希望加快拆遷進(jìn)度，保證項(xiàng)目工期，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，盡快獲得投資回報(bào)。如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果比較客觀公正、完整準(zhǔn)確，再加以詳細(xì)的說明和解釋，使拆遷人和被拆遷人都能夠比較準(zhǔn)確地理解，就能夠使拆遷人可以用相對(duì)合理的補(bǔ)償金額，比較快地完成拆遷任務(wù)。反之，如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會(huì)使拆遷人或被拆遷人喪失對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀公正性的信任，拆遷補(bǔ)償談判無法達(dá)成一致，進(jìn)而申請(qǐng)復(fù)核或另行委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，使整個(gè)拆遷工作曠日持久。估價(jià)機(jī)構(gòu)最終為拆遷人和被拆遷人雙方所共同指責(zé)。
拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果與被拆遷人所獲得的補(bǔ)償金額有直接關(guān)系。由于拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果是拆遷人和被拆遷人談判的基礎(chǔ)，甚至可能是最終補(bǔ)償金額（尤其是在強(qiáng)制拆遷情況下），拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果是否客觀公正、完整準(zhǔn)確對(duì)被拆遷人利益的影響是巨大的。兩者之間的利害關(guān)系不言而喻。
拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果與拆遷人委托的具有拆遷資格，具體實(shí)施拆遷行為的單位之間的利害關(guān)系主要體現(xiàn)在估價(jià)結(jié)果是否客觀公正、完整準(zhǔn)確，能否為拆遷人和被拆遷人所共同認(rèn)可，直接影響到拆遷工作能否順利進(jìn)行，受托具體實(shí)施拆遷行為的單位人力、物力成本開支的大小。受托具體實(shí)施拆遷行為的單位當(dāng)然希望估價(jià)結(jié)果能夠比較快地為拆遷雙方所接受，加快談判進(jìn)度，減少摩擦，從而最終減少自身的成本開支，獲取利潤(rùn)。
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如果單純進(jìn)行城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估，與待拆遷房屋的承租人不發(fā)生關(guān)系。但如果受托對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷費(fèi)、經(jīng)營(yíng)損失以及承租人自行裝修的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)時(shí)，其估價(jià)結(jié)果對(duì)承租人來說就存在利害關(guān)系了。
拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果是否客觀公正、完整準(zhǔn)確，直接影響到拆遷工作能否順利進(jìn)行；影響到房屋拆遷管理部門制定的“指導(dǎo)價(jià)格”是否具有權(quán)威性；也影響到估價(jià)機(jī)構(gòu)下一次是否會(huì)被推薦參加拆遷補(bǔ)償估價(jià)工作等等，兩者之間的利害關(guān)系顯而易見。
三、如何處理好與拆遷當(dāng)事人的關(guān)系
確保拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果客觀公正、完整準(zhǔn)確是處理好與拆遷當(dāng)事人的關(guān)系的基礎(chǔ)和前提條件，估價(jià)機(jī)構(gòu)首先應(yīng)當(dāng)做好。除此以外，估價(jià)機(jī)構(gòu)還應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作：
1、要多做說明解釋工作。由于拆遷補(bǔ)償估價(jià)涉及的對(duì)象范圍很廣，依據(jù)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)也很多，拆遷當(dāng)事人對(duì)此不可能充分了解；估價(jià)的理論和方法拆遷當(dāng)事人也不可能準(zhǔn)確理解；加之拆遷當(dāng)事人都有自己的傾向性；因此他們對(duì)拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果都不同程度地存在疑問。估價(jià)機(jī)構(gòu)不能僅僅出具報(bào)告就算完事，要配合房屋拆遷管理部門，仔細(xì)聽取拆遷當(dāng)事人的意見，檢查自己估價(jià)報(bào)告的完整性和準(zhǔn)確性，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正或通知測(cè)繪機(jī)構(gòu)重新查丈；要認(rèn)真解答拆遷當(dāng)事人的疑問，使他們準(zhǔn)確理解估價(jià)報(bào)告，認(rèn)可或基本認(rèn)可拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果。
2、要保持與拆遷當(dāng)事人的接觸。在房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估中，估價(jià)機(jī)構(gòu)要求避免與當(dāng)事人接觸，以保證估價(jià)結(jié)果的客觀公正。而城市房屋拆遷估價(jià)則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)保持與拆遷當(dāng)事人的接觸，充分聽取拆遷當(dāng)事人的意見，因?yàn)橹挥胁疬w當(dāng)事人才最了解估價(jià)對(duì)象的細(xì)節(jié)特征和獨(dú)到之處。保持與拆遷當(dāng)事人的接觸，充分聽取拆遷當(dāng)事人的意見，不但不影響估價(jià)機(jī)構(gòu)的客觀公正性，反而更加提升了估價(jià)機(jī)構(gòu)的價(jià)值和地位。
3、要善于利用其它行業(yè)專家的估價(jià)意見。普通房地產(chǎn)估價(jià)一般僅估算其房地產(chǎn)自身的價(jià)值，即使有其它價(jià)值也要求將其剝離。拆遷補(bǔ)償估價(jià)則不同，當(dāng)事人往往要求估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷造成的各種損失一并加以評(píng)估。筆者曾經(jīng)做過一個(gè)養(yǎng)豬場(chǎng)的拆遷補(bǔ)償估價(jià)，由于該養(yǎng)豬場(chǎng)生產(chǎn)的肉豬專供香港，不但豬圈的設(shè)計(jì)與普通養(yǎng)豬場(chǎng)有很大的不同，而且搬遷后出口許可證就作廢，外銷與內(nèi)銷的差價(jià)高達(dá)200元/頭；種豬在搬遷過程中因防疫和受驚嚇等原因不可以再作種豬，只能淘汰，經(jīng)營(yíng)方面的損失甚至超過了固定資產(chǎn)的價(jià)值。為準(zhǔn)確估價(jià)經(jīng)營(yíng)損失，筆者在征得拆遷當(dāng)事人同意后，通過農(nóng)業(yè)局畜牧處委托畜牧行業(yè)協(xié)會(huì)專家進(jìn)行估價(jià)，出具專項(xiàng)評(píng)估意見。我們即以此專項(xiàng)評(píng)估意見作為依據(jù)評(píng)估經(jīng)營(yíng)損失高達(dá)1，300萬元，一頭種公豬補(bǔ)償4，800元。估價(jià)報(bào)告出具后，拆遷當(dāng)事人雙方很快達(dá)成一致，拆遷工作順利進(jìn)行。與此相類似的還有海港碼頭拆遷項(xiàng)目（因潮汐作用工作時(shí)間受限制，施工定額水平較高）、變配電設(shè)備拆遷項(xiàng)目（因必須由電力部門施工，實(shí)際費(fèi)用會(huì)高于定額）等等。為準(zhǔn)確作出估價(jià)，最好委托有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)院所提供報(bào)價(jià)，或咨詢有關(guān)專家。要處理好與拆遷當(dāng)事人的關(guān)系，必須急拆遷當(dāng)事人所急，想拆遷當(dāng)事人所想，盡可能幫助他們解決問題。
4、要處理好與房屋拆遷管理部門的關(guān)系。房屋拆遷管理部門雖然不是拆遷當(dāng)事人，但是重要關(guān)系人。估價(jià)機(jī)構(gòu)要尊重房屋拆遷管理部門，接受房屋拆遷管理部門的領(lǐng)導(dǎo)和管理；要參與有關(guān)問題的調(diào)查，對(duì)“房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格”提出意見和建議；具體估價(jià)時(shí)要及時(shí)通報(bào)估價(jià)進(jìn)展情況，遇到問題及時(shí)請(qǐng)示匯報(bào)。
總之，估價(jià)機(jī)構(gòu)作為中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，以促進(jìn)城市拆遷工作順利進(jìn)行為己任，認(rèn)真做好拆遷補(bǔ)償估價(jià)工作，幫助協(xié)調(diào)拆遷當(dāng)事人之間的關(guān)系，同時(shí)也維護(hù)了估價(jià)機(jī)構(gòu)作為價(jià)格鑒證機(jī)構(gòu)的權(quán)利和地位，是值得我們作出努力的。
