引言
有關(guān)“商品房空置率之爭”將房價持續(xù)上漲的北京房地產(chǎn)市場炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。由于目前國內(nèi)有關(guān)商品房空置及空置率的測算缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)識角度不同，產(chǎn)生差異也是必然。而近期，北京市建委公布的有關(guān)商品房空置達(dá) 60％以上的消息讓北京市民震驚的同時，有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的權(quán)威性也遭到質(zhì)疑。本文不想去探討這些數(shù)字的真?zhèn)�，只是從另一角度來探討北京商品房空置問題，通過對歷年空置情況分析，提出保持合理空置的對策建議。
1、明確商品房空置的概念
“商品房空置”一直是我國房地產(chǎn)市場關(guān)注的焦點(diǎn)。它作為反映商品房市場供需的一個重要指標(biāo)，也成為了專家衡量房地產(chǎn)市場“泡沫”的依據(jù)，但有關(guān)商品房空置的概念也是莫衷一是。
美國的 Denise Dipasquale等人認(rèn)為：住宅空置是指建筑空間沒有被占用，即 住宅正在出售或出租的時期。 [1] 通用的解釋即： 空置量（ VC t ）是指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)�？罩寐剩╒R t ），是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VR t ＝VC t /S t . [2] 目前，大多數(shù)發(fā)達(dá)國家商品房空置率的合理區(qū)間在3～10％之間。
在我國，商品房空置量的統(tǒng)計(jì)并不完整。它是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，空置率是指“各房產(chǎn)公司在一定時間內(nèi)上報的房屋空置面積”除以“近三年來的竣工面積”。其中，房屋空置面積是以上年的空置面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。
由于我國的空置率的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與國際標(biāo)準(zhǔn)不一致，因此，不能拿我國的空置率與國際上商品房空置率區(qū)間比較。在《對我國商品房空置率的適度判斷》（《中國信息報》）一文中指出，我國商品房空置率的合理區(qū)間為 5～14%；空置率在 14%～20% 之間為空置危險區(qū)；空置率在20% 以上為商品房積壓區(qū)。本文以國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)口徑為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算北京市1999－2005年商品房空置率，并根據(jù)以上商品房空置率區(qū)間劃分標(biāo)準(zhǔn)來判斷北京市商品房空置情況。
2、北京市商品房空置的情況分析
2.1 歷年來北京市商品房空置情況分析
從商品房總體空置情況來看， 1999－2000年，北京市商品房空置面積保持平穩(wěn)；2001－2003年呈現(xiàn)快速增長的勢頭，其平均增長率超過20％；到2004年略有下降，較2003年減少了79.3萬平方米；2005年快速上漲，其漲幅超過30％（表一）。
表一： 1999－2005年北京市商品房空置情況統(tǒng)計(jì)表
年 份 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年2004年2005年
商品房空置面積 （萬平方米） 624.3 627.4 774 919 1123.4 1044.1 1374.2
空置一年以上 （萬平方米） 267.5 299.2 336 512.7 377.9 302.8 380.65
空置一年以內(nèi) （萬平方米） 356.8 328.2 438 4 06.3 745.5 741.3 993.5
商品住宅空置面積（萬平方米） 529.1 515 634.1 763.2 897.6 723.6 799.7
商品住宅空置比重（％） 85% 82% 82% 83% 80% 69% 58%
數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局及國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算整理
從商品空置時間長短來看，除 2002年外，1999－2005年，空置一年以內(nèi)的商品房所占比重均大于空置一年以上的商品房所占比重，即以新增商品房空置為主。其中，1999－2001年兩者所占比重相當(dāng)；而2003－2005年，空置一年內(nèi)的商品房占絕對優(yōu)勢。
從商品房空置結(jié)構(gòu)來看，以商品住宅空置為主。 1999－2003年，商品住宅空置面積占商品房空置總面積的80％以上；2004－2005年，商品住宅空置比重持續(xù)下降，其中比重分別為69％和58％。
通過以上分析發(fā)現(xiàn)，北京市商品房空置量越來越大，且以空置一年以內(nèi)的商品房，即新增商品房空置為主。商品住宅空置比重有所下降，而商服等商品房空置比重相對上升。新增商品房空置增加是否說明北京市商品房已經(jīng)供大于求了呢？實(shí)際不然。一邊是空置的大幅增加，一邊是普通老百姓買不到房，房價大幅上漲。這就是目前北京房地產(chǎn)市場中存在的“怪現(xiàn)象”。我們從商品住宅空置比重下降可以看出其市場需求較為旺盛，而其空置面積的大幅增加則說明滿足普通百姓需求的商品住宅供應(yīng)不足；商服等商品房空置比重增加則說明該類產(chǎn)品供大于求�？梢�，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題是導(dǎo)致北京市商品房空置大幅增加的主要原因，同時也是北京市房價在經(jīng)歷國家宏觀調(diào)控后“逆勢而上”的根本原因。
2.2 商品房空置率的測算
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局標(biāo)準(zhǔn)：空置率＝商品房空置面積 /近三年竣工面積累計(jì)值。
1999－2005年，北京市商品房竣工面積保持快速增長態(tài)勢。短短7年時間，北京市商品房建設(shè)經(jīng)歷了三個高峰期，即1999年、2002年和2005年。2005年北京市商品房竣工面積為4679.2萬平方米，比2004年增長了53％，是1999年的近4倍。其中，商品住宅竣工面積與商品房基本上保持同步增長的態(tài)勢，但在1999年和2001年出現(xiàn)商品住宅大面積竣工，增長速度大幅上漲的現(xiàn)象。
通過對近三年商品房和商品住宅竣工面積累加得出 1999－2005年各年的累計(jì)竣工面積，再去除各年的空置面積，分別得出各年的空置率（詳見表二）。通過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，從1999－2005年，北京市商品房和商品住宅空置率每年都在10％以上，且均呈逐年下降的發(fā)展趨勢。
表二： 1999－2005年北京市商品房空置率表
類 型 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
年空置面積（萬平方米） 商品房 624.3 627.4 774 919 1123.4 1 044.1 1374.2
其中：住宅 529.1 515 634.1 7 63.2 897.6 723.6 799.7
竣工面積 （萬平方米） 商品房 1208.6 1365.6 1707.4 2 384.4 2593.6 3067 4679.2
其中：住宅 908.3 1013.7 1 393.4 1926.2 2080.8 2343.95 3024.1
近三年竣工面積累計(jì)（萬平方米）商品房 2733.6 3416.9 4281.6 5457.4 6685.4 8045 10339.8
其中：住宅 1975.3 2510.7 3315.4 4333.3 5400.4 6350.95 7448.85
商品房空置率（％）商品房 23% 18% 18% 17% 17% 13% 13%
其中：住宅 27% 21% 19% 18% 17% 11% 11%
數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒、北京市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分析
2.3 北京市商品房空置率的判斷分析
根據(jù)上文中提到的《對我國商品房空置率的適度判斷》中劃分標(biāo)準(zhǔn)判斷： 1999年，北京市商品房空置率達(dá)23％，出現(xiàn)大面積積壓；2000－2003年，北京市商品房空置率保持在17～18％，處在空置危險區(qū)；2004－2005年，北京市商品房空置率為13％，處于合理空置范圍內(nèi)（詳見圖3）。
其中，商品住宅空置率與商品房空置率同向發(fā)展，兩者基本同步。 1999－2000年，北京市商品住宅空置率分別為21％和27％，出現(xiàn)大量積壓；2001－2003年，商品住宅空置率在17～19％之間，處在空置危險區(qū)；2004－2005年，商品住宅空置率為11％，處于合理空置范圍。
可見，近年來北京市商品房空置率呈逐年下降趨勢。在經(jīng)歷1999年商品房的大面積積壓后，2000年商品房竣工面積增幅明顯減緩，主要以消化存量房為主，再加上1999年央行利率下調(diào)刺激了購房需求，從而使2000年商品房空置率下降了5個百分點(diǎn)。而2002年央行再次下調(diào)利率、購買普通商品住房契稅下降為1.5%等利好政策進(jìn)一步激活了房地產(chǎn)市場需求，使2001－2002年商品房竣工面積大幅上漲的同時，商品房空置率呈下降趨勢。央行出臺的“121”號文件和國務(wù)院的“18”號文件使2003年北京房地產(chǎn)開發(fā)與銷售均處于“觀望”狀態(tài)，在商品房竣工面積漲幅下降的情況下，商品房空置率高居不下。2003年7月《關(guān)于外省市個人在京購房不再經(jīng)審批的通知》的出臺及2008年奧運(yùn)會的日益臨近，旺盛的投資消費(fèi)需求使2004年商品房空置面積明顯下降，進(jìn)入合理空置范圍內(nèi)。受“8.31”大限的影響，2004年北京土地供應(yīng)出現(xiàn)集中放量現(xiàn)象；再加上近幾年為奧運(yùn)相關(guān)配套建設(shè)的高峰期，因此，2005年商品房竣工面積呈現(xiàn)大幅上漲趨勢。而國務(wù)院《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》的出臺，使市場需求處于“觀望期”，商品房空置面積大幅增加，但其漲幅明顯低于商品房竣工面積的增長率，因而使商品房空置率保持在合理范圍內(nèi)。
3、保持合理空置的對策建議
商品房空置率作為一個動態(tài)變化的參數(shù)，是衡量房地產(chǎn)市場是否健康的一個重要指標(biāo)。同時，商品房空置也是一個“蓄水池”，保持合理空置有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。因此，政府部門有必要加大宏觀調(diào)控力度，以保持商品房合理空置。
一是調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障中低檔商品住宅的供應(yīng)。 通過增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)、提供限價房、鼓勵開發(fā)中小套型（戶型）的商品住宅、進(jìn)一步開放和規(guī)范二手房市場，加速商品房市場流轉(zhuǎn)等措施來增加中低檔商品住宅市場供應(yīng)，減少空置。
二是穩(wěn)定住房價格，保障中低收入消費(fèi)者的有效需求。 通過正確引導(dǎo)投資需求，明確區(qū)分高檔住宅與普通商品住宅，有針對性地調(diào)整稅收、信貸、土地供應(yīng)等措施來限制投資性商品房的開發(fā)和購置，充分遏制投機(jī)需求，抑制部分投資需求，切實(shí)保障市場有效需求。
三是做好土地儲備，實(shí)現(xiàn)“按需供地”。 土地供應(yīng)早計(jì)劃、早儲備，并根據(jù)市場情況，確保土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理，實(shí)現(xiàn)土地有效供應(yīng)，從源頭調(diào)控商品房供應(yīng)。
四是拓寬數(shù)據(jù)來源渠道，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)的全程監(jiān)管。 為確保統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的可靠性，使商品房空置成為政府宏觀調(diào)控的依據(jù)，有必要增加信息的透明度，拓寬數(shù)據(jù)來源渠道，如建設(shè)主管部門的監(jiān)控統(tǒng)計(jì)、抽樣調(diào)查、消費(fèi)者反饋等方式來獲取數(shù)據(jù)。此外，各級行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管職能，實(shí)現(xiàn)各部門聯(lián)動，從房地產(chǎn)前期土地供應(yīng)到開發(fā)、銷售及物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的實(shí)施全程監(jiān)管，客觀真實(shí)地獲取市場第一手資料。
