2001年11月10日對中國人來說是一個很特別的日子。世界貿(mào)易組織（WTO）第四次部長級會議在當日通過了接納中國加入WTO的決定，圓了中國人歷年來的夢想。在實行改革開放政策之前，中國是一個相當封閉的國家。隨著改革開放，中國根據(jù)國情及實際需要，在各方面進行了很大的改革，而且也加深了對世界的認識。此次加入世貿(mào)，中國還須通過擴大開放，要進行更深入的改革來適應新的貿(mào)易環(huán)境，與世界接軌。房地產(chǎn)業(yè)作為中國重要的經(jīng)濟支柱，也必須作出適當?shù)母母�，來應付新挑�?zhàn)。
自1987年12月1日在深訓特區(qū)舉行首次拍賣土地使用權以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)宣告重生，自此進入了高速發(fā)展期，在中國特色的旗幟下，中國房地產(chǎn)業(yè)亦具有不少中國特色。此等特色，有不少成為海內外房地產(chǎn)投資者眼中的問題及障礙，在中國加入世貿(mào)前，此等問題及障礙往往使得投資者們，尤其是海外的，覺得無奈無助。隨著中國加入世貿(mào)，將有大量海外投資者進入中國，而根據(jù)世貿(mào)協(xié)議，中國有責任去除有關貿(mào)易障礙，因而產(chǎn)生了所謂與外國接軌的問題。而中國房地產(chǎn)業(yè)與外國的房地產(chǎn)業(yè)接軌更具有迫切性。
所謂與外國的房地產(chǎn)業(yè)接軌，并不存在中國什么都是不對，外國什么都比中國強，中國要向外國俯首稱臣的問題。接軌的目的是要增進相互了解，減少鴻溝，促進貿(mào)易投資。要與外國的房地產(chǎn)業(yè)接軌、須要了解外國房地產(chǎn)體制慣例，以及消除所謂中國特色下的房地產(chǎn)業(yè)問題和除礙，WTO成員國有一百四十多個，要一一了解他們的房地產(chǎn)體制慣例并不實際，應該著眼的是歐美、日本和一些經(jīng)濟發(fā)達國家與地區(qū)的房地產(chǎn)體制慣例。在這方面，中國已有不少書刊介紹，如柴強著的《各國（地區(qū)）土地制度與政策》等，本文不再敘述。
在外國投資者眼中具中國特色的房地產(chǎn)業(yè)問題與障礙，可謂不勝枚舉，而且不少專家學者都曾提出討論過了，因此本文不再重復。本文僅針對房地產(chǎn)評估方面提出幾點較突出的問題討論一下，主要是：1、市值定義，2、對估價基礎理論認識不足，3、缺乏房地產(chǎn)資訊，4、估價師專業(yè)疏忽責任問題，5、官員于預。
一、市值定義
房地產(chǎn)評估，大都是對有關物業(yè)進行市值評估。何謂市值，可說是眾說紛紜。中國目前尚未有統(tǒng)一的定義，只有一些零星的參考，在《深圳房地產(chǎn)估價管理》一書中，市值被定義為，“一宗不動產(chǎn)權在估價之日可望在市場上出售的最合理的價格。某物業(yè)的市值并不是一個‘絕對價值’的市值，而是在一個價值范圍內上下浮動，對某物業(yè)市值估價的結果是指在該范圍內的最大機會價值或是統(tǒng)計學意義上的‘中位數(shù)’”。在中國國家質量技術監(jiān)督局和中華人民共和國建設部于1999年聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中，有一個“公開市場價值”定義：“在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值”。
在1993年2月之前，世界各國的市值定義也是各自為政，并無統(tǒng)一定義。例如在美國，就存在多款市值定義。在諸多市值定義中較為普遍被引用的是“The most probable price in terms of money which a property should bring in competitive and open market under all conditions requisite to a fair sale，the buyer and seller，each acting prudently，knowledg
其文意為：“在具競爭性及公開的市場中，一物業(yè)最可能獲得的貨幣價格，其基礎條件為公平出售，買賣雙方都行事謹慎和有知識，以及假設該價格沒有受到不良因素影響”。
在英國及大部份英聯(lián)邦國家，市值的定義是“The best price at which the sale of an interest in property might reasonably be expected to have been completed unconditionally for each consideration on the date of valuation，assuming a ） a willing seller； b） that ， prior to the date of valuation there had been a reasonable prior （ having regard to the nature of the property and the state of the market ） for the proper marketing interest ， for the agreement of price and terms and for the completion of the sale ； c ） that the state of the market level of values and other circumstances were， on any earlier assumed date of exchange of contracts，the same as on the date of valuation ； and d ） that no account is taken of any additional bid by a purchaser with a the purchaser with a special interest ”。
其文意為：“在評估日一物業(yè)在合理和無條件下出售所能獲取的最佳現(xiàn)金價格，假設1.有一自愿賣方；2.估價之日前，基於該物業(yè)本質及市場情況，有合理時間給予該物業(yè)作市場推廣，磋相成交價和買賣條款協(xié)議，以及完成交易；3任何預定買賣合約交換日的市場狀況，價格水平和其他情況，都假設與估價日的情況一樣；4.考慮特殊買家的出價”。
在澳大利亞，市值定義除了根據(jù)英國的的市值定義外，還基于1907年一宗高等法院案件（Spencer The Commowealth of Australia） 的判辭。其基礎是建于重點在于在估價日一物業(yè)由“一自愿及不焦急的賣方售予一自愿至不焦急的買方所獲得的價格”。其他市值定義的附帶條件和英國的的市值定義大致相同。
在1993年2月，國際資產(chǎn)估值標準委員會（The International Assets Valuation Standards Committee）在澳洲墨爾本開會，與會國通過了一條國際認可的市值定義 ：“The eastimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm‘s length transaction after proper marketing where in the parties had each acted knowledgeably ， prudently and without compulsion ”。
其文意為：“於估價日一物業(yè)在經(jīng)適當市場推廣后由一自愿賣方售于一無關系的自愿買方所得的最佳金額，該筆交易是基于買賣雙方均有知識，行事謹慎及沒有被壓迫下進行”。由文中可見，此定義包含了美國、英國、澳大利亞的市值定義。由于其廣泛的代表性，此市值定義現(xiàn)以被世界上大部國家和地區(qū)使用。
中國加入世貿(mào)后將會有大量海外房地產(chǎn)投資者到中國來投資，而海外估價服務機構也會通過各種途徑來華開業(yè)和提供房地產(chǎn)估價服務。中國必須在物業(yè)評估方面與這些海外房地產(chǎn)投資者和估價服務機構有共同的物業(yè)評估基礎，市值定義就是其中的主要基石。有了共同的市值定義，中外雙方就有了共同的游戲規(guī)則，相互了解，糾紛也會減少了。倘若中國不采用此國際市值定義，將來必定會引至大量糾紛，因此，采取國際市值定義是中國房地產(chǎn)業(yè)與外國接軌的重要一環(huán)。為確保此定義能在全國推行，有關政府部門如國土和房管等部門應當相互合作，研究一下應如何把這定義盡快向全國推廣。
二、對估價基礎理論認識不足
中國對房地產(chǎn)市場的市場研究，在深圳首次拍賣土地使用權之前早以開始。中國政府深深地知道，開放房地產(chǎn)市場，是搞活國民經(jīng)濟的重要手段。故在著手建立深訓特區(qū)之初期，就派官員往香港學習房地產(chǎn)運作及估價實務，揭開了中國研究房地產(chǎn)估價的新一頁。為了配合開放房地產(chǎn)市場的需要，不少大專院校也開辦了房地產(chǎn)估價課程，很多老師們也轉業(yè)為房地產(chǎn)學教師。由于房地產(chǎn)評估不是中國院校的傳統(tǒng)學科，而在改革開放初期到海外深造的機會很少，不少老師都是靠自修來學習房地產(chǎn)估價理論及知識。老師們都是一面參考國外資料，一面自己編教材。由于外文水平及自我觀念的問題，對不少重要的估價理論都不甚了解，而且對一些基本用辭的翻譯也出現(xiàn)了謬誤。筆者于1998年下旬在中國作房地產(chǎn)調研時曾看到一本新近出版的估價教科書，里面居然把估價方法Contractor‘s Method翻譯成’合同法‘其實’Contractor‘s’一辭是承包商之意，與‘Contract’，（合同）一辭是兩回事。此謬誤真是誤人子弟，令入啼笑皆非。
此外，中國的學者和業(yè)界對很多房地產(chǎn)的基礎理論尚有誤解。例如在還原利率方面，至今還有不少專家學者仍囿于馬克思的地租理論，認為還原利率應為銀行利率或與銀行利率掛鉤。其實銀行利率與房地產(chǎn)還原利率是各自獨立的利率，正如中國人和美國人大家都是人，但卻不是同一種人。房地產(chǎn)的還原利率跟銀行利率不同之處，是銀行利率是一項低風險的回報率，存入本金不會有所增長。而房地產(chǎn)的還原利率則是一項有較高風險的回報率，除此之外，還原利率尚含有反映有關物業(yè)的租金增長前景的因素。正因為物業(yè)有租金增長前景才使物業(yè)有增值能力，因此，在房地產(chǎn)評估時，估價師就不能單單以加大風險補貼的銀行利率來獲得房地產(chǎn)還原利率，因為銀行利率不含增長因素，而有關還原利率必須從分析類似物業(yè)成交數(shù)據(jù)中獲得。
此外，不同國家的估價參考書對還原利率有不同的用詞，如 Discount Rate，Capitalisation Rate，Overall Capitalisation Rate，Initial Yield ， All Risks Yield ， Equivalent Yield ， Equated Yield ， Internal Rate of Returfn ， Overall Yield Rate ， Equity Yield Rate 等。而且每一名詞都有其適用范圍，中國的房地產(chǎn)專家學者往往被這些名詞弄得一頭霧水，若要與海外業(yè)界接軌，這些關鍵詞語的真義必須弄清楚。
雖然中國的房地產(chǎn)專家學者已相當積極地去了解估價理論知識，但往往因為各種原因仍然象霧里看花，總是把握不到應該把研究方向放在那里。例如至今尚有不少學院教授在研究“路線法”，而也有不少研究生以此為研究題材方向。其實在外國早已把這方法的研究擱置，因為此方法不實際，使用不便，業(yè)界絕少應用。此外也有不少學者在研究較先進的估價方法，例如神經(jīng)元方法等。其實中國房地產(chǎn)評估研究尚處于初級階段，應該把時間資源用于打好基礎理論才對，但也不是不作任何研究。若要作研究，也應先選擇比較務實的題材。
正因為對基礎理論掌握不足，中國估價師的水平也相當參差，他們的水平和能力頗受到投資者懷疑。筆者在中國作調研工作時，曾聽說有一些外商投資者情愿到香港去聘估價師到中國估價，也不愿聘中國的估價師。姑勿論這是否個別例子，有這樣的事情發(fā)生，明現(xiàn)地反映出問題的嚴重性。實際上在海外的估價師大都是使用常用的估爭方法如比較法、收益還原法、成本法及貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法等來估價，中國的業(yè)界欲與海外業(yè)界接軌，最直握了當?shù)氖前鸦A打好，便會減少出亂子的可能，而且亦會增加投資者對中國估價師的信心。
三、缺乏房地產(chǎn)資訊
房地產(chǎn)評估，最重要的是有市場數(shù)據(jù)。在海外發(fā)達國家，有關資訊數(shù)據(jù)可從多途徑獲得。除在政府部門如土地注冊登記處外，有關估價信息尚可從私人房地產(chǎn)資訊公司購買，而有關的房地產(chǎn)資訊公司除提供原始數(shù)據(jù)外，尚會把數(shù)據(jù)進行分析，方便估價師使用。以澳洲悉尼市為例。就有十多家私人房地產(chǎn)資訊公司為客戶提供服務，較著名的有RP Data ， Residex和CPM Research等。其中CPM Research所出版的Syney Cityscope 資料十分詳盡，除了一般物業(yè)成交數(shù)據(jù)外，它尚把悉尼市中心（CBD）的所有商廈分區(qū)來分析，資料包括每棟商廈的落成日期，宗地面積、樓層數(shù)目、每層面積、買賣歷史、歷任業(yè)主，成交金額及租戶資料等。另一方面RP Data 的住宅物業(yè)成交數(shù)據(jù)庫也相當周全，估價師只要是該公司的客戶，便可在自己的辦公室用電腦迸行查詢，只要輸入標的物業(yè)所在街道名稱，欲查詢的年份等，電腦便會表列有關街道周圍1公里的住宅物業(yè)成交個案給查詢人參考。
目前在中國進行房地產(chǎn)評估所遇最大的困難是很難獲得市場成交數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)幾乎被有關政府機構壟斷，若不具備種種人事關系，私人執(zhí)業(yè)估價師將很難獲得所需物業(yè)成交數(shù)據(jù)作分析參考，中國加入世貿(mào)后，政府部門運作需要增加透明度。有關的房地產(chǎn)管理部門亦應趁此機會進行改革，包括開放房地產(chǎn)訊息渠道，鼓勵成立私人房地產(chǎn)資訊公司。資訊的開放有助于建立公平公開的估價體制，增加辦事效率。增加房地產(chǎn)資訊的透明度，是與海外業(yè)界接軌的一重要手段。
另一項重要的房地產(chǎn)資訊是城市規(guī)劃限制。房地產(chǎn)的市值往往被城市規(guī)劃土地使用限制所左右，在估價之時，估價師必須先到有關城市規(guī)劃部門了解有關物業(yè)的土地使用限制。有關的部門若能把現(xiàn)有的城市規(guī)劃查詢手續(xù)簡化，增加透明度和增加群眾參與規(guī)劃的份量，將大大有助于與外國接軌。
澳大利亞紐省的城市規(guī)劃查詢方法很值得中國學習，該省各地方政府的規(guī)劃部門除了提供當面的查詢服務外，他們尚會按查詢人的申請發(fā)出一份根據(jù)《環(huán)境保護及規(guī)劃法》第149條所規(guī)定的證書。證書內除了詳述有關地段受到的規(guī)劃限制外，還說明了該土地是如何會受到預期工程發(fā)展以及因之前土地使用而受污染的影響。有了這證書，買房者及投資者都清楚了解有關物業(yè)的前景及周邊發(fā)展，增加了房地產(chǎn)投資的信心和決心。
四、估價師專業(yè)疏忽責任問題
在海外，估價師的操守和專業(yè)大都是由當?shù)毓纼r師學會進行監(jiān)督。在中國，有關的監(jiān)督則是由政府負責。上文提及的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，已編入中華人民共和國標準GB/T50291－1999.包括總則、術語、估價原則、估價程序，估價方法、不同估價目的下的估價。估價結果、估價報告和職業(yè)道德等九章。這《規(guī)范》的發(fā)布，無疑是中國房地產(chǎn)業(yè)的一大進步，但其內容仍有待改進。
在職業(yè)道德方面，中國應當加強對估價師專業(yè)疏忽責任方面的認識。雖說估價師是專業(yè)人員，但人畢竟都會出錯，估價師也在所難免，目前在中國鮮有估價師因觸犯專業(yè)疏忽罪而被控訴，但在西方國家，估價師專業(yè)疏忽的控訴是常有的，因為估價師在民事法律和刑事法律上都必須負專業(yè)疏忽責任。因此，估價師專業(yè)疏忽責任問題是房地產(chǎn)課程中的重要部分。
在中國加入世貿(mào)后，大量海外投資者將會前來從事各方面，包括房地產(chǎn)的投資。他們除了把資金帶進中國，也會把估價師專業(yè)疏忽責任這觀念一同引進，為此，中國估價師業(yè)界將會面對不少關于專業(yè)疏忽責任的訴訟，中國估價師業(yè)界應對有關責任有清晰的認識，有關大專院校亦應將它列入課程中。
總而言之，估價師對其委托人有不可推卸的民事和刑事法律責任，中國估價師應注意的是，在民事法律方面，他們有可能要對第三者負上責任，有關詳情可參閱拙文“估價師的責任”（《中國土地問題研究》，349－373頁，南京地政研究所編，中國科學技術大學出版社1998年4月版）。一般來說，估價師因專業(yè)疏忽而須賠償給受損失一方的金額為該估價師的錯誤估值與正確市值的差額。在這方面，澳大利亞最高法院有最新的判決，在Kenny&Good Pty Ltd v MGICA（1992）Ltd[1997]一案中，Kenny&Good是一家估價師事務所，他們受一開發(fā)商委托為一正在施工中的住宅物業(yè)進行抵押估價。他們的評估報告認為在1990年4月施工期中該物業(yè)的市值為5，350，000澳元，在完工后市值為5，500，000澳元。在估價報告書中，他們還寫下了“此物業(yè)適合投資基金按本報告之估值作百分之六十五的貸款”�；诖藞蟾�，財務公司給那開發(fā)商貸款3，575，000澳元。該筆貸款由MGICA保險公司承保。不久該開發(fā)商不能償還債務而財務公司把物業(yè)接收及變賣，但當時房地產(chǎn)市場正于不景氣之中，賣價僅為2，650，000澳元，不足以抵償貸款額。財務公司因而向MGICA保險公司處討回損失差額，而MGICA保險公司跟著控告該估價師事務所。澳大利亞最高法院裁定該估價師事務所于估價時因專業(yè)疏忽而高估了該物業(yè)，此外，雖然保險公司不是估價委托人而是第三者身份，該估價師事務所仍須為對保險公司負上專業(yè)疏忽民事責任。法院亦裁定雖然該物業(yè)在估價日的正確市值為3，900，000至4，000，000澳元之間，但該估價師事務所卻被裁定須賠償給該保險公司所有因該疏忽估價報告而引起的損失，包括因房地產(chǎn)市場不景氣所引至的損失在內，而不是高估 市值與正確市值的差額。雖然此判決未必會在中國引用，但中國的估價師們亦應對有可能引起的深刻影響有所警惕。
五、官員干預
在發(fā)達國家中，政府部門不會干涉私人估價師的運作，政府的估價師和私人估價師的地位平等，由于估價師們的學歷相若及都屬于同一估價師學會，所以都能相互尊重，若有不同意見，也是通過洽商協(xié)調，出于對估價師的尊重和信任，政府絕不懷疑過問私人估價師的專業(yè)意見，只會監(jiān)管他們的專業(yè)操守，違規(guī)的估價師，不論是政府的或私人的都要負上法律責任。
中國的社會現(xiàn)狀與外國有著很多不同的地方，其中最顯著的是政府在很多方面都進行干預，因而在房地產(chǎn)評估方面也普遍存在這問題。中國的士地制度為三級制，一級土地市場的地價是由政府以基準地價規(guī)范。基準地價是由有關政府部門根據(jù)土地的區(qū)位、繁華程度、交通狀況及土地本身特點等因素來的制訂，由于基準地價不是主要靠市場物業(yè)成交價為基礎，各種因素的加權系數(shù)在某程度上會受到有關官員的主觀意愿影響。就算有關官員在制訂或修訂基準地價時持客觀態(tài)度，負責最后決策的官員也往往因本身利益或所管轄地區(qū)利益而調整基準地價，由上文中的市值定義可見，市值是由買賣雙方協(xié)議產(chǎn)生，并非單憑土地的地理和本身因素所決定，在加人入長官意志后的基準地價已被嚴重扭曲，給二級和三級市場的物業(yè)價格造成很大影響。
另一方面，官員過問私人估價師的專業(yè)意見給整個估價行業(yè)造不良影響�，F(xiàn)時中國的普遍情況是私人估價師做完一宗評估后，有關物業(yè)的價值意見并不能作實，有關評價必須獲得有關房地產(chǎn)管理部門認可才能作實，但是中國的估價師，不論是私人執(zhí)業(yè)或在政府部門工作，都必須通過相同的考試才能獲發(fā)執(zhí)業(yè)證書，因此他們都具備合格的專業(yè)知識來作物業(yè)評估。若每宗估價都要有關政府部門認可，不但浪費了寶貴的時間和人力物力，甚至出現(xiàn)貪污溫床，也使公眾對私人估價師的能力產(chǎn)生懷疑這種官員干預在其它國家是罕見的。
中國加入世貿(mào)后，將會有不少外國人來華投資房地產(chǎn)，也會有不少海外估價師機構通過各種途經(jīng)前來開業(yè)�？嘀袊康禺a(chǎn)業(yè)要與外國接軌，政府應該避免干預市場并應尊重和信任估價師，不再過問和懷疑估價師的專業(yè)意見。
六、總結及建議
中國加入世貿(mào)，房地產(chǎn)業(yè)跟海外業(yè)界接軌勢在必行。中國房地產(chǎn)業(yè)的弊端很多，而在房地產(chǎn)估價方面，也有不少要改革之處，本文所論及的都是較突出的問題，都應該優(yōu)先解決。要與外國接軌，不外乎溝通、了解對方，所謂知己知彼，百戰(zhàn)百勝。為此，除了針對上述各點問題進行改革外，業(yè)界亦應加強外語培訓，了解有關房地產(chǎn)的專有名詞，以便對外溝通。關于了解外國情況方面，當然最好是能夠親身了解，但要人人做到這一點是不切實際的。退而求其次，邀請海外華裔房地產(chǎn)專家學者到中國來講學交流、提供意見是一現(xiàn)實可行的辦法，隨著經(jīng)濟條件的改善，政府也可設立獎學金，選拔年青有為的學生及老師到海外修讀房地產(chǎn)本科或研究生課程，讓他們回國后把學到的新知識與業(yè)界人仕分享，報效國家。
中國入世后，整個中國跟以前的中國不再一樣，政府官員方面亦要有心理準備，他們必須放下架子并在部門運作方面要增加透明度。與外國接軌不是單方面的，外國人也需要了解中國的國情，如環(huán)境許可，中國的房地產(chǎn)管理部門可出訪外國的有關部門，中國的房地產(chǎn)學會也可造訪海外的房地產(chǎn)學會，互相交流了解，同時也可以邀請他們來中國考察。為對海外人士介紹中國的房地產(chǎn)業(yè)，加深他們對中國房地產(chǎn)市場運作的認識，有關的房地產(chǎn)部門及學會應印制各外文版的房地產(chǎn)指南，及把有關資料放在互聯(lián)網(wǎng)上方便海外人士參閱。若能夠這樣做及執(zhí)行有關的改革，以中國人的聰明才智，要達到提高自身水平、了解外國情況、互相接軌的目的是不會有困難的。
