房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧：成本的核算

　　一、確定成本核算對象和成本項目

　　房地產(chǎn)業(yè)成本以項目作為核算對象，一般以獨立編制的設(shè)計概預(yù)算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個項目；同一地點、結(jié)構(gòu)相近的群開發(fā)項目，開工時間相近，又由同一施工隊伍施工，也可合并為一個成本核算對象；規(guī)模大、工期長的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。

　　房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本。

　　二、成本核算項目

　　房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項目包括：

　　1.土地拆遷及補償費：包括征地費、安置費及原建筑物的拆遷補償費。

　　2.前期工程費：開發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計、場地平整等費用。

　　3.基礎(chǔ)設(shè)施費：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費用。

　　4.建筑安裝工程費：房屋建設(shè)施工過程中的各項費用。

　　5.配套設(shè)施費：能分攤計入開發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。

　　6.開發(fā)間接費：為開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項費用如現(xiàn)場管理人員工資、福利費、水電費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　三、房屋開發(fā)成本的核算方法

　　1.土地征用及拆遷補償費

　　（1）如能分清項目則直接計入開發(fā)成本

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

　　　貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）

　?。?）不能分清成本項目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項目之間按一定標準分配（一般按建筑面積）

　　借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本

　　　貸：銀行存款等科目

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

　　　貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本

　　2.前期工程費

　　能分清核算對象的直接計入開發(fā)成本，不能分清的按標準分攤，然后計入開發(fā)成本。

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

　　　貸：銀行存款等科目

　　3.基礎(chǔ)設(shè)施費

　　4.建筑安裝工程費

　?。?）自營工程，工程量較小的直接進入工程開發(fā)成本

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

　　　貸：庫存材料（應(yīng)付賬款等）

　　工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進行核算

　　借：工程施工

　　　貸：銀行存款（庫存材料、應(yīng)付賬款等）

　　然后，根據(jù)下列順序和方法進行分配：

　?、匍_工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用；③分配間接費、機械使用費等；④按月計算施工實際成本；⑤根據(jù)完工報告結(jié)算實際成本。賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

　　　貸：工程施工

　?。?）發(fā)包工程及價款結(jié)算的核算：一般采用“招標、議標”方式，通過工程招標確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標價，采取按月、一次性和按工程形象進度進行結(jié)算。

　　5.配套設(shè)施費

　?。?）對能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計入有關(guān)開發(fā)成本。賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

　　　貸：銀行存款、庫存材料等科目

　?。?）對不能直接計入房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進行歸集，然后按可銷售面積進行分攤。賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本——配套設(shè)施成本

　　　貸：應(yīng)付賬款（庫存材料、預(yù)付賬款等）

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

　　　貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施成本

　　6.開發(fā)間接費用

　　（1）對能分清開發(fā)項目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費用可直接計入房屋開發(fā)成本，賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

　　　貸：應(yīng)付職工薪酬（累計折舊、銀行存款等）

　?。?）如有多個開發(fā)項目應(yīng)先歸集費用再進行分攤

　　借：開發(fā)間接費用

　　　貸：應(yīng)付職工薪酬、周轉(zhuǎn)房攤銷等

　?。?）如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費用可只接進入期間費用—管理費用。最后將間接費用分攤?cè)敕课蓍_發(fā)成本。

　　四、開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品

　　待開發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品：

　　借：開發(fā)產(chǎn)品

　　　貸：開發(fā)成本

　　五、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本（或銷售成本）

　　根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本或銷售成本，其計算和賬務(wù)處理如下：

　　可售面積單位工程成本－項目預(yù)計總成本/總可售面積

　　經(jīng)營成本－已實現(xiàn)的銷售面積×可售面積單位工程成本

　　借：經(jīng)營成本

　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品