轉(zhuǎn)讓舊房納稅籌劃有學(xué)問

　　在社會主義市場經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)為了適應(yīng)市場的發(fā)展變化，需要不定期對原有廠房和設(shè)備等固定資產(chǎn)進(jìn)行更新與改造，以增加企業(yè)的競爭力。許多企業(yè)更新與改造后或多或少存在使用了一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的舊房，這些舊房企業(yè)因不再使用而形成閑置資產(chǎn)；企業(yè)為了盤活這些閑置的舊房，大多會采取對外有償轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行處置，舊房對外有償轉(zhuǎn)讓有沒有什么學(xué)問呢？根據(jù)現(xiàn)行稅收政策舉例分析如下：

　　某省會城市的盈利甲公司，因進(jìn)行異地技術(shù)改造，重新建造了廠房和辦公樓，原有的辦公樓系90年代建造的已不再使用，形成閑置資產(chǎn)。2008年甲公司計(jì)劃以對外有償轉(zhuǎn)讓該閑置房產(chǎn)。該房產(chǎn)當(dāng)時(shí)造價(jià)200萬元，無償取得土地使用權(quán)；經(jīng)企業(yè)聘請當(dāng)?shù)鼐哂匈Y質(zhì)的房地產(chǎn)評估事務(wù)所評估，按現(xiàn)行市場價(jià)的材料和人工費(fèi)用進(jìn)行評估測算，現(xiàn)在建造同樣的房產(chǎn)需1200萬元，該房產(chǎn)為6成新，市場價(jià)格為920萬元。該房產(chǎn)已提折舊152萬元，預(yù)計(jì)凈殘值率5%，暫不考慮印花稅，假定無其他納稅調(diào)整因素。經(jīng)分析甲公司有以下兩種方案可供選擇。

　　方案一、對外拍賣有償轉(zhuǎn)讓。甲公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定，將該房產(chǎn)在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易市場掛牌拍賣轉(zhuǎn)讓。假定拍賣轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格為920萬元；按照營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定，有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)交營業(yè)稅920×5%=46萬元，相應(yīng)應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加為50×（7% 3%）=4.6萬元。根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，甲公司有償轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)應(yīng)交土地增值稅，該房產(chǎn)評估價(jià)格為1200×60%=720萬元，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)交營業(yè)稅及相應(yīng)的附加稅費(fèi)46 4.6=50.6萬元可以允許扣除，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為720 50.6=770.6萬元，增值額為920－770.6=149.4萬元，增值率為149.4÷770.6×100%=19.39%，對應(yīng)的土地增值稅稅率為30%，應(yīng)交土地增值稅額為149.4×30%=44.82萬元；該房產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓時(shí)賬面價(jià)值為200-152=48萬元，甲公司有償轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)所獲利潤為920-48-50.6-44.82=776.58萬元，企業(yè)適用的企業(yè)所得稅率為25%，扣除應(yīng)交企業(yè)所得稅776.58×25%=194.145萬元后，凈利潤為776.58-194.145=582.435萬元。

　　方案二、有償轉(zhuǎn)讓給政府有關(guān)部門作為廉租住房。當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門正在籌建及購買住房用于廉租住房，該房產(chǎn)經(jīng)過稍微改造即可用于居住，符合當(dāng)?shù)亓庾》織l件。據(jù)分析，有償轉(zhuǎn)讓給政府有關(guān)部門作為廉租住房，一般采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，成交價(jià)格也將低于市場價(jià)格，如果雙方可接受價(jià)格為900萬元，則，應(yīng)交營業(yè)稅900×5%=45萬元，相應(yīng)城建稅及教育費(fèi)附加為45×（7% 3%）=4.5萬元；根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，甲公司以900萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，計(jì)算土地增值稅的增值率為16.96%，則享受免交土地增值稅的優(yōu)惠政策；甲公司有償轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)所獲利潤為900-48-45-4.5=802.5萬元，扣除應(yīng)交企業(yè)所得稅802.5×25%=200.625萬元后，凈利潤為802.5-200.625=601.875萬元。

　　經(jīng)過比較，方案二較方案一多獲凈利601.875-582.435=19.44萬元，并且方案二較方案一節(jié)省交易費(fèi)用。

　　方案二中，甲公司有償轉(zhuǎn)讓給政府有關(guān)部門作為廉租住房采取協(xié)議方式，通常成交價(jià)格將低于市場價(jià)格，企業(yè)底價(jià)可為多少呢？根據(jù)（財(cái)稅[2008]24號）的規(guī)定，企業(yè)享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策，最多讓利幅度為免征土地增值稅部分，否則不劃算。設(shè)甲公司最低轉(zhuǎn)讓價(jià)格為x萬元，扣除應(yīng)交營業(yè)稅費(fèi)為x×5.5%萬元和房產(chǎn)賬面價(jià)值48萬元后，所獲利潤為（x- x×5.5%-48），該最低轉(zhuǎn)讓價(jià)格所獲利潤應(yīng)與企業(yè)未享受免征土地增值稅的利潤相等，即，（x- x×5.5%-48）=776.58萬元，求出x=872.5214萬元，也就是甲公司將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給政府有關(guān)部門作為廉租住房，最低轉(zhuǎn)讓價(jià)不得低于872.5214萬元。

　　如果該房產(chǎn)市場價(jià)格950萬元，則，增值率23.02%，土地增值稅率為30%，企業(yè)應(yīng)土地增值稅53.325萬元。如企業(yè)計(jì)劃轉(zhuǎn)讓給政府有關(guān)部門作為廉租住房，為享受（財(cái)稅[2008]24號）所規(guī)定的免征土地增值稅優(yōu)惠政策，增值額就不能超過扣除項(xiàng)目金額20%，據(jù)分析方案二最高轉(zhuǎn)讓價(jià)為925萬元，同時(shí)因?yàn)橄硎苊庹魍恋卦鲋刀惖膬?yōu)惠政策，最低讓利幅度不能低于免征的土地增值稅部分，按上述方法分析得出最低轉(zhuǎn)讓價(jià)格為893.5714萬元。

　　如果該房產(chǎn)市場價(jià)格1200萬元，甲公司按方案一處置，增值率52.67%，土地增值稅率為40%，企業(yè)應(yīng)土地增值稅144.9萬元，凈利潤為705.825萬元；如按方案二處置，企業(yè)為享受免征土地增值稅政策最高轉(zhuǎn)讓價(jià)格為925萬元，所獲利潤凈利潤為619.5938萬元，則不劃算。

　　根據(jù)上面的分析，企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房，如果以市場價(jià)格分析，舊房的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，在符合當(dāng)?shù)卣邨l件的情況下，可考慮轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源，以便于充分享受稅收優(yōu)惠政策，獲取更多利益；如果舊房的增值額稍微超過扣除項(xiàng)目金額20%的，也存在籌劃將轉(zhuǎn)讓價(jià)格降低，使舊房的增值額不超過扣除項(xiàng)目金額20%的空間；如果舊房的增值額遠(yuǎn)超過扣除項(xiàng)目金額20%的，則不能享受到稅收籌劃政策，沒有籌劃空間。