房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商業(yè)用房如何計算土地增值稅
（一）資料
某房產(chǎn)開發(fā)公司是集體企業(yè)，專門從事普通住宅商品房開發(fā)，幾年來有關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營情況在繳納土地增值稅上與稅務(wù)機關(guān)存在分歧。企業(yè)于2000年6月9日委托華瑞稅務(wù)師事務(wù)所為其納稅情況進行審查。經(jīng)查閱有關(guān)賬證，獲得如下資料：
1.1993年9月9日，房產(chǎn)公司與經(jīng)緯機械廠簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，合同規(guī)定，房產(chǎn)公司以分期收款方式將“幢住宅樓賣給經(jīng)緯機械廠作為集體職工宿舍，總售價2400萬元，貨款于1994～1996年末分3次付清，每年800萬元。該住宅樓當時取得土地使用權(quán)支付的費用為300萬元，開發(fā)成本為1000萬元。
2.1999年10月3日，轉(zhuǎn)讓1992年已簽訂開發(fā)合同，并投入資金建成的一棟房屋，轉(zhuǎn)讓收入為1050萬元（房價中含為當?shù)卣盏母鞣N費用50萬元），支付的土地使用權(quán)價款100萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用100萬元，財務(wù)費用中的利息支出無法分項目分攤，且無金融機構(gòu)的證明。
3.2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總收入為1800萬元。該房屋支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元，利息支出為100萬元，其中40萬元為罰息（不能按收入項目準確分攤）。
（二）要求
請根據(jù)以上資料，逐項分析并計算該企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅（城建稅稅率為7％，印花稅稅率為0.5‰，教育費附加征收率為3％，當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為10％）。
（三）解答
1.稅法規(guī)定，對1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。因此，出售這幢房屋在1994年、1995年、1996年收取價款時均不予計征土地增值稅。
2.稅法規(guī)定，1994年1月1日以前簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。由于該房產(chǎn)在1999年轉(zhuǎn)讓，已超過規(guī)定的免稅期限，因此應(yīng)依法繳納土地增值稅。計算過程如下：
（1）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（100＋300）×10％＝40（萬元）
（2）允許扣除的稅金＝1050×5％×（1＋7％＋3％）＝57.75（萬元）
（3）從事房產(chǎn)開發(fā)加計扣除＝（100＋300）×20％＝80（萬元）
這里應(yīng)當注意，對從事房產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，轉(zhuǎn)讓沒有開發(fā)的土地不得享受20％的加計扣除。
（4）允許扣除項目金額合計＝100＋300＋50＋40＋57.75＋80＝627.75（萬元）
（5）增值額＝1050－627.75＝422.25（萬元）
（6）增值率＝422.25÷627.75×100％＝67％
（7）應(yīng)納稅額＝422.25×40％－627.75×5％＝137.51（萬元）
3.確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1800萬元
確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬元
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（200＋900）×10％＝110（萬元）
（4）從事房地產(chǎn)開發(fā)加計扣除允許＝（200＋900）×20％＝220（萬元）
（5）允許扣除的稅費合計＝1800×5％×（1＋7％＋3％）＝99（萬元）
（6）允許扣除項目金額合計＝200×900×110×220×99＝1529（萬元）
（7）增值額＝1800－1529＝271（萬元）
（8）增值率＝271÷1529×100％＝17.8％＜20％
該公司開發(fā)普通標準住宅且增值額未超過扣除項目金額的20％，按規(guī)定免征土地增值稅。
解題指導(dǎo)：
（1）如果房價中含有為政府代收的各項費用，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計征土地增值稅（和營業(yè)稅）。相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20％扣除的基數(shù)。
（2）由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅已列入管理費用，故印花稅不再單獨扣除。
（3）應(yīng)注意土地增值稅征免范圍的劃分。財稅字［1999］210號文件規(guī)定，從1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。
某房產(chǎn)開發(fā)公司是集體企業(yè)，專門從事普通住宅商品房開發(fā)，幾年來有關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營情況在繳納土地增值稅上與稅務(wù)機關(guān)存在分歧。企業(yè)于2000年6月9日委托華瑞稅務(wù)師事務(wù)所為其納稅情況進行審查。經(jīng)查閱有關(guān)賬證，獲得如下資料：
1.1993年9月9日，房產(chǎn)公司與經(jīng)緯機械廠簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，合同規(guī)定，房產(chǎn)公司以分期收款方式將“幢住宅樓賣給經(jīng)緯機械廠作為集體職工宿舍，總售價2400萬元，貨款于1994～1996年末分3次付清，每年800萬元。該住宅樓當時取得土地使用權(quán)支付的費用為300萬元，開發(fā)成本為1000萬元。
2.1999年10月3日，轉(zhuǎn)讓1992年已簽訂開發(fā)合同，并投入資金建成的一棟房屋，轉(zhuǎn)讓收入為1050萬元（房價中含為當?shù)卣盏母鞣N費用50萬元），支付的土地使用權(quán)價款100萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用100萬元，財務(wù)費用中的利息支出無法分項目分攤，且無金融機構(gòu)的證明。
3.2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總收入為1800萬元。該房屋支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元，利息支出為100萬元，其中40萬元為罰息（不能按收入項目準確分攤）。
（二）要求
請根據(jù)以上資料，逐項分析并計算該企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅（城建稅稅率為7％，印花稅稅率為0.5‰，教育費附加征收率為3％，當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為10％）。
（三）解答
1.稅法規(guī)定，對1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。因此，出售這幢房屋在1994年、1995年、1996年收取價款時均不予計征土地增值稅。
2.稅法規(guī)定，1994年1月1日以前簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。由于該房產(chǎn)在1999年轉(zhuǎn)讓，已超過規(guī)定的免稅期限，因此應(yīng)依法繳納土地增值稅。計算過程如下：
（1）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（100＋300）×10％＝40（萬元）
（2）允許扣除的稅金＝1050×5％×（1＋7％＋3％）＝57.75（萬元）
（3）從事房產(chǎn)開發(fā)加計扣除＝（100＋300）×20％＝80（萬元）
這里應(yīng)當注意，對從事房產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，轉(zhuǎn)讓沒有開發(fā)的土地不得享受20％的加計扣除。
（4）允許扣除項目金額合計＝100＋300＋50＋40＋57.75＋80＝627.75（萬元）
（5）增值額＝1050－627.75＝422.25（萬元）
（6）增值率＝422.25÷627.75×100％＝67％
（7）應(yīng)納稅額＝422.25×40％－627.75×5％＝137.51（萬元）
3.確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1800萬元
確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬元
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（200＋900）×10％＝110（萬元）
（4）從事房地產(chǎn)開發(fā)加計扣除允許＝（200＋900）×20％＝220（萬元）
（5）允許扣除的稅費合計＝1800×5％×（1＋7％＋3％）＝99（萬元）
（6）允許扣除項目金額合計＝200×900×110×220×99＝1529（萬元）
（7）增值額＝1800－1529＝271（萬元）
（8）增值率＝271÷1529×100％＝17.8％＜20％
該公司開發(fā)普通標準住宅且增值額未超過扣除項目金額的20％，按規(guī)定免征土地增值稅。
解題指導(dǎo)：
（1）如果房價中含有為政府代收的各項費用，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計征土地增值稅（和營業(yè)稅）。相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20％扣除的基數(shù)。
（2）由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅已列入管理費用，故印花稅不再單獨扣除。
（3）應(yīng)注意土地增值稅征免范圍的劃分。財稅字［1999］210號文件規(guī)定，從1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。
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