房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅稅收籌劃——營業(yè)稅的計稅依據(jù)
營業(yè)稅的計稅依據(jù)是納稅人提供應稅的營業(yè)額，轉讓無形資產(chǎn)的轉讓額或者銷售不動產(chǎn)的銷售額，統(tǒng)稱為營業(yè)額。它是納稅人向對方收取的全部價款和價款之外取得的一切費用，如手續(xù)費、服務費、基金等等。
?。ㄒ唬┙ㄖI(yè)
1.建筑業(yè)營業(yè)額
建筑業(yè)的營業(yè)額為承包建筑、修繕、安裝、裝飾和其他工程作業(yè)取得的營業(yè)收入額，即建筑安裝企業(yè)向建設單位收取的工程價款（即工程造價）及工程價款之外收取的各種費用。其中，工程價款由下列四項內(nèi)容組成：根據(jù)實際完成的工作量和預算單價計算的直接費；根據(jù)直接費數(shù)額和管理費收費標準計算的間接費；根據(jù)直接費、間接費和規(guī)定標準計算的計劃利潤；根據(jù)直接費、間接費、計劃利潤，按國家規(guī)定的稅（費）標準計算的營業(yè)稅、城市建設稅和教育費附加。用公式表示為：
工程價款＝直接費＋間接費＋計劃利潤＋稅金
因此，建筑安裝企業(yè)向建設單位收取的臨時設施費、勞動保護費和施工機構遷移費，以及施工企業(yè)收取的材料差價款、搶工費、全優(yōu)工程獎和提前竣工獎，都應并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。
2.相關營業(yè)額
建筑行業(yè)中涉及到的如下費用，也應包括在營業(yè)額中。
（1）納稅人從事建筑、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)，無論與對方如何結算，其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物質和動力的價款在內(nèi)。
?。?）納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營業(yè)額應包括設備的價款在內(nèi)。
?。?）建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付出分包人或者轉包人的價款后的余額為營業(yè)額。
?。?）自建行為的營業(yè)額根據(jù)同類工程的價格確定，沒有同類工程價格的，按下列公式核定計稅價格：
計稅價格＝工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）
上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。
?。?）包工包料、包工不包料工程的營業(yè)額。目前，建筑安裝企業(yè)承包工程建設有兩種方式：包工包料和包工不包料。所謂包工包料，是指建設單位不負責供應材料，而由建筑安裝企業(yè)自行采購并進行施工的工程，這種承包方式取得的收入是包括料、工、費的收入。包工不包料，是指建筑材料由建設單位提供，建設安裝企業(yè)只負責施工的工程。這種承包方式取得的收入，沒有材料部分，只有人工費收入。為了堵塞漏洞，減少國家稅款的流失，新稅制規(guī)定，無論是包工包料工程還是包工不包料工程，一律按包工包料工程以料工費全額征收營業(yè)稅。
?。?）招標、投標工程的營業(yè)額。實行招投標的建筑安裝工程，其標底和報價的編制，均應包含營業(yè)稅，中標的價格是計征營業(yè)稅的營業(yè)額，中標價格以后調整的，以調整后的實際收入額為營業(yè)額。
（二）服務業(yè)
服務業(yè)的營業(yè)額是指納稅人提供代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉儲業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)及其他服務業(yè)的應稅勞務向對方收取的全部價款的價外費用。
?。ㄈ┺D讓無形資產(chǎn)
轉讓無形資產(chǎn)的營業(yè)額，是指受托方支付出轉讓方的全部貨幣、實物和其他經(jīng)濟利益。轉讓方收取實物時，由稅務機關根據(jù)同類物品的市場價值核定實物的價值，轉讓方取得其他經(jīng)濟利益時，也由稅務機關核定其貨幣價值。
?。ㄋ模╀N售不動產(chǎn)
1.代收代付費用
房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品時，要代當?shù)卣捌渎毮懿块T收取一些資金，如代收城市基礎設施配套費、集資興建鍋爐增容費等等。對此類代收資金及費用，房地產(chǎn)開發(fā)公司在財務處理上不是作為自己的營業(yè)收入，而是作為代收費用處理的。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例中關于營業(yè)額為納稅人從對方所取得的全部價款和價外費用的規(guī)定，對此類費用，不論其財務上如何核算，均應全部計入銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額中征收營業(yè)稅。
2.以房換地的營業(yè)額
在一方出地，一方出資合作建房過程中，出資方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應稅行為，出地方發(fā)生了轉讓土地使用權的應稅行為，由于雙方是通過比較原始的“以物易物”
方式進行交易的，所以必須正確核定其營業(yè)額。
由于雙方未進行貨幣結算，就應按《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的第十五條核定房屋的營業(yè)額。即：
?。?）按納稅人當月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。
?。?）按納稅人最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。
?。?）按下列公式核定計稅價格：
計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）
對以房換地行為征稅時，如果沒有可供參照的同類不動產(chǎn)，只能核定計稅價格。
3.以不動產(chǎn)抵頂貸款的營業(yè)額
核定不動產(chǎn)原所有人（以下簡稱借款人）的營業(yè)額時，應根據(jù)不同情況分別核定。
如果在貸款期滿以前，不動產(chǎn)仍歸借款人使用，這是借款人的營業(yè)額并非其所欠銀行的貸款本金，而是其尚未歸還銀行的本息合計。如果在貸款期間就已將不動產(chǎn)給予銀行使用，以不動產(chǎn)租金抵充貸款利息，那么借款人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額就為其所欠銀行的貸款本金。當然在實際借貸業(yè)務中，所抵押的不動產(chǎn)，其價值往往大于貸款金額。這時一般通過公開拍賣或銀行估價用大于欠款金額的部分，再扣除拍賣費用后，將剩余部分歸還借款人，對此就應按實際拍賣價格作為借款人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額，不能扣除拍賣費用。如果是由銀行和借款人雙方估價，由銀行將不動產(chǎn)實際價值大于所欠款項的部分補給借款人，則借款人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額就為欠款金額加上銀行支付的不動產(chǎn)余款。
4.以“還本”方式銷售建筑物的營業(yè)額
以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)過經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購物者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段，對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減免所謂“還本”支出。
5.無償贈與不動產(chǎn)的營業(yè)額
單位將不動產(chǎn)無償贈送他人的行為，營業(yè)額由主管稅務機關確定。
?。ㄎ澹﹥r格偏低時營業(yè)額的確定
納稅人提供應稅勞務，轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列程序核定其營業(yè)稅：
按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。
按納稅人最近時期提供原同類應稅勞務或銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。
按下列公式核定計稅價格：
計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）
（六）按外匯結算的營業(yè)額的確定
納稅人按外匯結算營業(yè)稅的，應折合成人民幣，外匯折合成人民幣的折合率，按下述兩種方式確定。
企業(yè)和個人取得的收入和所得為美元、日元、港幣的，應統(tǒng)一使用中國人民銀行公布的人民幣對上述三種貨幣的基準匯價，折合成人民幣計算繳納稅款。
企業(yè)和個人取得的收、扣所得為上述三種貨幣以外的其他貨幣的，應根據(jù)美元兌人民幣的基準匯價和國家外匯管理局提供的紐約外匯市場美元兌主要外匯的匯價進行套算，按套算后的匯價作為折合率計算繳納稅款。計算公式為：
某種貨幣兌人民幣的匯價＝美元兌人民幣的基準匯價÷紐約外匯市場美元兌該種貨幣的匯價
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1.建筑業(yè)營業(yè)額
建筑業(yè)的營業(yè)額為承包建筑、修繕、安裝、裝飾和其他工程作業(yè)取得的營業(yè)收入額，即建筑安裝企業(yè)向建設單位收取的工程價款（即工程造價）及工程價款之外收取的各種費用。其中，工程價款由下列四項內(nèi)容組成：根據(jù)實際完成的工作量和預算單價計算的直接費；根據(jù)直接費數(shù)額和管理費收費標準計算的間接費；根據(jù)直接費、間接費和規(guī)定標準計算的計劃利潤；根據(jù)直接費、間接費、計劃利潤，按國家規(guī)定的稅（費）標準計算的營業(yè)稅、城市建設稅和教育費附加。用公式表示為：
工程價款＝直接費＋間接費＋計劃利潤＋稅金
因此，建筑安裝企業(yè)向建設單位收取的臨時設施費、勞動保護費和施工機構遷移費，以及施工企業(yè)收取的材料差價款、搶工費、全優(yōu)工程獎和提前竣工獎，都應并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。
2.相關營業(yè)額
建筑行業(yè)中涉及到的如下費用，也應包括在營業(yè)額中。
（1）納稅人從事建筑、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)，無論與對方如何結算，其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物質和動力的價款在內(nèi)。
?。?）納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營業(yè)額應包括設備的價款在內(nèi)。
?。?）建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付出分包人或者轉包人的價款后的余額為營業(yè)額。
?。?）自建行為的營業(yè)額根據(jù)同類工程的價格確定，沒有同類工程價格的，按下列公式核定計稅價格：
計稅價格＝工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）
上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。
?。?）包工包料、包工不包料工程的營業(yè)額。目前，建筑安裝企業(yè)承包工程建設有兩種方式：包工包料和包工不包料。所謂包工包料，是指建設單位不負責供應材料，而由建筑安裝企業(yè)自行采購并進行施工的工程，這種承包方式取得的收入是包括料、工、費的收入。包工不包料，是指建筑材料由建設單位提供，建設安裝企業(yè)只負責施工的工程。這種承包方式取得的收入，沒有材料部分，只有人工費收入。為了堵塞漏洞，減少國家稅款的流失，新稅制規(guī)定，無論是包工包料工程還是包工不包料工程，一律按包工包料工程以料工費全額征收營業(yè)稅。
?。?）招標、投標工程的營業(yè)額。實行招投標的建筑安裝工程，其標底和報價的編制，均應包含營業(yè)稅，中標的價格是計征營業(yè)稅的營業(yè)額，中標價格以后調整的，以調整后的實際收入額為營業(yè)額。
（二）服務業(yè)
服務業(yè)的營業(yè)額是指納稅人提供代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉儲業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)及其他服務業(yè)的應稅勞務向對方收取的全部價款的價外費用。
?。ㄈ┺D讓無形資產(chǎn)
轉讓無形資產(chǎn)的營業(yè)額，是指受托方支付出轉讓方的全部貨幣、實物和其他經(jīng)濟利益。轉讓方收取實物時，由稅務機關根據(jù)同類物品的市場價值核定實物的價值，轉讓方取得其他經(jīng)濟利益時，也由稅務機關核定其貨幣價值。
?。ㄋ模╀N售不動產(chǎn)
1.代收代付費用
房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品時，要代當?shù)卣捌渎毮懿块T收取一些資金，如代收城市基礎設施配套費、集資興建鍋爐增容費等等。對此類代收資金及費用，房地產(chǎn)開發(fā)公司在財務處理上不是作為自己的營業(yè)收入，而是作為代收費用處理的。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例中關于營業(yè)額為納稅人從對方所取得的全部價款和價外費用的規(guī)定，對此類費用，不論其財務上如何核算，均應全部計入銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額中征收營業(yè)稅。
2.以房換地的營業(yè)額
在一方出地，一方出資合作建房過程中，出資方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應稅行為，出地方發(fā)生了轉讓土地使用權的應稅行為，由于雙方是通過比較原始的“以物易物”
方式進行交易的，所以必須正確核定其營業(yè)額。
由于雙方未進行貨幣結算，就應按《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的第十五條核定房屋的營業(yè)額。即：
?。?）按納稅人當月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。
?。?）按納稅人最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。
?。?）按下列公式核定計稅價格：
計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）
對以房換地行為征稅時，如果沒有可供參照的同類不動產(chǎn)，只能核定計稅價格。
3.以不動產(chǎn)抵頂貸款的營業(yè)額
核定不動產(chǎn)原所有人（以下簡稱借款人）的營業(yè)額時，應根據(jù)不同情況分別核定。
如果在貸款期滿以前，不動產(chǎn)仍歸借款人使用，這是借款人的營業(yè)額并非其所欠銀行的貸款本金，而是其尚未歸還銀行的本息合計。如果在貸款期間就已將不動產(chǎn)給予銀行使用，以不動產(chǎn)租金抵充貸款利息，那么借款人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額就為其所欠銀行的貸款本金。當然在實際借貸業(yè)務中，所抵押的不動產(chǎn)，其價值往往大于貸款金額。這時一般通過公開拍賣或銀行估價用大于欠款金額的部分，再扣除拍賣費用后，將剩余部分歸還借款人，對此就應按實際拍賣價格作為借款人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額，不能扣除拍賣費用。如果是由銀行和借款人雙方估價，由銀行將不動產(chǎn)實際價值大于所欠款項的部分補給借款人，則借款人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額就為欠款金額加上銀行支付的不動產(chǎn)余款。
4.以“還本”方式銷售建筑物的營業(yè)額
以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)過經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購物者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段，對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減免所謂“還本”支出。
5.無償贈與不動產(chǎn)的營業(yè)額
單位將不動產(chǎn)無償贈送他人的行為，營業(yè)額由主管稅務機關確定。
?。ㄎ澹﹥r格偏低時營業(yè)額的確定
納稅人提供應稅勞務，轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列程序核定其營業(yè)稅：
按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。
按納稅人最近時期提供原同類應稅勞務或銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。
按下列公式核定計稅價格：
計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）
（六）按外匯結算的營業(yè)額的確定
納稅人按外匯結算營業(yè)稅的，應折合成人民幣，外匯折合成人民幣的折合率，按下述兩種方式確定。
企業(yè)和個人取得的收入和所得為美元、日元、港幣的，應統(tǒng)一使用中國人民銀行公布的人民幣對上述三種貨幣的基準匯價，折合成人民幣計算繳納稅款。
企業(yè)和個人取得的收、扣所得為上述三種貨幣以外的其他貨幣的，應根據(jù)美元兌人民幣的基準匯價和國家外匯管理局提供的紐約外匯市場美元兌主要外匯的匯價進行套算，按套算后的匯價作為折合率計算繳納稅款。計算公式為：
某種貨幣兌人民幣的匯價＝美元兌人民幣的基準匯價÷紐約外匯市場美元兌該種貨幣的匯價
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