注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》復(fù)習(xí)指導(dǎo)：契稅法

2010年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》科目
第十一章 印花稅與契稅法

　　第一節(jié) 印花稅

　　第二節(jié) 契稅法

　　契稅是以在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。契稅具有不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅的性質(zhì)。

　　一、征稅對(duì)象

　　土地包括除農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移外的所有土地，包括國(guó)有和集體。

　　契稅征稅對(duì)象具體包括以下六種具體情況：

　?。ㄒ唬﹪?guó)有土地使用權(quán)出讓

　?。ǘ﹪?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交土地增值稅）

　　不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

　　（三）房屋買賣（符合條件的需交土地增值稅）

　　幾種特殊情況視同買賣房屋：

　?。?）以房抵債

　　

清算	免征
日?！?/td>	辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，按房產(chǎn)折價(jià)款繳納契稅?！?/td>

　?。?）以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓（房地產(chǎn)企業(yè)以自建商品房投資交土地增值稅，其余企業(yè)不交）

　　以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免納契稅。

　?。?）買房拆料或翻建新房

　?。ㄋ模┓课葙?zèng)予（非公益性贈(zèng)與需交土地增值稅）

　?。ㄎ澹┓课萁粨Q（單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換應(yīng)交土地增值稅，個(gè)人互換住房不交）

　?。┏惺車?guó)有土地使用權(quán)支付的土地出讓金

　　對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

　　二、稅率

　　3%-5%的幅度比例稅率。

　　自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

　　三、應(yīng)納稅額的計(jì)算

　?。ㄒ唬┯?jì)稅依據(jù)

　　契稅的計(jì)稅依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。

　　1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；

　　2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定；

　　3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)；

　　4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。（劃撥時(shí)不繳，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳）

　　5.房屋附屬設(shè)施征收契稅依據(jù)的規(guī)定。

　?。?）采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，按照合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)算征收契稅。

　?。?）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)剡m用的稅率征收，如果與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的稅率。

　　6.對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為（法定繼承人除外），應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。

　　7.通過“招、拍、掛”程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中土地前期開發(fā)成本不得扣除。

轉(zhuǎn)讓方	承受方
（1）營(yíng)業(yè)稅（轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)） （2）城建稅教育費(fèi)附加（涉外單位、個(gè)人不交） （3）印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)） （4）土地增值稅 （5）企業(yè)所得稅（或個(gè)人所得稅）	（1）印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)） （2）契稅

　　四、稅收優(yōu)惠

　　（一）契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定

　　1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

　　2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房，免征契稅。

　　3.因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情減免。

　　4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。

　　5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

　　6.經(jīng)外交部確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。

　　（二）契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定

　　1.企業(yè)公司制改造

　　非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

　　非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，與他人組建國(guó)有控股新公司，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地房屋權(quán)屬，免征契稅。

　　2.企業(yè)股權(quán)重組

　　對(duì)國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且占新公司股份85%以上的，對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。

　　以出讓方式承受原國(guó)有控股公司土地使用權(quán)的，不屬于本通知規(guī)定的范圍。

　　3.企業(yè)合并與分立：承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

　　4.企業(yè)出售

　　國(guó)有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按照《勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，免征契稅。

　　5.企業(yè)注銷、破產(chǎn)

　　企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，免征契稅。

　　6.房屋的附屬設(shè)施

　　對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅；不涉及的，不征收契稅。

　　7.繼承土地、房屋權(quán)屬

　　法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅；非法定繼承人根據(jù)遺囑承受，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

　　8.對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。

　　五、征收管理

　　各級(jí)征收機(jī)關(guān)要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契稅。

　　（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

　　納稅人在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或憑證的當(dāng)天，為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

　?。ǘ┘{稅期限：納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起的10日內(nèi)。（土地增值稅為7天）