原理
當(dāng)前，“物業(yè)稅”已經(jīng)成為我國(guó)最熱門的話題之一。而要講清楚什么才是“物業(yè)稅”，就得先從房地產(chǎn)稅說起。
所謂房地產(chǎn)稅，亦稱不動(dòng)產(chǎn)稅，是許多國(guó)家和地區(qū)開征的一種以房地產(chǎn)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的稅種。主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收，要求其所有者或承租人按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率每年繳付一定稅額，稅額隨房地產(chǎn)價(jià)值的變化而定期調(diào)整。各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的稅收課征一般是在房地產(chǎn)的取得、流轉(zhuǎn)、保有三個(gè)環(huán)節(jié)。
不過，需要注意的是，雖然各國(guó)以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅收都稱為房地產(chǎn)稅，但由于各國(guó)國(guó)情、計(jì)稅依據(jù)和征稅側(cè)重點(diǎn)等不同，以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅收可進(jìn)一步細(xì)分為四類：以房地產(chǎn)自身價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅，以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益為計(jì)稅依據(jù)的房地產(chǎn)收益稅，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值或增值為計(jì)稅依據(jù)的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓利潤(rùn)為計(jì)稅依據(jù)的房地產(chǎn)所得稅。
我國(guó)目前流行使用的物業(yè)稅概念，其實(shí)質(zhì)就是國(guó)際上通行的以房地產(chǎn)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅，亦稱房地產(chǎn)保有稅，這也是各國(guó)地方政府主要收入來源之一。各國(guó)房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”，有的稱“地方稅”或“差餉”等。從外延上來看，物業(yè)稅是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值課征的稅收，包括對(duì)房屋價(jià)值和對(duì)土地價(jià)值課征的稅收，或者對(duì)房屋和土地價(jià)值合并課征的稅收。
對(duì)于“物業(yè)稅”，不同國(guó)家和地區(qū)征收方式不同。有的合并征收一個(gè)稅，如智利征收的不動(dòng)產(chǎn)稅；有的分開征兩個(gè)稅，如臺(tái)灣的房屋稅和地價(jià)稅；有的國(guó)家還將房屋和土地價(jià)值并入其他財(cái)產(chǎn)里征收一般財(cái)產(chǎn)稅，如美國(guó)和加拿大。而這些做法綜合起來，筆者認(rèn)為以下幾方面的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)“物業(yè)稅”和理解和思考有所啟示：
——房地產(chǎn)稅是地方政府主體稅收。凡是實(shí)行中央與地方分稅制的國(guó)家，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，是地方政府的主體稅種。地方政府大多可根據(jù)本地需要自行決定具體稅率。如美國(guó)的房地產(chǎn)稅收法規(guī)由各州制定，房地產(chǎn)稅由各市、鎮(zhèn)征收，收入歸地方政府或社區(qū)委員會(huì)，用于當(dāng)?shù)氐母黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的29%，扣除轉(zhuǎn)移支付后，一般要占到地方財(cái)政收入的50%～80%.這種稅收格局使地方政府的收入與居民和企業(yè)是否在本地置業(yè)密切結(jié)合，促使地方政府不得不通過改善基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)展公用事業(yè)、改進(jìn)公共服務(wù)等，吸引企業(yè)和居民到當(dāng)?shù)?a href="http://m.galtzs.cn/web/licai/" target="_blank" class="bule">投資置業(yè)。
——重視對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。從稅收的分布結(jié)構(gòu)來看，國(guó)外重視對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，而針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓、交易的稅收則相對(duì)較少。以英國(guó)為例，直接來自于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收僅占全國(guó)總稅收的1%～2%，而來自房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的住房財(cái)產(chǎn)稅和經(jīng)營(yíng)性房屋稅，占總稅收的30%左右。這種稅制既有利于促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易，推動(dòng)房地產(chǎn)要素優(yōu)化配置，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，更有利于穩(wěn)定地方財(cái)政收入，調(diào)節(jié)收入分配。
——堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、適優(yōu)惠”的基本原則。“寬稅基”，即對(duì)除公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免征和減稅外，其余的不動(dòng)產(chǎn)所有者或占有者均為納稅對(duì)象，寬稅基為穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅收收入奠定了基礎(chǔ)：“少稅種”，即設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅種較少、規(guī)費(fèi)也較少、
標(biāo)準(zhǔn)低，一方面可以避免稅費(fèi)繁雜導(dǎo)致重復(fù)征稅，另一方面也可以降低稅收征管成本，提高稅收效率：“適優(yōu)惠”，即許多國(guó)家還實(shí)行了適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠，一般對(duì)房地產(chǎn)保有征稅均設(shè)定免征額，對(duì)公益性用地和房屋、低收入家庭住房、農(nóng)業(yè)用地等實(shí)施稅收減免優(yōu)惠，其目的重在調(diào)節(jié)中高收入者的財(cái)產(chǎn)收入。
——建立了相對(duì)健全的財(cái)產(chǎn)登記和評(píng)估制度。對(duì)房地產(chǎn)征稅一般都以其評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)，并定期重估調(diào)整。房地產(chǎn)登記和評(píng)估制度是對(duì)房地產(chǎn)有效課稅的基礎(chǔ)。國(guó)外的財(cái)產(chǎn)登記和評(píng)估制度相對(duì)健全，公開性和透明度高，權(quán)威性和公信力強(qiáng)。如日本實(shí)行市町村負(fù)責(zé)下的房地產(chǎn)估價(jià)師制度，有全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施方案，有可供登記和查詢的臺(tái)賬系統(tǒng)。美國(guó)早在1935年即成立了房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)（SREA），是北美最大的獨(dú)立性專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估師組織，對(duì)從事估價(jià)的人員有嚴(yán)格的資格要求。
美國(guó)的房地產(chǎn)稅制
高稅收遏制短期炒房
美國(guó)的市場(chǎng)化十分完善，其房地產(chǎn)稅制具有鮮明的特點(diǎn)。
——房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。
美國(guó)房地產(chǎn)保有稅收是財(cái)產(chǎn)稅的重要組成部分，而其財(cái)產(chǎn)稅制的主要內(nèi)容包括：
首先，財(cái)產(chǎn)價(jià)值的估算。美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅是建立在比較全面的財(cái)產(chǎn)登記與估價(jià)制度基礎(chǔ)上。其中尤其值得關(guān)注的是，絕大多數(shù)地方的財(cái)產(chǎn)稅不是對(duì)財(cái)產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格征稅，而通常是用財(cái)產(chǎn)的估定價(jià)值計(jì)稅。在財(cái)產(chǎn)估價(jià)中，市場(chǎng)價(jià)值是最常用的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)價(jià)值由稅務(wù)機(jī)關(guān)的估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)最近可比銷售、每平方英尺重置成本和其他地方市場(chǎng)因素等確定。在市價(jià)的基礎(chǔ)上，再按估價(jià)員確定的預(yù)定比例乘以市價(jià)計(jì)算出估定價(jià)值。財(cái)產(chǎn)價(jià)值的估算是財(cái)產(chǎn)稅制度的核心。目前美國(guó)已經(jīng)形成了系統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法體系，各地方政府建立了比較豐富和完整的財(cái)產(chǎn)估價(jià)的資料基礎(chǔ)。
其次，稅率的設(shè)定。財(cái)產(chǎn)稅稅率由美國(guó)各地方政府自行規(guī)定，確定依據(jù)主要有地方的支出規(guī)模、非財(cái)產(chǎn)稅收入額、可征稅的財(cái)產(chǎn)估價(jià)。財(cái)產(chǎn)稅的名義稅率在3%-10%之間。因?yàn)閷?duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)實(shí)行的是估價(jià)制度，造成實(shí)際稅率相差很多�？偟目矗�(cái)產(chǎn)稅的有效稅率為1%-4%.
第三，稅收優(yōu)惠。財(cái)產(chǎn)稅的優(yōu)惠規(guī)定主要依據(jù)財(cái)產(chǎn)所有者類別、財(cái)產(chǎn)類別和財(cái)產(chǎn)用途確定。一是減免稅。免稅的財(cái)產(chǎn)主要包括各級(jí)政府（包括外國(guó)政府）擁有的非商用財(cái)產(chǎn)，宗教、慈善和教育等非盈利組織擁有的財(cái)產(chǎn)。一定期限內(nèi)緩征的財(cái)產(chǎn)主要包括老人、退伍軍人、殘疾人和家庭自用住宅（緩征一年），環(huán)保設(shè)施、太陽(yáng)能設(shè)備和水土保持項(xiàng)目等。二是稅收抵免。由州政府提供，當(dāng)納稅人的財(cái)產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅的比例達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以抵免個(gè)人所得稅或得到現(xiàn)金返還，主要是為減輕低收入家庭的稅收負(fù)擔(dān)。三是稅收遞延。所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)場(chǎng)主，可享受稅收遞延。
——房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收。
美國(guó)在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)開征的稅收包括交易稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅及所得稅等。其中，交易稅稅率約為2%，在房地產(chǎn)買賣時(shí)征收。遺產(chǎn)贈(zèng)與稅是當(dāng)房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)且價(jià)值超過60萬美元，以及被贈(zèng)與且每次贈(zèng)送價(jià)值超過100萬美元時(shí)征收。所得稅是房產(chǎn)交易時(shí)應(yīng)繳納的主要稅收。房地產(chǎn)出租收入適用個(gè)人所得稅，實(shí)行15%-39.9%的超額累進(jìn)稅率。未擁有產(chǎn)權(quán)滿1年就出售房屋的行為視為短期炒作，收入列入個(gè)人年度總收入，稅率可高至33%左右。擁有產(chǎn)權(quán)超過1年以上出售房屋，視為長(zhǎng)期投資，需繳納20%左右的稅。為防止賣家偷漏稅，政府要求房地產(chǎn)中介辦理過戶時(shí)強(qiáng)制扣繳。
英國(guó)的房地產(chǎn)稅制
低收入者可以免稅
英國(guó)的房地產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)性課稅，主要有針對(duì)住房的住房財(cái)產(chǎn)稅和針對(duì)營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)的營(yíng)業(yè)房屋稅兩個(gè)稅種。
——住房財(cái)產(chǎn)稅。
英國(guó)住房財(cái)產(chǎn)稅又稱市政稅，是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的一定時(shí)期或時(shí)點(diǎn)上，對(duì)房產(chǎn)所有者所有或承租人使用的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收，稅額隨房產(chǎn)價(jià)值變化而變化。作為地方稅的一種，住房財(cái)產(chǎn)稅按1991年8月1日對(duì)居民房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值征收，地方政府可自主確定稅率。2004-2005年，英格蘭的住房財(cái)產(chǎn)稅收入接近200億英鎊，約占地方政府收入的25%左右。具體來看，主要有以下內(nèi)容：
首先，納稅人及課稅對(duì)象。住房財(cái)產(chǎn)稅的納稅人為年滿18歲的住房所有者或承租者。住房財(cái)產(chǎn)稅的征稅對(duì)象為樓房、平房、公寓、出租房屋、活動(dòng)房以及可供住宅用的船只等。英國(guó)居民每年人均支付約800英鎊的住房財(cái)產(chǎn)稅。
其次，計(jì)稅依據(jù)及稅率。住房財(cái)產(chǎn)稅以1991年8月1日估計(jì)的住房?jī)r(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，由英國(guó)政府國(guó)內(nèi)稅務(wù)局所屬房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。一般房屋經(jīng)估價(jià)后一定時(shí)期內(nèi)不重估，若房屋價(jià)值發(fā)生重大變化，如擴(kuò)建或部分拆除，就要對(duì)其重新估價(jià)。住房財(cái)產(chǎn)稅稅率由各地議會(huì)根據(jù)地方政府開支情況與可獲得收入的差額確定，根據(jù)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估，英國(guó)環(huán)境部將應(yīng)稅房屋價(jià)值按地區(qū)劃分八個(gè)級(jí)次。
第三，稅收優(yōu)惠。住房財(cái)產(chǎn)稅設(shè)有起征點(diǎn)，不同地區(qū)起征點(diǎn)不同，并對(duì)特殊群體和個(gè)人有稅收優(yōu)惠。一是折扣。如對(duì)只有一處住宅，且居住者中只有一位是成年人的，就可享受住房?jī)r(jià)值額1/4的稅收折扣。二是傷殘減免。三是低收入減免。根據(jù)納稅人收入、儲(chǔ)蓄和個(gè)人境況，對(duì)沒有穩(wěn)定收入或低收入的納稅人，給予一定減免優(yōu)惠，最高可達(dá)到100%，即免稅。
——營(yíng)業(yè)房屋稅。
英國(guó)對(duì)于營(yíng)業(yè)房屋稅同樣有一整套完善的制度，包括：
首先，納稅人及課稅對(duì)象。營(yíng)業(yè)房屋稅的納稅人是非住宅用房屋的所有人，包括企業(yè)法人營(yíng)業(yè)用房屋、其他法人和個(gè)人營(yíng)業(yè)用房屋。
其次，計(jì)稅依據(jù)及稅率。營(yíng)業(yè)房屋稅按租金計(jì)稅，租金由專門設(shè)置的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)納稅人財(cái)產(chǎn)按視同出租的租金收入進(jìn)行評(píng)估，每5年重估一次。營(yíng)業(yè)房屋稅實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一稅率，由英國(guó)財(cái)政部逐年核定或變更，法律規(guī)定稅率提高幅度不得超過全國(guó)平均通脹指數(shù)。
第三，稅收優(yōu)惠。營(yíng)業(yè)房屋稅對(duì)工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)的空置房屋、農(nóng)業(yè)用房免稅；慈善機(jī)構(gòu)擁有房屋按稅額的20%征收；其他房屋空置超過3個(gè)月的，減半征稅。地方政府有權(quán)擴(kuò)大減免范圍，但減免稅額的25%部分由地方政府自行承擔(dān)。
香港的房地產(chǎn)稅制
沒租金就不用交稅
香港實(shí)施物業(yè)稅，并與其他對(duì)房地產(chǎn)的征稅如利得稅、印花稅、遺產(chǎn)稅、差餉、房地產(chǎn)買賣所得稅等相互協(xié)調(diào)，是香港財(cái)政收入的重要來源。
香港的物業(yè)稅是“向本港土地及/或樓宇的業(yè)主所征收的稅”，凡是香港境內(nèi)的土地（不包括農(nóng)場(chǎng)）及地上建筑物都應(yīng)依法繳納物業(yè)稅，物業(yè)稅納稅主體為在香港擁有房屋、土地建筑物的業(yè)主，不包括農(nóng)場(chǎng)主。物業(yè)稅的計(jì)征采用“評(píng)稅值”法，即按照物業(yè)在有關(guān)年度頭一天出租可獲得的租金作為估稅依據(jù)。征稅之前先由稅務(wù)部門按照物業(yè)評(píng)估署確定的“評(píng)稅值”加以評(píng)定，然后再以扣減20%的維修費(fèi)用后的余額作為計(jì)稅依據(jù)。余額乘以標(biāo)準(zhǔn)稅率即為應(yīng)納稅額。其中香港對(duì)土地和樓宇的業(yè)主征收的物業(yè)稅稅率在15%左右，2004年提高到16%，如果業(yè)主當(dāng)年沒有從物業(yè)獲得租金收入，則不需繳納物業(yè)稅，有稅收抵免或豁免項(xiàng)。
香港對(duì)物業(yè)稅的免除項(xiàng)目主要有三項(xiàng)：一是由業(yè)主支付的差餉，即物業(yè)管理費(fèi)；二是來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無法收��；三是作為支付修理費(fèi)及其他開支費(fèi)用的20%免稅額，這是一個(gè)無論實(shí)際開支數(shù)目大小而規(guī)定的統(tǒng)一的扣除額。香港物業(yè)的業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報(bào)在綜合報(bào)稅表內(nèi)，接受稅務(wù)局評(píng)稅后，再根據(jù)評(píng)稅通知書的時(shí)間和稅額繳納稅款。
日本的房地產(chǎn)稅制
政務(wù)公開讓征稅更透明
對(duì)房地產(chǎn)取得和保有的征稅，是日本財(cái)產(chǎn)稅的主要組成部分，包括不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊(cè)執(zhí)照稅，以及遺產(chǎn)繼承稅與贈(zèng)與稅等。對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入主要征收所得稅和居民稅。
——財(cái)產(chǎn)取得課稅。
日本建立了財(cái)產(chǎn)登記制度，即取得土地房屋的人為保全其權(quán)利而進(jìn)行登記。該制度是日本對(duì)房地產(chǎn)取得和保有環(huán)節(jié)征稅的基礎(chǔ)。土地和房屋在市町村“房地產(chǎn)征稅臺(tái)賬”上公開登記并向一般市民公開。作為一項(xiàng)法定行政服務(wù)。自2003年起，除納稅人外，還允許租地人、租房人和其他相關(guān)者公開閱覽臺(tái)賬登記的全部?jī)?nèi)容。這項(xiàng)政務(wù)公開活動(dòng)使納稅人有機(jī)會(huì)比較自己與同一市町村內(nèi)其他人的房地產(chǎn)評(píng)估額，如對(duì)評(píng)估不服，可以向市町村的專門機(jī)構(gòu)提出審查請(qǐng)求或向法院起訴。具體來看，其主要稅種包括：
首先，注冊(cè)執(zhí)照稅。在進(jìn)行登記時(shí)，由取得房產(chǎn)的人繳納。計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)評(píng)估額、債權(quán)金額和不動(dòng)產(chǎn)個(gè)數(shù)。稅率根據(jù)登記的種類分別設(shè)定，如不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)保存登記稅率為0.6%，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定登記稅率為0.4%.為促進(jìn)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)，對(duì)新建住宅和二手房轉(zhuǎn)移登記適用優(yōu)惠稅率。
其次，不動(dòng)產(chǎn)取得稅。該稅屬于都道府縣稅，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4%，通過改變計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額實(shí)施稅收優(yōu)惠。除因繼承、遺贈(zèng)、信托、轉(zhuǎn)讓擔(dān)保、土地規(guī)劃換地等取得的房地產(chǎn)不征外，因買賣、交換、贈(zèng)與、新建、改建等取得的房地產(chǎn)均征收此稅。
第三，繼承稅與贈(zèng)與稅。適用10%-50%的6檔累進(jìn)稅率。征稅對(duì)象包括土地、房屋、有價(jià)證券、現(xiàn)金、存款等，其中來自房地產(chǎn)的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)占60%-70%.
