在一系列細(xì)化“國十條”的政策頻頻發(fā)布之后，此輪樓市調(diào)控的利器——房產(chǎn)稅，這只懸著的“靴子”何時落下成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。消息人士稱，上海、重慶等地態(tài)度積極，正在為開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)做準(zhǔn)備。
接受本報(bào)采訪的專家認(rèn)為，目前開始改革試點(diǎn)的條件已基本具備，若未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場仍未趨于平穩(wěn)，不排除年內(nèi)出臺房產(chǎn)稅的可能。
蓄勢
試點(diǎn)條件已基本具備
9月29日，有關(guān)部委下發(fā)通知再次強(qiáng)調(diào)“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國”。節(jié)前最后一天，財(cái)政部國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整答記者問時表示，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。隨后上海、重慶等地頻頻釋放信號強(qiáng)化房產(chǎn)稅改革的預(yù)期，表示正在緊鑼密鼓地為做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)積極準(zhǔn)備。
上海此次樓市調(diào)控細(xì)則明確，按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。“房產(chǎn)稅‘引而待發(fā)’，但是信號越來越強(qiáng)烈。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說。
上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生介紹，上海作為特大型城市，堅(jiān)決鼓勵住房合理消費(fèi)，控制投資性購房，抑制投機(jī)性需求，“這也是上海自身的需要，上海也有一定的基礎(chǔ)條件。”他表示，細(xì)則中關(guān)于房產(chǎn)稅的條款表明了上海的積極態(tài)度，“一旦國家的政策明確，上海也會加快 推 進(jìn) ， 目 前 正 在 做 一 些 準(zhǔn) 備 工作。”
事實(shí)上，作為西部重鎮(zhèn)的重慶市也早就有征收房地產(chǎn)稅的想法。在重慶市三屆人大常委會第十六次會議上，重慶市市長黃奇帆在作《關(guān)于2010年全市重點(diǎn)工作的情況報(bào)告》時表示，政府將采取多種措施管理好商品房，防止房價不正常波動。其中一個重要舉措便是擬將對高價商品房征收“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”。為此，重慶市制定了征收“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”的方案，并上報(bào)國務(wù)院。此舉曾一度引起業(yè)界的廣泛關(guān)注。
重慶市財(cái)稅系統(tǒng)一位人士向記者證實(shí)，此前重慶市政府上報(bào)的征收“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”方案，至今沒有 獲 得 國 務(wù) 院 的 批 復(fù) . 記 者 了 解到，目前，重慶市相關(guān)部門正積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。一旦國家政策明確，重慶將會加快推進(jìn)。
據(jù)介紹，我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅開征于1986年，屬于財(cái)產(chǎn)稅范疇�；诋�(dāng)時城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低等情況，《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。上述兩部委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來，隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高，商品房市場日益活躍，改革和完善房產(chǎn)稅制度，對個人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的，既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，也有利于健全地方稅體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用，引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)。
專家指出，從長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅改革勢在必行，就目前而言，個別城市進(jìn)行改革試點(diǎn)已具備了基本條件。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長 劉 桓 表 示 ， 從 稅 制 完 善 的 角 度講，房產(chǎn)稅改革只是對原有條款進(jìn)行 修 正 ， 沒 有 相 對 復(fù) 雜 的 立 法 過程。從征收各環(huán)節(jié)來說，經(jīng)過7年物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”，在房產(chǎn)估值等方面也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)上不存在太大問題。
突破
滬深有望率先試點(diǎn)
按照財(cái)政部和國家稅務(wù)總局提出的思路：從國際經(jīng)驗(yàn)及公平、規(guī)范的角度看，房產(chǎn)稅應(yīng)對個人所有的住房普遍征收。但考慮到這項(xiàng)改革情況復(fù)雜，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。
劉桓認(rèn)為，上述表態(tài)意味著，不論商業(yè)地產(chǎn)還是個人非營業(yè)性房產(chǎn)都有可能成為征稅的對象，但對個人非營業(yè)性房產(chǎn)征稅應(yīng)當(dāng)區(qū)分住宅用途，“基本住宅還是投資、投機(jī)性住宅應(yīng)該是有區(qū)別的。”他進(jìn)一步表示，目前來看，基本住宅不征稅似乎已成共識，但接下來具體怎么征收還需要進(jìn)一步明確，比如是否要確定一個免稅額等。
對此，國內(nèi)一直有諸多爭論。有人認(rèn)為應(yīng)該按照套數(shù)，比如第一套房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅，從第二套開始征收等；有人認(rèn)為應(yīng)該以面積為準(zhǔn)，達(dá)到一定面積才征收房產(chǎn)稅；另外一部分人則主張按照房產(chǎn)評估值進(jìn)行征收。
哪些地方將率先試點(diǎn)、稅率會是多少等問題也是眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。對此，我愛我家控股公司副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時說，滬、深有望率先試點(diǎn)，重慶、北京則可能跟隨其后。他解釋說，由于上海、深圳的房屋權(quán)屬關(guān)系比較簡單，多為商品房，滬深率先展開房產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能性非常大。重慶最近也對房產(chǎn)稅的試點(diǎn)進(jìn)行了積極表態(tài)，所以也將跟隨其后。而北京由于房屋權(quán)屬關(guān)系較為復(fù)雜，總存量較大，房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作將會稍晚于滬深。
對于目前傳出改革方案可能會采取0 .3%至0 .4%的稅率，劉桓認(rèn)為，目前這些傳聞也只是坊間揣測，沒有依據(jù)。在他看來，從打擊投機(jī)的角度，這樣的稅率水平是偏低的，“不過，稅率的提高也有一個不斷完善的過程。”
胡景暉認(rèn)為，房產(chǎn)稅的稅率，如果依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后余值的1.2%計(jì)算繳納，年稅率應(yīng)該不會超過房產(chǎn)原值的8‰；如果按出租收益計(jì)征的話，年稅率大約為4%，考慮到目前全國多個城市對房屋出租收取的5%的綜合稅，合并后，稅率大約在租金的4%至5%之間。
記者了解到，其他一些國家也將稅收政策作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段之一。在美國，房地產(chǎn)稅收體系對房地產(chǎn)的調(diào)控功能主要就在于抑制房地產(chǎn)投機(jī)，其房地產(chǎn)稅主要有不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅、不動產(chǎn)投資所得稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅等。其中，不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅———作為房地產(chǎn)稅收中一項(xiàng)重要的稅種是一種從價稅，稅收額隨著房價的上漲而提高。不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅由不動產(chǎn)稅和特別附加稅構(gòu)成。不動產(chǎn)稅的計(jì)算基數(shù)通常是稅務(wù)部門根據(jù)法律規(guī)定在公平的市場價值的基礎(chǔ)上評估的價格，而稅率在各州各不相同。
時機(jī)
不排除年內(nèi)出臺的可能性
雖然，一定程度上在個別城市進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)已具備基本條件，但推出的時機(jī)卻存在一定爭議。有專家認(rèn)為，未來一段時間內(nèi)如果房價過快上漲勢頭得不到遏制、投機(jī)氣氛依舊濃重的話，不排除房產(chǎn)稅改革方案年內(nèi)出臺的可能性。不過也有觀點(diǎn)認(rèn)為，新近出臺的一系列調(diào)控政策如能在今年四季度取得令人滿意的效果，房地產(chǎn)市場運(yùn)行趨于平穩(wěn)的話，房產(chǎn)稅改革可能會延后。
一位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)資深人士對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示，雖然通常情況下沒有人愿意多繳稅，但部分城市經(jīng)歷了房價過快上漲、炒房投機(jī)盛行的階段之后，更多的人傾向于國家在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收政策方面有所動作，這為推行房產(chǎn)稅改革提供了比較好的社會氛圍，有關(guān)部門很可能會選擇這樣的時機(jī)盡快使改革落地。
胡景暉認(rèn)為，不久前出臺的“五項(xiàng)措施”，如果能夠在第四季度有效穩(wěn)定交易、平抑房價，并取得令管 理 層 和 社 會 大 眾 比 較 滿 意 的 效果，那么房產(chǎn)稅的試點(diǎn)有可能會延遲到明年下半年；如果二次調(diào)控仍舊不能取得令人滿意的效果，那么房產(chǎn)稅的試點(diǎn)很可能在明年年初就會出臺。
劉桓主張，如果有可能的話還是要再觀察未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。與去年底至今年初這一時段相比，目前房地產(chǎn)市場房價過快上漲、投機(jī)勢頭已經(jīng)被遏制住了，所以進(jìn)行房產(chǎn)稅改革還應(yīng)力求穩(wěn)妥，“雖然從完善稅制等角度房產(chǎn)稅改革勢在必行，但人們對房產(chǎn)稅賦予太多調(diào)控功能，這就要求我們在采取這個措施的時候要格外小心。”
他預(yù)測，在“國十條”等一系列調(diào)控政策下，未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場運(yùn)行趨于平穩(wěn)的話，房產(chǎn)稅改革很可能會延后。
對于房產(chǎn)稅的作用，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房產(chǎn)稅的影響可分為三個階段：短期來看影響較大，房產(chǎn)稅的出臺標(biāo)志著國家調(diào)控房價的決心非常大，不達(dá)目的不罷休；中期分析，利空將被市場消化，因?yàn)樵圏c(diǎn)開征初期，稅基小、稅負(fù)低，容易被賣家轉(zhuǎn)嫁；長期來看，房地產(chǎn)稅制得到改善后，不僅有利于引導(dǎo)地方政府不再緊盯著土地財(cái)政，也能在一定程度上為樓市中的投資投機(jī)需求降溫，從而有利于穩(wěn)定房價。
不過，也有專家認(rèn)為，現(xiàn)在市場對房產(chǎn)稅改革的期望值有些過高，對房產(chǎn)稅的效果也有些夸張。實(shí)際上房產(chǎn)稅開征達(dá)不到那么大的作用，在很多征收房產(chǎn)稅的國家里，照樣有房地產(chǎn)泡沫。在短期之內(nèi)，可能對房價上漲有一定的抑制作用，但長期來看，作用如何有待觀察。
