部分城市推進房產(chǎn)稅改革的條件已經(jīng)成熟，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅的改革和擴征已為期不遠。
“部分城市推進房產(chǎn)稅改革的條件已經(jīng)成熟，相關(guān)管理條例的修訂及地方試點工作正在加緊推進；城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅的改革和擴征已為期不遠。”一位接近發(fā)改委財政金融司的地產(chǎn)資深人士坦言。
自2010年4月新版“國十條”中出現(xiàn)房產(chǎn)稅擴征端倪后，實現(xiàn)對住宅保有環(huán)節(jié)征稅，成為房地產(chǎn)調(diào)控的重要儲備手段。但關(guān)于房產(chǎn)稅的種種真?zhèn)坞y辨的消息和針鋒相對的爭議也此起彼伏。
“9.29新政”后，中央明確提出將“加快房地產(chǎn)稅改革試點推進工作，并推廣到全國”；至此，房產(chǎn)稅擴征至住宅領(lǐng)域的路線圖逐漸清晰。“現(xiàn)在只是時間問題，房產(chǎn)稅試點將在數(shù)月內(nèi)啟動；上海、重慶將分頭試點后再總結(jié)推廣。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示。
業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，房產(chǎn)稅擴征的推廣將對各地樓市產(chǎn)生深遠影響，如果能夠?qū)Φ谌滓陨献≌魇罩囟�，將徹底改�?a href="http://m.galtzs.cn/web/licai/" target="_blank" class="bule">投資房產(chǎn)的收益預(yù)期，從而有利于遏制房價過快上漲。
“稅改”進行時
“早在今年初，財政部稅政司就已開始著手修訂《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅暫行條例》，為房產(chǎn)稅擴征至住宅領(lǐng)域做準備；目前，修訂工作已進入最后沖刺階段。”北京稅務(wù)系統(tǒng)一位內(nèi)部人士透露。
聶梅生也表示，房產(chǎn)稅改革是“十二五”期間的重要議題。“再過幾個月就將進入‘十二五’，房產(chǎn)稅改革試點已經(jīng)到了‘論月數(shù)’的時候”。
由于涉及到評估、征收手段等方面的操作細則制定需要一段時間的準備，《條例》修訂稿的出臺時間可能得到明年初；不過可以肯定的是，原《條例》中對城鎮(zhèn)住宅的免征優(yōu)惠待遇將取消已成定局。而《條例》修訂的具體思路是，對個人擁有兩套及以上非自住房特別是高檔大戶型住房按適當稅率征稅。
資料顯示，《房地產(chǎn)稅暫行條例》最早頒布于1986年，目前各地方政府對此條例的執(zhí)行方式，均是對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性用房，如商業(yè)、廠房等征稅，而對居民住宅的保有環(huán)節(jié)實施“免征優(yōu)惠”，而最近正在修訂的《條例》便是為向住宅征收保有稅鋪路。
據(jù)中國證券報記者掌握的材料，為改善地方政府的財政收入來源，提高其對房產(chǎn)稅征繳的積極性，未來住宅保有環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅收收入將可能全額歸地方財政所有。
“房產(chǎn)稅屬于既有稅種，擴征不須經(jīng)過全國人大批準；《條例》屬于國務(wù)院規(guī)章范疇，修訂只須國務(wù)院批準即可生效執(zhí)行。目前的工作主要是確定稅基、稅率和征收對象。只要地方政府配合，今后如何具體征收不是問題。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為。
而傳聞中最有可能試點開征房產(chǎn)稅的城市主要集中在上海、重慶；另外，深圳、北京試點的可能性也很大。目前，上海市已建立房屋狀況信息中心，為征收房產(chǎn)稅鋪路，上海有開征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件，一旦國家政策明確，可加快推進。
不過坊間傳聞紛紛，至今官方仍未有確切時間表。深圳社科院城市營運中心主任高海燕表示，是否開征房產(chǎn)稅關(guān)鍵要看此次調(diào)控新政的效果，目前還沒有從官方得知任何房產(chǎn)稅的消息，相信現(xiàn)在只是釋放信息。但如果要開征，相信上海、重慶、深圳、北京將是第一批。深圳綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究所所長宋丁也坦陳，對于房產(chǎn)稅何時開征還沒有權(quán)威消息，明年年初推出房產(chǎn)稅的可能性較大，腳步正在逼近。
跨越“兩道坎”
觀察人士指出，房產(chǎn)稅擴征至住宅領(lǐng)域要變成現(xiàn)實，關(guān)鍵要解決房產(chǎn)評估和有效甄別征稅對象兩大難題。關(guān)于房產(chǎn)稅改革的探討和嘗試，主要也是解決這兩大難題。
根據(jù)現(xiàn)行《條例》，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅有兩種征收方式：一是房產(chǎn)原值減除10%-30%的額度后，以1.2%計征；二是對于產(chǎn)生租金收入的房屋，以租金收入的12%計稅。目前這兩種方式都只針對除住宅以外的經(jīng)營性房產(chǎn)，并不針對住宅。
顯然，這樣的稅基評估方式已不符合當今的市場情況，也不能起到遏制投資性購房的目的。中央財經(jīng)大學(xué)財稅學(xué)院院長劉桓認為，房地產(chǎn)稅重點針對大戶型、高檔房，稅基評估應(yīng)當以市場價格為基準。目前，全國建設(shè)系統(tǒng)對于所有的商品房，無論是權(quán)屬情況，還是基礎(chǔ)成交價格以及區(qū)域內(nèi)的動態(tài)價格，都有相應(yīng)的數(shù)據(jù)儲備和監(jiān)測記錄。
此前，財政部稅政司副司長尹伯欽在接受媒體關(guān)于房地產(chǎn)稅征收稅基問題的詢問時也表示，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅征收的稅基，可以考慮以市場化評估值進行計征，同時采用差別稅率。
“對于征稅對象的甄別，主動權(quán)將交給地方。”知情人士透露。地方建設(shè)主管部門將以國務(wù)院此前劃定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米為基礎(chǔ)面積標準，同時，結(jié)合各主要城市人均居住面積的情況，由地方政府劃定轄區(qū)內(nèi)的免征面積，而后上報相關(guān)主管部門批準并備案。
財政部統(tǒng)計顯示，2008年中國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收入為680.4億元，2009年該稅種稅收為803.64億元，約占當年度全國財政收入總額的2.9%.地方政府的“增收空間”和征繳動力均可見一斑。
“如果一人擁有多套住宅，而權(quán)屬人又不在當?shù)�，目前的設(shè)計中，可以借用個人所得稅自主申報的方式，要求以年末為結(jié)點，權(quán)屬人進行申報并繳納稅負，同時制定嚴厲的罰則，當然，這一切的前提在于，政府掌握清楚的房屋權(quán)屬情況。”建設(shè)部一位官員表示。
關(guān)鍵看稅率
房產(chǎn)稅能否成為壓住房價上漲的最后一根稻草，業(yè)界議論紛紛。深圳綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究所所長宋丁認為，不能把抑制房價上漲的希望單純寄托在房產(chǎn)稅身上，房產(chǎn)稅應(yīng)側(cè)重長期的制度化建設(shè)而不是短期內(nèi)調(diào)控房價。房產(chǎn)稅的影響力關(guān)鍵在稅率設(shè)置，如果能夠?qū)Φ谌滓陨献≌魇罩囟�，�?%的年稅率，徹底改變投資房產(chǎn)的收益預(yù)期，才能抑制投資性購房。
對房產(chǎn)稅的稅率設(shè)置，宋丁有一套完整的建議，不同房產(chǎn)要設(shè)置差異明顯的稅率，首套住宅按0.2%稅率征收，第二套稍做提高，第三套及以上住房稅率設(shè)置到3%甚至以上。既考慮普通民眾稅負承受力，也能夠保持市場穩(wěn)定房價平穩(wěn)。
世華地產(chǎn)研究總監(jiān)肖小平也表示，房產(chǎn)稅的影響力大小主要看征收辦法和稅率，是否對所有商品房征收，首套、二套和三套以上稅率有無差別，征收辦法是按市場評估價征收還是按房產(chǎn)購入價征收，如果是按市場評估價征收影響力就會比較大，此外還要看是按年征收還是累計征收。
深圳社科院城市營運中心主任高海燕表示，單純依靠房產(chǎn)稅平抑房價作用不大，市場本質(zhì)還是看供求關(guān)系，調(diào)節(jié)房價需要一套系統(tǒng)性的政策，如增加保障房供應(yīng)、增加土地供應(yīng)量，改變房價上漲預(yù)期。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王世界也表示，房產(chǎn)稅與房價之間沒有直接聯(lián)系，房價漲跌主要還看供求關(guān)系，如果房價上漲預(yù)期不改變，房價上漲的收益超過持有成本的增加，房產(chǎn)稅的作用就難以顯現(xiàn)。
西南證券房地產(chǎn)分析師肖劍指出，從以往經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅出臺的前期，房產(chǎn)稅的稅率普遍不高，但這會加重買房人的購房欲望，會促使一些剛性需求的人盡快進入到這個市場，不利于國家調(diào)控高房價。從國外經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅和物業(yè)稅的出臺，與房價下跌無必然關(guān)聯(lián)。肖劍認為，即使征收之后，一些豪宅的持有人不會在乎那點房產(chǎn)稅，而對于中低收入居民來說，一筆房產(chǎn)稅無疑會對生活造成影響。
中國社科院經(jīng)濟所博士后李長安也認為，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的具體影響不可預(yù)知，從報道來看稅率明顯偏低，一年征收按估價的0.3%到0.4%計算，而去年國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，住房價格上漲了1.5%，相當于0.3%的5倍，依靠這個稅率抑制房價是夸大了它的作用。
對于房產(chǎn)稅對租賃市場的影響，肖小平認為，房產(chǎn)稅開征將成為房東提價的一個借口，短期內(nèi)會轉(zhuǎn)嫁給租客，但租賃市場是完全市場化的，租金只由市場供求關(guān)系決定，最終成交的租金不會受到房產(chǎn)稅的影響。
