在今年全國“兩會”上，房地產稅費改革的呼聲在媒體的報道中廣獲業(yè)界關注。其中，“取消土地增值稅和房產項目所得稅預征”的提案亦在行內引發(fā)爭議。
目前，尚未有官方消息證實上述話題在“兩會”后引起高層關注。盡管地產界不乏將信息傳遞至高層的途徑，但要取消土地增值稅亦面臨諸多現(xiàn)實困境。結合今年開始施行的新的《增值稅暫行條例》以及“兩會”后公布的2009年中央財政收入預算及目前嚴峻的財政稅收形勢，“取消土地增值稅”的愿望短期內或將成為泡影。
或已納入財政預算
已于今年1月1日起施行的新的《增值稅暫行條例》（以下簡稱“新條例”），是增值稅非全面轉型的直接成果。新條例的出臺背景，一方面是消除重復征稅、減輕企業(yè)負擔、鼓勵企業(yè)進行產業(yè)結構調整和升級；另一方面是應對國際金融危機對我國經濟帶來的不利影響。
修訂后的新條例核心變化包括：企業(yè)計算應繳增值稅時，允許扣除購入機器設備所含的增值稅；降低小規(guī)模納稅人的征收率等。
配合新條例的施行，財政部和國家稅務總局隨后公布了廢止和失效的增值稅規(guī)范性文件目錄。
在新條例中，土地增值稅不在（變化）之列；相關部門公布的廢止和失效的增值稅規(guī)范性文件目錄中亦無涉及土地增值稅的相關文件。
在新條例已開始實施的背景下，“兩會”后公布的2009年中央財政收入預算中，國內增值稅的預算額為14563億元，較2008年的執(zhí)行數(shù)13497.42億增長7.9%（與經濟增長“保8”的目標不相上下）。
在這份預算中，土地增值稅的收益并未被明確指出不在本年度財政收入預算之列，抑或有所減免。
考慮到工業(yè)企業(yè)增值稅的抵扣，結合上述資料及目前嚴峻的財政稅收形勢等因數(shù)分析，短期內取消土地增值稅的可能性較小。
此外，從財政部和國家稅務總局的公開信息不難發(fā)現(xiàn)，土地增值稅在1999到2008年的10年間，從1999年6.8億到2001年10.3億再到2003年37.3億，前5年的絕對額相對較��；之后從2004年的75.1億到2006年231億再到2008年537億，絕對數(shù)額雖有較大增長，但增幅在2008年出現(xiàn)下降。
如果按照2008年土地增值稅在國內增值稅中的份額（不到4%）計算，可以預計的是，2009年土地增值稅收入在600億上下。
事實上，按照土地增值稅征收的相關規(guī)定：“增值額未超過20%的免征土地增值稅”，對照目前的房地產市場形勢，要突破600億并非易事。
600個億是個什么概念？——不到2009年中央財政預算中稅收收入(33807億)的1.8%。
業(yè)界之爭
盡管土地增值稅在對國家稅收的貢獻中并不突出，但其是該繼續(xù)征收還是暫停甚至取消，業(yè)界對此亦是頗多爭議，并有兩種截然不同的觀點。
主張后者的理由主要有：
第一：1994年1月1日起施行的《土地增值稅暫行條例》，其出臺背景是，1993年前后，炒買炒賣房地產的投機行為盛行，開征土地增值稅是國家對房地產開發(fā)和房地產市場調控的客觀需要，并有效遏制了炒賣土地、獲取暴利的行為�，F(xiàn)在市場形勢已發(fā)生變化，土地增值稅已完成被賦予的歷史使命，應該退出歷史舞臺。
其二：在現(xiàn)在的房地產形勢下，房地產企業(yè)普遍面臨資金壓力。“兩會”上相關的政協(xié)提案中不乏以具體的數(shù)據(jù)來證實房地產稅賦實在是企業(yè)難以承受之重。此時，政府當施以援手，取消不合理甚或重復的稅種。
第三：取消土地增值稅，可以平抑房價、讓利于購房者，促進市場健康發(fā)展。
反對者的理由主要有：
第一：隨著經濟的發(fā)展和土地資源的相對短缺，土地的自然增值會越來越大，開征土地增值稅是規(guī)范國家參與國有土地增值收益的分配方式，增加國家的財政收入。一旦取消這個稅制，開發(fā)商可能將其作為利潤的增加而不一定是降低房價。
第二：房價的漲跌是受市場供求關系的影響，征收土地增值稅對房價漲跌沒多大影響；土地增值稅在房地產開發(fā)實際支出所占比重不大，并且是作為必須的支出列入成本；土地增值稅是在有銷售的情況下征收，開發(fā)商的資金鏈緊張并不能歸咎于政府征收土地增值稅，而應該從自身找原因，比如過度開發(fā)。
第三：土地增值稅是公眾利益和創(chuàng)造社會公平正義的一種價值體現(xiàn)，同時還是稅收政策公平的體現(xiàn)。增值了本就該交，工業(yè)企業(yè)都要交，房地產企業(yè)憑什么不該交？
第四：政府要取消一項已有的稅種抑或新增一個稅種，會有方方面面的考慮，不到形勢非常嚴峻，比如說這個稅種已經到了嚴重影響行業(yè)發(fā)展甚至成為行業(yè)發(fā)展障礙的時候，不會輕易變更或取消。
楊大陸（四川大陸集團董事長）：土地增值稅系重復收稅
開發(fā)企業(yè)在購買土地辦理土地手續(xù)的時候企業(yè)就已經交了很多稅，賣房子的時候又收土地增值稅，系重復收稅。假定正常情況下，項目有利潤，也不應該收取土地增值稅，因為企業(yè)當初在獲得土地的時候，是按照市場價值獲取土地，無論企業(yè)是以土地整治還是通過拍賣、通過投資等方式介入房地產開發(fā)，并通過建設投入、營銷策劃、市場營銷等手段實現(xiàn)的是房地產產品利潤而非土地利潤。正常經營產生的營業(yè)稅、房屋成交時產生的契稅、項目開發(fā)過程中享有城市公共資源產生的公共建設配套費、產生利潤交的所得稅乃至個人收入調節(jié)稅等，在開發(fā)的每個環(huán)節(jié)相應的稅費都交了，（只要不是直接炒地）就不應該再交土地增值稅。
土地增值稅是一種社會經濟發(fā)展的價值體現(xiàn)，不是開發(fā)商的努力所能產生的，增值稅的收益應當屬于政府和社會大眾，征這個稅體現(xiàn)的是公眾利益。當然，這個價值的產生也有開發(fā)商的付出，所以政府征收有一個比例。
征收土地增值稅有它的必要性。是政府取之于民用之于民、實現(xiàn)社會公平正義的體現(xiàn)。一旦取消這個稅制，有兩種情況可能產生，一方面是開發(fā)商降房價，讓民眾受益，這對房地產是一種有益貢獻；還有一種可能就是開發(fā)商將其作為利潤的增加，這樣就會創(chuàng)造更多的暴利行業(yè)，這顯然不是社會共識。
一旦沒有這個稅制，未來市場形勢出現(xiàn)好轉的時候，就沒有相應的監(jiān)督和遏制機制，社會公平就難以實現(xiàn)。
政府為刺激市場，降低增值稅的稅率，作為促進房地產市場交易的一種手段是可以的，即便項目所交的增值稅為零或者政府將稅率在一定時間段調整為零也比取消這個稅制好。而有些項目通過運作，增值稅幾乎可以為零.比如開發(fā)商獲得土地后快速開發(fā)，增值稅可能很低甚至為零，征收這個稅種也對促使地產商快速開發(fā)、不囤地有一定作用。
李蔚（四川大學教授）：工業(yè)企業(yè)都要交，房地產企業(yè)為啥不交？
我們國家是依法治國，稅收首先得有法律上的依據(jù)，首先得立法。
對政協(xié)委員提出的“取消土地增值稅”的建議，政府是否采信，政府應該有它的通盤考慮，要考慮方方面面的問題。
如果將征稅僅僅作為宏觀調控的手段，而非稅收政策，征稅的目的是促進開發(fā)或者是拉動GDP，通過征稅達到宏觀調控的目的，但實際上的效果有可能相反。不過，取消這個稅不太可能，增值了本來就應該征收（增值稅），工業(yè)企業(yè)都要交，房地產企業(yè)為啥不交？
受到大環(huán)境的影響，國家出臺了一些減免稅收的政策和措施，目的是刺激消費，拉動銷售，而取消這個稅種不收這個稅，于理于法都不合適。
何偉（四川師大地理與資源科學學院副院長）：提案有一定的合理性
關于土地增值稅的建議有一定的合理性，特別是在目前經濟環(huán)境及市場狀況下。其理由是：
土地增值稅從理論上講，必須等房地產轉讓以后才能征稅，但由于大量房地產開發(fā)企業(yè)遲遲不對開發(fā)項目進行竣工結算，導致稅務機關無法及時征收土地增值稅，因此，各地均對房地產開發(fā)企業(yè)采取預征再清算的方式征收，但當時出臺預征政策的主要目的是穩(wěn)定房價、防止開發(fā)商囤地，如今市場情況已發(fā)生變化，開發(fā)商不再熱情拿地，樓價也開始下滑，原來的稅務調控政策完成了使命，可以適當考慮新的稅收政策調整。這在一定程度上可以減輕開發(fā)商負擔，有利于緩解房地產業(yè)資金緊張的局面，但對于購房者負擔和信心都沒有直接作用。
由于目前大部分稅種特別是涉及增值稅等多種稅收均為行政機關制定的暫行條例，因此這些稅種的適度調整及變更也較為方便，可以結合經濟形勢和國家宏觀調控的需要靈活調整。但由于稅收政策的調整涉及面較廣，在實施過程中應重視公眾參與，加強專家在稅收立法中的作用。
合理避稅
在國家沒有明確的關于土地增值稅的新政出臺的情況下，業(yè)界關于土地增值稅的爭論還會繼續(xù)。那么，在實際操作中，土地增值稅的征收情況又是怎樣的？開發(fā)商在繳納土地增值稅的時候是否有合理、合法的避稅方式？
據(jù)成都某區(qū)地稅部門房地產科相關人士介紹，目前土地增值稅是按項目并在項目開始有預售收入后開始預征，每月與營業(yè)稅一起申報，按月繳納。項目銷售達到清算條件（預售達到85%以上）的，清算時多退少補。
“目前土地增值稅的預征額度比照省局相關規(guī)定的下限進行征收，即普通商品房按照預售的銷售額0.6%、非普通商品房1.2%、商業(yè)地產1.5%的比例進行征收”。
另據(jù)某外資房地產開發(fā)公司內部人員介紹，各地為了招商引資，在外資房地產企業(yè)的稅費征收上還有一些優(yōu)惠政策。比如，上述商業(yè)地產1.5%的土地增值稅預征比例，外資企業(yè)可以按1.2%的比例實行預征，個別地方對外資企業(yè)甚至實行預征免征，只在項目銷售達到清算條件的時候一并清算。
事實上，為避免繳納更多的稅費，亦有開發(fā)企業(yè)將在內地進行開發(fā)的項目公司在境外注冊。本刊記者從國家商務部網站了解到，在成都進行房地產開發(fā)并具有多個項目的國內某企業(yè)，其房地產的項目公司亦出現(xiàn)在商務部備案的外商投資房產企業(yè)名單中。
目前，我國土地增值稅實行“增值多的多征、增值少的少征、無增值的不征”的原則。土地增值稅的四檔稅率從30%到60%不等。與工業(yè)企業(yè)相對固定的增值稅稅率不同的是，土地增值稅因各地情況不同，征收的標準和規(guī)則也不同，即便是同一個地方，在不同時間，規(guī)則也在變化。
此外，國家對開發(fā)普通住宅出售實行土地增值稅的優(yōu)惠政策——建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
業(yè)內人士指出，這里的20%就是合理合法避稅的臨界點，開發(fā)企業(yè)可據(jù)此在房價的定價策略上進行仔細核算，達到合理避稅的目的。
