“物業(yè)稅”一詞，無(wú)疑成了時(shí)下地產(chǎn)圈中曝光率最高的詞匯。但是物業(yè)稅從商業(yè)地產(chǎn)的頭一腳還沒(méi)有踢出，就引起了業(yè)內(nèi)很大的反響，說(shuō)法不一。商業(yè)地產(chǎn)原來(lái)一直是很多投資者的“避風(fēng)港”，但如今，要從商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始征收物業(yè)稅，或許會(huì)將投資者嚇跑；或許會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)的惡性循環(huán)；或許會(huì)影響商業(yè)地產(chǎn)的繼續(xù)發(fā)展……
持有——稅率再高成本也能轉(zhuǎn)嫁
“征收物業(yè)稅，勢(shì)必導(dǎo)致持有商業(yè)房地產(chǎn)的成本增加，而這對(duì)于已經(jīng)供應(yīng)過(guò)剩的商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，情況就嚴(yán)峻了。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。這樣一來(lái)，一些本來(lái)就已經(jīng)陷入“推銷(xiāo)無(wú)門(mén)”的商業(yè)房地產(chǎn)更難有市場(chǎng)。
如今“物業(yè)稅”先從商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)行，無(wú)疑意味著會(huì)抬高持有成本，將投資者嚇跑。但在與一些商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的交流中，他們并沒(méi)有顯示出過(guò)多的驚慌。一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商談道：“現(xiàn)在物業(yè)稅的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有確定，具體怎么征收還不知道呢，沒(méi)有必要先著急。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，也有位置、好壞之分。況且，對(duì)于自持的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，靠的就是租金的收益，成本的提高無(wú)疑就是增加了投資者的成本，所以，最后還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到小投資者身上。但是，我們還是會(huì)有一些擔(dān)心，會(huì)影響以后的發(fā)展和資金回流。但是政策出來(lái)，我們只能遵守、只能扛�！痹黾油顿Y者的成本之后，投資者可能會(huì)在租金和拋售之間選擇。如果壓力不大，投資者會(huì)考慮上調(diào)房屋租金價(jià)格，租金上調(diào)會(huì)增加租房者的負(fù)擔(dān)。仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民表示。
雖然商業(yè)房地產(chǎn)所占比例小，并不意味著對(duì)其征收帶來(lái)的影響會(huì)比住宅小。事實(shí)上，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致商用物業(yè)租金的上漲。目前，商用物業(yè)的投資者主要以持有房產(chǎn)并且出租的方式作為投資商業(yè)房地產(chǎn)的手段。而這部分投資者自然不會(huì)等著自己的收益被“物業(yè)稅”橫刀奪取，自然會(huì)將成本轉(zhuǎn)嫁到租用者身上，由此租金的上漲就無(wú)法避免了。
但是，問(wèn)題還遠(yuǎn)非租金的上升這般簡(jiǎn)單。尤其是一些地區(qū)的零售商鋪，為了吸引到知名企業(yè)擴(kuò)大影響力，都紛紛出臺(tái)了優(yōu)惠政策，力圖吸引這些大牌入駐。如果租金方面優(yōu)惠依舊，則持有者的利潤(rùn)將會(huì)降低，而如果優(yōu)惠不再，則招商將會(huì)變得困難而缺乏吸引力。由此，一些新興區(qū)域的零售商用物業(yè)持有者就要面對(duì)兩難的選擇。
在售——影響不明顯
“增加企業(yè)的持有物業(yè)成本，但不會(huì)直接影響租賃型需求，因而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響相對(duì)較小。另外，現(xiàn)有租賃型企業(yè)已經(jīng)面臨較高的保有成本，若伴隨稅種整合，稅負(fù)未必會(huì)有較大增加。”一位在售商業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)為。有沒(méi)有市場(chǎng)，就涉及市場(chǎng)上有沒(méi)有錢(qián)。中國(guó)個(gè)人存款有1.7萬(wàn)億，這個(gè)錢(qián)流向哪里？銀行是留不住的。商業(yè)地產(chǎn)具備投資回收快的特點(diǎn)，就算對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行物業(yè)稅征收，商業(yè)地產(chǎn)也是會(huì)逐步往上發(fā)展。
業(yè)內(nèi)人士表示，任何的宏觀調(diào)控都不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生長(zhǎng)期的影響，更多的是短期效應(yīng)。所以，物業(yè)稅短期之內(nèi)會(huì)引起很大的影響，但是長(zhǎng)期來(lái)看一定是價(jià)值的回歸。但在物業(yè)稅的風(fēng)頭中，一些較差的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)頂不住、走向衰敗，而資金雄厚、運(yùn)行良好的項(xiàng)目受到影響也是暫時(shí)的。
“征收物業(yè)稅會(huì)引起商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲。”中國(guó)投資協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張漢亞說(shuō)，“但上漲量不會(huì)太大，對(duì)行業(yè)發(fā)展影響不明顯。”張漢亞認(rèn)為，因物業(yè)稅而帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)成本的增加將會(huì)在整個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域消化，有可能也會(huì)帶來(lái)各種商品的物價(jià)上漲，但這種上漲是非常有限的。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，征收物業(yè)稅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生的影響目前還很難評(píng)估。王永平說(shuō)，中國(guó)傳統(tǒng)上就有“一鋪養(yǎng)三代”的觀念，現(xiàn)在抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的投資品種很少，物業(yè)稅的開(kāi)征也可能帶來(lái)一次性土地出讓金的下調(diào)或取消，降低商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，帶來(lái)房?jī)r(jià)的下降，使投資商業(yè)地產(chǎn)門(mén)檻降低，導(dǎo)致投資者增加，從而再帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。業(yè)主自營(yíng)成本商戶(hù)的租金成本將都有一定程度提高，這將對(duì)中小企業(yè)以及個(gè)人對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資、投機(jī)需求起到一定的抑制作用。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求很大，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景還是較好的。
