想是一回事，做又是另一回事，好不容易要開(kāi)始實(shí)轉(zhuǎn)的物業(yè)稅便是如此。
在北京兩會(huì)期間，北京市地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平一句“北京正申請(qǐng)物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)試點(diǎn)”的表態(tài)，激起反響無(wú)數(shù)，而暫不針對(duì)住宅實(shí)轉(zhuǎn)的路徑選擇，也幾乎讓人們篤定，商鋪投資將成為最大的“受害者”。除北京外，多個(gè)城市向國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部遞交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請(qǐng)方案。
然而，深入了解情況之后，可以發(fā)現(xiàn)，實(shí)轉(zhuǎn)階段的物業(yè)稅對(duì)商鋪、商業(yè)地產(chǎn)的投資所造成的影響，在短時(shí)期內(nèi)很難得以表現(xiàn)。
并非新稅
正當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)的投資者，對(duì)有望“實(shí)轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅“如臨大敵”之時(shí)，事實(shí)卻遠(yuǎn)沒(méi)有他們想象得那么糟糕，雖然物業(yè)稅的名字對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)是全新的，但是，這卻并非是一個(gè)新開(kāi)征的稅種，記者掌握的情況表明，至少在實(shí)轉(zhuǎn)階段，物業(yè)稅基本不會(huì)造成額外的負(fù)擔(dān)。
“原來(lái)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)也要繳納城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅和相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅”，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅收學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓告訴記者，他曾在北京市地稅局掛職鍛煉擔(dān)任副局長(zhǎng)，對(duì)于物業(yè)稅的實(shí)操問(wèn)題多有了解，按照他的說(shuō)法，實(shí)轉(zhuǎn)的物業(yè)稅，實(shí)際上是把原有的稅種平移到物業(yè)稅環(huán)節(jié)征收，這與外界普遍認(rèn)為的新稅種大有區(qū)別。
沈顥“租客”們的經(jīng)歷，也證實(shí)了劉桓的說(shuō)法。他是一位資深投資寫(xiě)字樓的投資客，租賃他寫(xiě)字樓辦公的“租客”們告訴他，在這里辦公營(yíng)業(yè)，除了需要繳納一般的企業(yè)所得稅等稅種之外，還要上繳城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅，這種稅負(fù)按照規(guī)定通常由實(shí)際經(jīng)營(yíng)者繳納。
“根據(jù)我的了解，他們（租客）要繳的這個(gè)稅不高，大概每年幾萬(wàn)塊錢(qián)�！鄙蝾椣蛴浾呋貞�。相比于租客向他支付的租金，這筆稅賦幾乎算不上太大的數(shù)額。而且，沈顥還發(fā)現(xiàn)，不僅寫(xiě)字樓的使用者需要繳納這種稅賦，同樣租賃他商鋪的經(jīng)營(yíng)者也需要繳納這樣一筆稅賦，只不過(guò)科目為“營(yíng)業(yè)稅”，據(jù)沈顥了解，這兩種稅賦的總額，大體相當(dāng)。
記者了解到，目前我國(guó)涉及房地產(chǎn)、房產(chǎn)領(lǐng)域的稅賦，大體可分為兩類，一是交易環(huán)節(jié)稅賦，如契稅、印花稅等，二是保有和使用環(huán)節(jié)稅，后者當(dāng)中，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅便是主要稅種，長(zhǎng)期以來(lái)，這種稅賦便一直向經(jīng)營(yíng)用物業(yè)征收，長(zhǎng)期以來(lái)一直存在。
而此次申請(qǐng)實(shí)轉(zhuǎn)的物業(yè)稅，則同樣是保有環(huán)節(jié)稅的一種。因此，在不能重復(fù)征稅、計(jì)稅的情況下，實(shí)轉(zhuǎn)的物業(yè)稅并非新稅種，短期內(nèi)難以對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資者產(chǎn)生過(guò)重的影響。
主體轉(zhuǎn)移
雖然物業(yè)稅將向房產(chǎn)的持有者直接征收，但是按照目前行業(yè)中的慣例，這種稅賦都會(huì)轉(zhuǎn)移到租賃者和使用者的身上，尤其是那些在黃金地段擁有壟斷位置的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
雖然在劉桓看來(lái)，實(shí)轉(zhuǎn)的物業(yè)稅更多的是“平移”既有稅賦，即在“實(shí)轉(zhuǎn)”物業(yè)稅的同時(shí)，將城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅等相應(yīng)稅種歸并到物業(yè)稅科目中征收。不過(guò)，從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，實(shí)轉(zhuǎn)的物業(yè)稅并非完全沒(méi)有改變。
“最明顯的不同可能是這個(gè)稅要向我征了。”沈顥在研讀了很多關(guān)于物業(yè)稅的相關(guān)材料之后，不免有幾分擔(dān)心。他清楚地記得，他的租客告訴他，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅明確由房產(chǎn)的實(shí)際使用者繳納，而現(xiàn)在他研讀到的物業(yè)稅的所有相關(guān)材料都顯示，這是房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅賦，將向房產(chǎn)的持有者直接征收。
不過(guò)，對(duì)于最終的影響，沈顥表示，現(xiàn)在還不好說(shuō)，至少不能現(xiàn)在就斷定要由自己承擔(dān)這樣的稅賦。因?yàn)榘凑漳壳靶袠I(yè)中的慣例，這種稅賦都會(huì)通過(guò)不同的手段轉(zhuǎn)移到租賃者和使用者的身上，尤其是那些在黃金地段擁有壟斷位置的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
這在此前便有先例，2006年、2007年兩年，中央政府為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，對(duì)購(gòu)買(mǎi)不滿3年進(jìn)行再交易的住宅房產(chǎn)，征收5％的營(yíng)業(yè)稅，此舉原本意在增加住宅的投資成本，但最終，在目前的市場(chǎng)條件下，這種稅賦基本上由買(mǎi)方承擔(dān)，原本預(yù)料可能“落”到持有者一方的成本，最終被轉(zhuǎn)移的購(gòu)買(mǎi)者一方。
沈顥的“不擔(dān)心”便是基于此。目前，他手中持有的物業(yè)，無(wú)論是商鋪還是寫(xiě)字樓，基本上都處在“他挑租戶”的狀態(tài)，因此，據(jù)此他篤定，即便物業(yè)稅的征收主體“輪轉(zhuǎn)”到他身上，最終他也可以成功將稅賦轉(zhuǎn)嫁到租客的身上。
不過(guò)，這也存在另外一種情況，北京和田摩爾總經(jīng)理張?zhí)煜韪嬖V記者，轉(zhuǎn)嫁稅賦僅僅是針對(duì)那些地理位置較好，在供需雙方中，供應(yīng)一方占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)的情況下才能實(shí)現(xiàn)，相反，對(duì)于那些空置率較高，且周期較長(zhǎng)的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)這種“轉(zhuǎn)嫁”，實(shí)際上是一件十分困難的事情。
未來(lái)變數(shù)
一切或許只是“暫緩”而已，畢竟“實(shí)轉(zhuǎn)”與“開(kāi)征”尚有一定區(qū)別。財(cái)政部稅科所的一位專家向記者解釋，物業(yè)稅第一階段的空轉(zhuǎn)，所做的工作主要是采集數(shù)據(jù)，而實(shí)轉(zhuǎn)則是歸并既有稅種，并且在保持稅額不變的情況下，確定稅率，而實(shí)際開(kāi)征，則是要重新確定稅率。
現(xiàn)在，北京物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)的時(shí)間表尚未明確，連帶未來(lái)稅率——這一關(guān)鍵問(wèn)題也未能確定，不過(guò)，未來(lái)物業(yè)稅一旦實(shí)際開(kāi)征，針對(duì)商用房產(chǎn)部分，將存在按照評(píng)估值征稅的可能，而且，這個(gè)評(píng)估值很可能還是動(dòng)態(tài)的，即物業(yè)稅實(shí)際開(kāi)征之后，將按照商用房產(chǎn)升值的速度，調(diào)整稅率，“很可能就是租金漲上去了，過(guò)不久，物業(yè)稅也就跟著漲上去了�！边@是沈顥最為擔(dān)心的一種情況。
“無(wú)論你的物業(yè)處在怎樣的黃金地段，但商品的價(jià)格是有平均水平的，你不可能無(wú)限制的向租戶轉(zhuǎn)嫁這個(gè)稅收的成本，轉(zhuǎn)嫁得過(guò)多，租戶承擔(dān)不起，也就要退出了，所以真正受到威脅的因素是在更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)，稅率是多少，浮動(dòng)稅率怎么計(jì)算，這些才是最重要的�！彼f(shuō)。
不過(guò)好在現(xiàn)在沈顥還可以踏踏實(shí)實(shí)的多賺幾天錢(qián)，畢竟實(shí)轉(zhuǎn)物業(yè)稅的影響，還沒(méi)有這么快傳導(dǎo)到他的身上。
多個(gè)城市申請(qǐng)開(kāi)征物業(yè)稅
北京市已率先向國(guó)家稅務(wù)總局提交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請(qǐng)，最快今年6月份北京將開(kāi)征物業(yè)稅。來(lái)自中介行業(yè)的消息表明，北京市初次制定的物業(yè)稅稅率為每年征收物業(yè)評(píng)估價(jià)值的0.8％~1.4％，實(shí)際征收額依據(jù)物業(yè)每年評(píng)估價(jià)值變化。
除北京外，多個(gè)城市向國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部遞交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請(qǐng)方案。
北京進(jìn)行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，至今已有三年。2007年10月，國(guó)家稅務(wù)總局宣布將物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市由6個(gè)擴(kuò)大到10個(gè)。而物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市擴(kuò)大到10個(gè)已經(jīng)說(shuō)明了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”三年的試點(diǎn)成果得到國(guó)家有關(guān)部門(mén)肯定，開(kāi)始向全國(guó)推廣。
北京市地稅局一位有關(guān)人士說(shuō)，北京物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作全部由國(guó)家稅務(wù)總局來(lái)掌控，但是從北京市試點(diǎn)情況來(lái)看，一些諸如物業(yè)價(jià)值評(píng)估等難題已經(jīng)得到突破性解決。
北京市地稅局有關(guān)人士表示，北京有可能三年內(nèi)暫時(shí)不對(duì)住宅征收物業(yè)稅，因?yàn)樽≌刻嫶�，目前物業(yè)稅評(píng)估等技術(shù)手段支持上還不能覆蓋。多數(shù)試點(diǎn)城市為避免評(píng)估困難，都準(zhǔn)備只對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅。
