近日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，分析當前經(jīng)濟形勢，安排部署第四季度經(jīng)濟工作。值得注意的是，國務(wù)院提出的保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長的一攬子計劃中，包含在第十條中的房地產(chǎn)政策細節(jié)被市場敏銳地捕捉，成為這一會議后最受熱議的市場話題之一。
國務(wù)院支持居民買房
會議提出，要盡快出臺有針對性的財稅、信貸、外貿(mào)等政策措施，繼續(xù)保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。努力解決好涉及民生的問題，出臺并落實保障低收入群眾和特殊群體基本生活的政策措施。其中包括加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房。
“縱觀房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，商品房交易環(huán)節(jié)的契稅是最有可能率先松動的稅種。同時，在開發(fā)商銷售交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的土地增值稅也有松動的可能�！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌向上海證券報表示。
有專家介紹，在商品房交易環(huán)節(jié)，一手房交易中，購房者需要交納的稅費包括契稅和印花稅等，二手房交易環(huán)節(jié)，除購房者同比例繳納契稅和印花稅外，售房者需繳納個人所得稅、營業(yè)稅等。“從2005年開始，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費調(diào)整一直是管理層調(diào)節(jié)市場供需冷熱狀況的最有效手段之一，也確實曾經(jīng)帶來一波又一波市場波動�！鄙虾９e金家專家叢誠稱。
松動政策兩大特征
專家指出，與此前兩年多以抑制投資投機為目標的緊縮政策不同，即將啟動的松動政策有兩個特征需要強調(diào)：一是因為有2007年24號文關(guān)于住房保障規(guī)劃政策在先，未來的松動并不能簡單理解為對此前宏觀調(diào)控的反向調(diào)節(jié)。二是因為稅費松動的總原則是提高住房交易和需求，這一宗旨符合中央和地方政府各方利益訴求，會在根本層面上達成共識，因此將比此前的緊縮政策更容易快速在市場上顯效。
契稅方面，叢誠介紹，作為國家與地方各分50%的稅種，其收取情況一直比較靈活。從上世紀90年代開始，為拉動住房需求，國家部分的1.5%曾經(jīng)減免，而以上海等為代表的地方政府又補貼0.75%，購房者實際需要繳納的稅率只有0.75%.2005年5月11日，國家七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，房地產(chǎn)緊縮時代到來，各地方在契稅政策全面恢復(fù)，上海等地執(zhí)行非普通住宅交易契稅3%，普通住宅1.5%的標準。但近幾個月，房地產(chǎn)政策放松的跡象明顯，成都等地方政府已經(jīng)宣布減免地方契稅部分，杭州更是提出免征80%契稅。以一套百萬元住房計算，購房者的契稅成本從1.5萬元降到3000元。
還有哪些稅費可松動？
另外有可能松動的稅費還包括營業(yè)稅，甚至土地增值稅。據(jù)了解，目前二手房售房的營業(yè)稅標準是交易額的5.55%.根據(jù)相關(guān)規(guī)定，2006年6月1日起，購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅�！皩τ跔I業(yè)稅部分，稅率改變的可能性不大，可行的辦法是在對征稅條件上做出修改，比如將5年以內(nèi)改回2年以內(nèi)等，以促進房產(chǎn)更快流通。”付琦稱。
顧云昌認為，房地產(chǎn)開發(fā)商需要繳納的土地增值稅也屬于交易環(huán)節(jié)稅費。2006年以來，因為相關(guān)政策明確了強制清算土地增值稅的說法，某些大型房企僅為土地增值稅計提一項，就凍結(jié)了數(shù)十億元資金額�！盁o論是預(yù)征還是清算都有一定問題，其中清算執(zhí)行起來是非常困難的�！鳖櫾撇硎尽�
專家介紹，土地增值稅按照四級累進稅率計算，稅率為房地產(chǎn)銷售總額減去土地款和開發(fā)成本后的30%至60%.“目前市場形勢已經(jīng)不同于緊縮時代，因此不排除對這一政策進行調(diào)整的可能。”顧云昌表示。
