“從2月1日開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將全面進(jìn)行土地增值稅清算，那么，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)將開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上來(lái)，造成房?jī)r(jià)上漲呢？”一位購(gòu)房者急切地想知道答案。
高房?jī)r(jià)策略將“失效”
昨日，在此消息的影響下，A股市場(chǎng)地產(chǎn)股全線暴跌，萬(wàn)科、金地等龍頭股也未逃跌停厄運(yùn)。
業(yè)內(nèi)專家分析，開(kāi)發(fā)商的土地增值稅成本將很難轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上。
上海五合智庫(kù)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商要彌補(bǔ)土地增值稅帶來(lái)的利潤(rùn)損失，一是抬高可扣除項(xiàng)目的成本，二是提高房?jī)r(jià)。“提高房?jī)r(jià)的策略將大大增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)將導(dǎo)致項(xiàng)目空置積壓的可能性增大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大�！彼f(shuō)，“土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，提高房?jī)r(jià)，增加了銷售收入，就意味著相同條件下應(yīng)納稅額的增長(zhǎng)，從而使稅負(fù)攀升。”
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心的研究報(bào)告則認(rèn)為，根據(jù)土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算，開(kāi)發(fā)企業(yè)須繳的稅費(fèi)達(dá)到了利潤(rùn)的30%到42.5%，開(kāi)發(fā)商必然將部分成本轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上來(lái)。
但鄒毅認(rèn)為，最有效的辦法還是增加可扣除成本的總額。他說(shuō)：“可以增加公共設(shè)施建設(shè)投入，提高建筑質(zhì)量部分的成本；這既可以減少稅金支出，也提升了項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”
也有業(yè)內(nèi)專家指出，房?jī)r(jià)走勢(shì)主要還是取決于市場(chǎng)供求情況，開(kāi)發(fā)商不可能不顧及市場(chǎng)的盲目漲價(jià)。
今年將先升后降
中大恒基的報(bào)告預(yù)計(jì)，今年的房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲，且呈現(xiàn)出上半年漲幅相對(duì)較高，下半年相對(duì)降低的特點(diǎn)。
今年的住宅供應(yīng)量和結(jié)構(gòu)都將發(fā)生一些變化。從供應(yīng)量上看，不少因調(diào)控政策而延遲入市的樓盤將在今年下半年集中上市。統(tǒng)計(jì)顯示，2006年有600多個(gè)項(xiàng)目（包括新項(xiàng)目和老項(xiàng)目后期）因“國(guó)六條”而需重新規(guī)劃、審批，延緩至今年下半年上市。
中大恒基的一位人士說(shuō)：“這樣就導(dǎo)致新盤上市出現(xiàn)上半年與下半年的不均衡。由于上半年供應(yīng)的相對(duì)緊缺，房?jī)r(jià)必定在一定程度上保持漲勢(shì)，而隨著下半年的集中放量，特別是中低價(jià)位、中小戶型的增多，就將拉低整體均價(jià)，使得房?jī)r(jià)漲幅減緩�！�
從消費(fèi)者心態(tài)上說(shuō)，今年的新房將主要在下半年入市，這將加劇購(gòu)房者的“觀望”。此外，對(duì)未來(lái)將出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控政策的預(yù)期，再加上不少地方政府都將對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房加大投入，這都將使一些購(gòu)房者持幣待購(gòu)。上述研究人士稱，在2007年整體供應(yīng)量增加的情況下，實(shí)際交易量有可能同比減小。
未來(lái)三年漲幅放緩
2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是“邊調(diào)邊漲”。一些官員的解釋則是，調(diào)控效應(yīng)有一個(gè)后滯期，未來(lái)房?jī)r(jià)將漲幅趨緩。
中大恒基的研究報(bào)告預(yù)測(cè)，2007年是調(diào)控政策的執(zhí)行年，也是市場(chǎng)有所反映的一年，全年漲幅將在15%以內(nèi)。而隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，2008年的價(jià)格漲幅約為12%，2009年的漲幅約為5%.
從相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，2006年的房?jī)r(jià)漲幅已呈放緩態(tài)勢(shì)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2003年到2006年，房?jī)r(jià)除在2004年有適當(dāng)降低外，2005和2006年都呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)上漲的局面，其中均價(jià)漲幅最大的是2005年。但漲幅在2006年出現(xiàn)了一定的回落，從2005年的漲幅22%下降到17%.
但房地產(chǎn)商認(rèn)為，住房市場(chǎng)的供不應(yīng)求必然造成上漲，在其背后則是土地，特別是城市中心地區(qū)的土地供應(yīng)不足。此外，二手房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，再加上交易環(huán)節(jié)稅收政策的連續(xù)出臺(tái)，增加了交易成本，使更多的住房需求被迫集中在新房市場(chǎng)上。
或?qū)⒃?009年后“掉頭”
關(guān)于房?jī)r(jià)將在2009年左右回落的預(yù)測(cè)也爭(zhēng)論正酣。
中大恒基報(bào)告認(rèn)為，2009年后，京城樓市的市場(chǎng)供需狀況將趨于合理，再加上“后奧運(yùn)”時(shí)期的投資下降和調(diào)控結(jié)果的顯現(xiàn)，這將使已經(jīng)上升到高位的房?jī)r(jià)“掉頭向下”。
一些國(guó)外投資機(jī)構(gòu)也曾預(yù)言，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在“后奧運(yùn)”時(shí)期走低。法國(guó)巴黎百富勤經(jīng)濟(jì)師秦紅雨預(yù)測(cè)，由于上個(gè)世紀(jì)70年代開(kāi)始實(shí)施計(jì)劃生育政策，結(jié)婚人口數(shù)開(kāi)始相對(duì)減少，這樣延續(xù)下來(lái)，在2009年以后，中國(guó)將出現(xiàn)一個(gè)巨大的住房需求斷層，房地產(chǎn)市場(chǎng)因此必然面臨重大調(diào)整。經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠也曾稱，2008年或2009年，中國(guó)某些地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)將“跌入谷底”。
對(duì)此，持反對(duì)意見(jiàn)的人不在少數(shù)。他們認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在未來(lái)十年仍將保持8%以上的增速，城市化的加速推進(jìn)和人們收入水平的提升將支撐對(duì)房地產(chǎn)的旺盛需求。
但從北京市公布的《北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006年-2010年）》來(lái)看，地方政府對(duì)“后奧運(yùn)”的樓市衰退還是有所擔(dān)心的。該規(guī)劃特別對(duì)奧運(yùn)會(huì)前后的住房建設(shè)年度安排專門作了交代，奧運(yùn)會(huì)之后的總方針就是：穩(wěn)定供應(yīng)，調(diào)整布局；并引導(dǎo)投資轉(zhuǎn)向新城建設(shè)。
