“從2月1日開始，全國房地產(chǎn)企業(yè)將全面進(jìn)行土地增值稅清算，那么，開發(fā)商會不會將開發(fā)成本轉(zhuǎn)移到房價上來，造成房價上漲呢？”一位購房者急切地想知道答案。
高房價策略將“失效”
昨日，在此消息的影響下，A股市場地產(chǎn)股全線暴跌，萬科、金地等龍頭股也未逃跌停厄運。
業(yè)內(nèi)專家分析，開發(fā)商的土地增值稅成本將很難轉(zhuǎn)移到房價上。
上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅（鄒毅博客，鄒毅新聞，鄒毅說吧）認(rèn)為，開發(fā)商要彌補土地增值稅帶來的利潤損失，一是抬高可扣除項目的成本，二是提高房價。“提高房價的策略將大大增加房地產(chǎn)項目的市場風(fēng)險，因為高房價將導(dǎo)致項目空置積壓的可能性增大，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險增大�！彼f，“土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，提高房價，增加了銷售收入，就意味著相同條件下應(yīng)納稅額的增長，從而使稅負(fù)攀升�！�
中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心的研究報告則認(rèn)為，根據(jù)土地增值稅的四級超率累進(jìn)稅率計算，開發(fā)企業(yè)須繳的稅費達(dá)到了利潤的30%到42.5%，開發(fā)商必然將部分成本轉(zhuǎn)移到消費者身上來。
但鄒毅認(rèn)為，最有效的辦法還是增加可扣除成本的總額。他說：“可以增加公共設(shè)施建設(shè)投入，提高建筑質(zhì)量部分的成本；這既可以減少稅金支出，也提升了項目市場競爭優(yōu)勢�！�
也有業(yè)內(nèi)專家指出，房價走勢主要還是取決于市場供求情況，開發(fā)商不可能不顧及市場的盲目漲價。
今年將先升后降
中大恒基的報告預(yù)計，今年的房價仍會上漲，且呈現(xiàn)出上半年漲幅相對較高，下半年相對降低的特點。
今年的住宅供應(yīng)量和結(jié)構(gòu)都將發(fā)生一些變化。從供應(yīng)量上看，不少因調(diào)控政策而延遲入市的樓盤將在今年下半年集中上市。統(tǒng)計顯示，2006年有600多個項目（包括新項目和老項目后期）因“國六條”而需重新規(guī)劃、審批，延緩至今年下半年上市。
中大恒基的一位人士說：“這樣就導(dǎo)致新盤上市出現(xiàn)上半年與下半年的不均衡。由于上半年供應(yīng)的相對緊缺，房價必定在一定程度上保持漲勢，而隨著下半年的集中放量，特別是中低價位、中小戶型的增多，就將拉低整體均價，使得房價漲幅減緩�！�
從消費者心態(tài)上說，今年的新房將主要在下半年入市，這將加劇購房者的“觀望”。此外，對未來將出臺更嚴(yán)厲調(diào)控政策的預(yù)期，再加上不少地方政府都將對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房加大投入，這都將使一些購房者持幣待購。上述研究人士稱，在2007年整體供應(yīng)量增加的情況下，實際交易量有可能同比減小。
未來三年漲幅放緩
2006年的房地產(chǎn)市場是“邊調(diào)邊漲”。一些官員的解釋則是，調(diào)控效應(yīng)有一個后滯期，未來房價將漲幅趨緩。
中大恒基的研究報告預(yù)測，2007年是調(diào)控政策的執(zhí)行年，也是市場有所反映的一年，全年漲幅將在15%以內(nèi)。而隨著市場的進(jìn)一步規(guī)范，2008年的價格漲幅約為12%，2009年的漲幅約為5%.
從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，2006年的房價漲幅已呈放緩態(tài)勢。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2003年到2006年，房價除在2004年有適當(dāng)降低外，2005和2006年都呈現(xiàn)出強勢上漲的局面，其中均價漲幅最大的是2005年。但漲幅在2006年出現(xiàn)了一定的回落，從2005年的漲幅22％下降到17％。
但房地產(chǎn)商認(rèn)為，住房市場的供不應(yīng)求必然造成上漲，在其背后則是土地，特別是城市中心地區(qū)的土地供應(yīng)不足。此外，二手房市場不發(fā)達(dá)，再加上交易環(huán)節(jié)稅收政策的連續(xù)出臺，增加了交易成本，使更多的住房需求被迫集中在新房市場上。
未來三年漲幅放緩
2006年的房地產(chǎn)市場是“邊調(diào)邊漲”。一些官員的解釋則是，調(diào)控效應(yīng)有一個后滯期，未來房價將漲幅趨緩。
中大恒基的研究報告預(yù)測，2007年是調(diào)控政策的執(zhí)行年，也是市場有所反映的一年，全年漲幅將在15%以內(nèi)。而隨著市場的進(jìn)一步規(guī)范，2008年的價格漲幅約為12%，2009年的漲幅約為5%.
從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，2006年的房價漲幅已呈放緩態(tài)勢。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2003年到2006年，房價除在2004年有適當(dāng)降低外，2005和2006年都呈現(xiàn)出強勢上漲的局面，其中均價漲幅最大的是2005年。但漲幅在2006年出現(xiàn)了一定的回落，從2005年的漲幅22％下降到17％。
但房地產(chǎn)商認(rèn)為，住房市場的供不應(yīng)求必然造成上漲，在其背后則是土地，特別是城市中心地區(qū)的土地供應(yīng)不足。此外，二手房市場不發(fā)達(dá)，再加上交易環(huán)節(jié)稅收政策的連續(xù)出臺，增加了交易成本，使更多的住房需求被迫集中在新房市場上。
