“盡管2006中國百強(qiáng)納稅榜上，上榜房地產(chǎn)企業(yè)翻了一倍，從2005年的3家增至6家，但與房地產(chǎn)銷售占全社會消費(fèi)總額、房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定投資等的巨大比重相比，房地產(chǎn)行業(yè)納稅總額和所占比例顯然是極不匹配的。”北京合作建房發(fā)起人于凌罡近日在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在偷稅行為仍然是不爭的事實，而最根本的原因還在于政府的不作為，對房地產(chǎn)企業(yè)繳稅的征管不嚴(yán)。
“我國的稅法不可謂不嚴(yán)。但由于稽查力度不夠，讓很多房地產(chǎn)企業(yè)得以公然偷稅。”一位不愿具名的稅務(wù)師接受本報記者采訪時表示，由于目前中國經(jīng)濟(jì)形勢良好，每年的稅收任務(wù)輕輕松松就可以完成，國家稅收充足，因此稅務(wù)部門缺乏稽查動力。稅務(wù)部門每年只是配合國家宏觀調(diào)控進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅收稽查。盡管很多行業(yè)都存在偷稅現(xiàn)象，但相較之下，房地產(chǎn)行業(yè)尤為嚴(yán)重。
稅負(fù)不高
“事實上，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)并不高�！庇诹桀副硎�，與房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤相比，其稅負(fù)不算高。
對此，那位不愿具名的稅務(wù)師也表示贊同。他告訴記者，有的行業(yè)稅負(fù)達(dá)30％，而房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)共涉及12個稅種，房地產(chǎn)綜合稅負(fù)估計一般模型23％由以下構(gòu)成：營業(yè)稅、城建、教育附加綜合稅負(fù)按5.5％估計；契稅、印花稅綜合稅負(fù)按2％估計；企業(yè)所得稅綜合稅負(fù)按9.5％估計；土地增值稅綜合稅負(fù)按6％估計。
因此可以說，綜合稅負(fù)低于20％就有偷稅嫌疑，就應(yīng)該轉(zhuǎn)稽查。而實際上，房地產(chǎn)企業(yè)繳稅很少有能達(dá)到20％的，達(dá)到10％以上的就不錯了。即便像萬科這樣的大房企，由于是房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿，不敢偷稅，稅負(fù)達(dá)16％，在整個行業(yè)當(dāng)中算是很高的，但按照稅收政策來看，并不高，其中可能是因為開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值不高免土地增值稅的緣故。
“從房價構(gòu)成看，我國房地產(chǎn)整體稅負(fù)水平是偏低的，相關(guān)稅費(fèi)，包括環(huán)境綠化費(fèi)、城市建設(shè)維護(hù)稅等，僅占房價的10％—15％�！睎|北財經(jīng)大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院副教授李晶接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，大體而言，現(xiàn)行房價除了稅費(fèi)，還包括以下四個部分：一是土地開發(fā)費(fèi)，包括征地補(bǔ)償費(fèi)、搬遷安置費(fèi)、土地出讓金、七通一平費(fèi)、勘探設(shè)計費(fèi)等，約占房價的20％—25％。
其二是建筑安裝成本，具體包括房屋的建筑安裝工程、附屬工程和室外工程等，約占房價的30％—50％；其三，市政公用設(shè)施，約占房價的15％—25％；其四是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，約占房價的25％—30％，甚至更高。
從稅收收入規(guī)模看，我國房地產(chǎn)稅收對于財政的貢獻(xiàn)微不足道。而目前在許多其他國家，房地產(chǎn)稅收收入在政府的稅收收入中占有相當(dāng)大的比例，是西方各國政府尤其是地方政府的重要財源。
費(fèi)大于稅
“在這里，有一個特別的現(xiàn)象，即在探討房地產(chǎn)稅負(fù)水平時，人們常用的一個概念不是‘稅’而是‘稅費(fèi)合計’。事實上，我國的房地產(chǎn)總體收費(fèi)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于稅收，費(fèi)大于稅�！崩罹τ浾哒f，稅費(fèi)關(guān)系在房地產(chǎn)業(yè)存在一定的混亂現(xiàn)象，稅的調(diào)整與費(fèi)的治理密不可分。
而且，房地產(chǎn)中費(fèi)的構(gòu)成大到了足夠的比重才與稅相提并論、并駕齊驅(qū)。如土地開發(fā)稅費(fèi)約占全部土地開發(fā)成本和費(fèi)用的75％，而在這75％中，只有契稅和印花稅兩項稅金，其余均為費(fèi)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理的稅收只占極其微小的比例。
“適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)收費(fèi)有利于提高資源的利用效率和相關(guān)部門的服務(wù)質(zhì)量�！崩罹е赋�，但目前我國房地產(chǎn)收費(fèi)項目和環(huán)節(jié)過多，收費(fèi)程序復(fù)雜，房地產(chǎn)收費(fèi)極其不規(guī)范。
從收費(fèi)種類看，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的運(yùn)作包括項目立項、項目規(guī)劃、土地使用權(quán)取得、征地拆遷、工程建設(shè)和房地產(chǎn)銷售幾個階段，每個環(huán)節(jié)都需要有關(guān)管理部門參與辦理手續(xù)，加蓋公章，這些手續(xù)和公章往往都需要繳納一定費(fèi)用，而且具有一定的強(qiáng)制性質(zhì)。
從收費(fèi)比例上看，房地產(chǎn)收費(fèi)約占房價的30％—50％（含地價），占銷售收入的35％，相當(dāng)于經(jīng)營成本及費(fèi)用的75％。
而各種行政事業(yè)性收費(fèi)屬于地方財政的支配范圍，房地產(chǎn)收費(fèi)也不例外。因此，地方政府對這部分資金來源順理成章地加以了高度重視。但問題在于，當(dāng)大量的收費(fèi)項目游離于財政預(yù)算和開支管理以外、成為某些部門自主收入時，以費(fèi)代稅的現(xiàn)象就非常嚴(yán)重，房地產(chǎn)稅收完全處于從屬地位，無法發(fā)揮其作為經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用。
更何況有些收費(fèi)項目原本就是稅收征管的對象，在收入有限的情況下，多交費(fèi)必然少交稅，尤其在先費(fèi)后稅、地方費(fèi)優(yōu)于地方稅的情況下，其收費(fèi)行為不可避免地侵占稅基，沖擊正常稅收。可見，不規(guī)范的房地產(chǎn)收費(fèi)體系對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生巨大的不利影響，導(dǎo)致了我國房地價格中費(fèi)的比重過大。
而在國外，與我國的政策取向明顯不同，很多國家房地產(chǎn)稅費(fèi)政策非常重視房地產(chǎn)的稅收，有關(guān)房地產(chǎn)的收費(fèi)則微乎其微。如美國的房地產(chǎn)收費(fèi)僅僅是服務(wù)性質(zhì)的，數(shù)量也相對較少。
“要想在不提高現(xiàn)行稅費(fèi)水平的前提下充分發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，必須清費(fèi)立稅�！崩罹Ыㄗh，加強(qiáng)管理和規(guī)范服務(wù)性收費(fèi)行為，清理各種不合理的收費(fèi)項目，建立公開化的收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)和程序，理順稅費(fèi)關(guān)系。
明確征管權(quán)限
“由于我國現(xiàn)行分稅制管理體制，存在大量征收管理權(quán)限交叉的情況，使地方政府無法對屬于本級的收入充分行使管轄權(quán)，不僅難以實現(xiàn)完全按照收入歸屬劃分稅收征管權(quán)限的目標(biāo)，而且顯然有悖于建立國稅、地稅兩套稅務(wù)機(jī)構(gòu)的初衷�！崩罹дJ(rèn)為，在房地產(chǎn)稅款征收方面，應(yīng)規(guī)范稅收征收管理權(quán)限，明確劃分國稅、地稅的征收邊界，規(guī)定中央稅收收入一律由國家稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，地方收入一律由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，共享稅一律由國家稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一征收之后分別入庫。
待日后稅務(wù)人員素質(zhì)不斷提高、征管手段和征管水平不斷進(jìn)步、條件不斷成熟后，共享稅的征管全部實行國稅、地稅分稅分征，最終取消由國家稅務(wù)機(jī)關(guān)代征地方稅的辦法，保證地方稅種以及共享稅中由地方分享的部分，全部由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)自行征收管理。
