有人形容中國房地產(chǎn)行業(yè)是“納稅侏儒”。2004年度中國納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜中，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入前300位，房地產(chǎn)業(yè)因而飽受詬病被大眾形容為“納稅侏儒”。
前不久，中國稅務(wù)雜志社和國家稅務(wù)總局計(jì)劃統(tǒng)計(jì)司聯(lián)合推出“中國納稅百強(qiáng)”排行榜，有5家房地產(chǎn)集團(tuán)的6家子公司入圍納稅500強(qiáng)企業(yè)。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與房地產(chǎn)行業(yè)中產(chǎn)生的龐大富豪人數(shù)相比，那頂“納稅侏儒”的帽子仍然難以摘掉。因?yàn)橐恢币詠�，逃稅、欠稅是房企納稅普遍存在的問題。
逃稅手段繁多
看看公布的富豪榜，目前排名前100位的富豪當(dāng)中，有90％以上的富豪涉足了房地產(chǎn)業(yè)。因此，公眾理解為，擁有的財(cái)富越多，所交納的稅收也應(yīng)該越多�？涩F(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)企業(yè)欠稅成為普遍現(xiàn)象。
2006年北京市地稅部門已經(jīng)公布了兩期欠稅企業(yè)名單，共有45家企業(yè)，而以“房地產(chǎn)”、“置業(yè)”、“建設(shè)”等為名稱的企業(yè)達(dá)到14家。從欠稅金額上看，房地產(chǎn)類企業(yè)欠稅金額占全部企業(yè)類欠稅金額的80％以上。
“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅手段繁多，只要想逃，就有空子可鉆�！北本┮晃徊辉敢馔嘎缎彰姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)會(huì)人員在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)這樣表示，房企偷逃稅手段多多。
“一種是將合法收入轉(zhuǎn)移或不記營業(yè)收入進(jìn)行偷逃稅款�！痹撊耸拷榻B，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與其他單位合作建房等方式，以房換地，不記收入偷逃稅款。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金不足和征地的需要，抑或是由于擁有土地一方的利益需要，房地產(chǎn)企業(yè)與外單位簽訂聯(lián)合建房協(xié)議后，用所建房屋換取土地，而所換價(jià)值不按規(guī)定確認(rèn)銷售收入，不按規(guī)定申報(bào)納稅。
還有的房地產(chǎn)企業(yè)以商品房或門面房抵工程款不記收入進(jìn)行偷逃稅款。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動(dòng)密集型、資金密集型企業(yè)，開發(fā)前期資金投入大、資金短缺嚴(yán)重，而建筑安裝工程單位在承接建安工程時(shí)，為了順利拿到所招投標(biāo)項(xiàng)目，經(jīng)常與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)議帶資入場(chǎng)。房子建成后就以相應(yīng)等值的商品房或門面房抵建安工程款，以此抵免營業(yè)額，偷逃營業(yè)稅。
他披露說：“還有的企業(yè)是以收據(jù)形式來收取車庫、雜物房等售房款而不記收入偷逃稅款；以及通過代收各種‘初裝費(fèi)’及基金不記收入來偷逃稅款�！�
“房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過土地評(píng)估增值虛增開發(fā)成本偷逃稅款�！睋�(jù)廣西北海市地方稅務(wù)局副局長李臨福介紹，按照建設(shè)部門的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)規(guī)定了注冊(cè)資本越多、開發(fā)規(guī)模越大，則資質(zhì)等級(jí)越高。
目前房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)一部分是民營企業(yè)性質(zhì)的有限責(zé)任公司，這些企業(yè)在初建時(shí)其注冊(cè)資本不大。為了提高資質(zhì)，這些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購進(jìn)的土地經(jīng)初步“三通一平”開發(fā)后，進(jìn)行虛假土地評(píng)估，虛增土地成本，一方面增大注冊(cè)資本，提高資質(zhì)，另一方面虛增土地成本直接記入開發(fā)成本，減少企業(yè)所得稅稅基偷逃稅款。
“與此同時(shí)，人為造成賬務(wù)核算混亂，以此偷逃稅款也是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃稅的重要手段之一�！币晃回�(cái)務(wù)工作者告訴記者，這種逃稅手段主要有以下幾種：一種是不結(jié)轉(zhuǎn)收入，不核算成本。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)資金使用成本較高，應(yīng)繳納稅款金額較大，部分房地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用，主觀上存在拖延繳納稅款的故意。
另一種是不按財(cái)務(wù)制度和稅法規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)和開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，而是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營、融資的需要隨意確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本。
還有一種是利用行業(yè)特點(diǎn)，故意調(diào)整成本。房地產(chǎn)開發(fā)公司往往利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長的特點(diǎn)，將幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目不易區(qū)分的成本混在一起，設(shè)置一個(gè)“共同費(fèi)用”賬戶，不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，而是根據(jù)收入情況利用“共同費(fèi)用”賬戶隨意調(diào)整成本，制造“明虧暗盈”的假象，達(dá)到其調(diào)減利潤偷逃稅款的目的。
“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以利用建安公司、銷售公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)偷逃稅款。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究所張躍慶教授告訴本報(bào)記者，這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，以達(dá)到偷逃稅收款的目的。
解決逃稅問題需改革稅制
中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長劉維新認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重，從某種程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也促使房產(chǎn)商去投機(jī)和偷漏稅款。
目前的稅制結(jié)構(gòu)不太完善也是造成房地產(chǎn)企業(yè)很少位居納稅排行榜前位的重要原因之一，這一點(diǎn)房地產(chǎn)商與專家都認(rèn)可。但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，還有一個(gè)不容忽視的問題就是開發(fā)階段稅負(fù)輕流通環(huán)節(jié)稅負(fù)重，而且土地稅的征收不是按照價(jià)值而是按照面積，稅收不能按照課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升，這些都有可能助長了隱性交易而導(dǎo)致偷逃稅現(xiàn)象比較多。
“從房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的手段和原因來看，納稅人偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)�！睆堒S慶向中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的懲處力度。但要根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問題，除加強(qiáng)稅收征管、加大查處力度外，關(guān)鍵是要加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。
“稅務(wù)部門應(yīng)該與土地、規(guī)劃、房產(chǎn)等行政部門一起建立信息傳遞制度，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關(guān)信息�！北焙Ｊ械囟惥指本珠L李臨福認(rèn)為，房企的納稅信息必須透明化，應(yīng)該統(tǒng)一執(zhí)行房地產(chǎn)交易企業(yè)所得稅和土地增值稅的預(yù)繳制度，對(duì)所有的房地產(chǎn)交易收入在繳納營業(yè)稅時(shí)，一律先預(yù)征企業(yè)所得稅和土地增值稅，直至項(xiàng)目銷售完畢進(jìn)行結(jié)算后再對(duì)其進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。
另外，應(yīng)對(duì)各房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)的房地產(chǎn)銷售實(shí)行定向式稅收管理，即每個(gè)住宅小區(qū)的商品房在收到預(yù)收款申報(bào)納稅時(shí)，稅票、發(fā)票必須注明是哪個(gè)小區(qū)、哪一幢、哪一套房，同時(shí)設(shè)立臺(tái)帳，進(jìn)行跟蹤管理。
有業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，稅制改革的重點(diǎn)是應(yīng)該從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)著手，結(jié)合土地流轉(zhuǎn)制度改革及房產(chǎn)保有階段的稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少房地產(chǎn)行業(yè)的私人信息擁有量，增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的信息透明度，理順房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長的良性循環(huán)。
改革的方向是建立科學(xué)的物業(yè)稅收體系，在統(tǒng)一內(nèi)外稅制的基礎(chǔ)上，按照簡(jiǎn)化稅制、擴(kuò)大稅基、降低稅率的總體思路，改革房地產(chǎn)過于混亂的租、稅、費(fèi)體系，簡(jiǎn)化歸并房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅等稅種，完善契稅和印花稅，建立一個(gè)稅負(fù)合理、結(jié)構(gòu)科學(xué)、征管便利、收入穩(wěn)定、調(diào)控有效的物業(yè)稅體系。
中國經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)-中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
