現(xiàn)在的房價高企，原因很復(fù)雜，控制很困難。主要是因?yàn)橹醒肱c地方的激勵不相互兼容。但是，如果現(xiàn)在的房產(chǎn)稅從重環(huán)節(jié)輕持有的方式轉(zhuǎn)化到重持有輕環(huán)節(jié)的方式，那么，房價的降低就指日可待。
寇宗來
現(xiàn)在，房價高企已經(jīng)成為牽動億萬中國人神經(jīng)的事情。從構(gòu)建和諧社會的目標(biāo)出發(fā)，中央政府也已經(jīng)出臺了一系列的措施來“穩(wěn)定”房價，但對于低收入階層而言，房價之高仍然大大超越了他們的承擔(dān)范圍。
縱觀現(xiàn)在的政府干預(yù)，似乎主要的措施都是收稅。所以，我們就僅僅考察如果通過稅收來降低房價。我覺得現(xiàn)在政府在房產(chǎn)稅收方面的最大問題是重流通環(huán)節(jié)稅而輕持有稅�？梢哉f，這種稅收政策對于推動房價有不可推卸的責(zé)任。
我們知道，房子既是一種消費(fèi)品，也是一種投資品。作為投資品，今天的購買者體現(xiàn)為今天房產(chǎn)市場上的需求面，但在他購買之后，他將成為房產(chǎn)市場上的潛在供應(yīng)者。知道了這個簡單的道理，我們可以看到，現(xiàn)在政府加強(qiáng)環(huán)節(jié)稅的雙重效應(yīng)。
一方面，對于那些現(xiàn)在試圖成為投機(jī)者的人而言，投機(jī)變得更加麻煩和成本高昂，故可以抑制他們的投機(jī)需求。
但另一方面，對于那些已經(jīng)購買了房子作為投資品的人而言，征收環(huán)節(jié)稅使得他們更不愿意進(jìn)行房產(chǎn)交易。
顯然，前一種效應(yīng)將降低現(xiàn)行房價，但后一種效應(yīng)將提高現(xiàn)行房價。所以，征收環(huán)節(jié)稅的凈效應(yīng)在理論上是不明確的，故最終依賴于哪個效應(yīng)更強(qiáng)。但是，根據(jù)直覺，如果政府認(rèn)為前幾年的投機(jī)已經(jīng)很嚴(yán)重，而且當(dāng)前的房產(chǎn)供給（尤其因?yàn)橥恋厥艿娇刂疲┦艿较拗�，那么，我們有理由認(rèn)為第二種效應(yīng)占優(yōu)，從而環(huán)節(jié)稅最終將導(dǎo)致房價的繼續(xù)上升而不是下降。
此外，我們還必須考慮環(huán)節(jié)稅的轉(zhuǎn)嫁問題。公共經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論告訴我們，就環(huán)節(jié)稅而言，向誰征稅實(shí)際上是不重要的，因?yàn)楸徽鞫愓呖梢詫⒍愂辙D(zhuǎn)嫁到另外一方。而至于轉(zhuǎn)嫁的幅度大小，依賴于交易雙方的需求彈性或者供給彈性的大小。如果需求方的需求彈性非常小，那么，不管是向房產(chǎn)商征稅還是向消費(fèi)者本身征稅，最終實(shí)際上都是消費(fèi)者承擔(dān)了稅收（通過價格的變化）。
這樣，環(huán)節(jié)稅就出現(xiàn)了邏輯上的矛盾：既然政府希望打擊投機(jī)需求，而鼓勵自住需求，那么前提條件就是自住需求的彈性比較�。ㄟ@可以參照所謂的由拆遷而導(dǎo)致的剛性需求），那么投機(jī)者可能會輕易地將稅收轉(zhuǎn)嫁到自住需求者身上。所以，由于稅收轉(zhuǎn)嫁機(jī)制的存在，征收環(huán)節(jié)稅的最終受害者并不是投機(jī)者，而是自住需求者。
既然環(huán)節(jié)稅不行，那么什么稅比較能夠有效地降低房價呢？筆者認(rèn)為，持有稅是最有效的。讓持有房子的人交稅！
第一，簡單的分析就可以知道的，這種征稅方式可以大幅度增加投機(jī)者持有房子的成本，從而使得他們更愿意成為房產(chǎn)市場中的二手房的提供者。而由于房產(chǎn)供給的增加，房子的價格自然會下來。
第二，這種稅收還會強(qiáng)烈地修正地方政府的激勵�，F(xiàn)在，眾所周知，土地收入已經(jīng)成為地方政府的第二財(cái)政。既然中央政府按照所謂的GDP錦標(biāo)賽來考量地方政府的政績，那么地方政府就很有激情通過各種手段招商引資，筑巢引鳳，來提高他們的GDP.但是，不管是筑巢，還是面子工程，都需要大量的錢。中央政府不給（分稅制實(shí)際上在很大程度上剝奪了地方的財(cái)權(quán)），那么地方政府只能自己去籌集。而現(xiàn)行體制下，土地批租是最好的出路。正因如此，地方政府就成了房產(chǎn)市場上最稀缺要素——土地的供給者。我們知道，要讓土地價格高，或者要讓有人愿意出高價拍買土地，那么房價必須高（因?yàn)橥恋匦枨笫欠慨a(chǎn)需求的派生物）。所以，地方政府有很強(qiáng)的激勵將房產(chǎn)價格推高。
第三，當(dāng)征收持有稅時，地方政府從房產(chǎn)市場的稅收來源主要依據(jù)存量而非流量，故他們推高房價的激勵將會降低�，F(xiàn)在，地方政府是在一個兩難問題中進(jìn)行選擇：要么聽從中央的命令，將房價降下來，做個乖乖虎；但是，這樣GDP搞不上去，卻也是要挨板子的；要么對中央的政策陽奉陰違，依然我行我素，大力推高房價，這樣，GDP搞上去了，但可能被中央認(rèn)為不聽話，也是有可能要法辦的。對于地方政府而言，他們只能兩害相權(quán)取其輕。在GDP至上的現(xiàn)在，老百姓的利益肯定是被舍棄的了。但是，如果地方政府現(xiàn)在征收的是持有稅，那么，他們就沒有必要冒著巨大的被中央法辦的風(fēng)險而抬高房價了。
綜合起來，現(xiàn)在的房價高企，原因很復(fù)雜，控制很困難。主要是因?yàn)�，中央與地方的激勵不相互兼容。但是，如果現(xiàn)在的房產(chǎn)稅從重環(huán)節(jié)輕持有的方式轉(zhuǎn)化到重持有輕環(huán)節(jié)的方式，那么，房價的降低就指日可待。
中國財(cái)經(jīng)報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
