伴隨著全國(guó)大中城市樓價(jià)上漲速度加快，內(nèi)地樓市異象叢生：地價(jià)飆升，新“地王”迭出；捂盤惜售，分明樓已蓋好卻遲遲不見(jiàn)開(kāi)賣；百姓買房連夜排隊(duì)，恐慌性搶購(gòu)風(fēng)處處彌漫；而在股市，房地產(chǎn)類股價(jià)似乎集體“失去了地球引力”……由此，在“買房難”、“房?jī)r(jià)高”的不絕呼聲中，有關(guān)征收“物業(yè)稅”還是“暴利稅（又稱‘特別收益稅’）”的話題便備受關(guān)注和議論。
日前，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上提出了7點(diǎn)建議，其中第一條是，建議加速推進(jìn)物業(yè)稅出臺(tái)、減少二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅。理由是，在房子的持有環(huán)節(jié)上增加成本，可以抑制商品房的投機(jī)性需求，以緩解供求緊張的矛盾，從而達(dá)到抑制高房?jī)r(jià)的目的。此前，國(guó)家發(fā)改委課題組也曾提此建議并希望在部分城市進(jìn)行試點(diǎn)。
我認(rèn)為，對(duì)于物業(yè)稅征收政策的出臺(tái)，務(wù)需慎之又慎。因?yàn)樗⒎侵卫矸績(jī)r(jià)高企的良方，目前在我國(guó)內(nèi)地至少面臨著法理、技術(shù)、效果三方面的考驗(yàn)，更要看到，物業(yè)稅對(duì)多數(shù)老百姓而言，肯定又將成為一個(gè)年年有的“重負(fù)”。
從法理上看，我國(guó)一級(jí)土地實(shí)行政府壟斷供應(yīng)模式，房地產(chǎn)商通過(guò)參與地方政府組織的招投拍賣而一次性獲得住宅土地70年使用權(quán)，這部分成本直接打入房?jī)r(jià)，相當(dāng)于業(yè)主已經(jīng)一次性支付了70年地租。如果在此基礎(chǔ)上開(kāi)征物業(yè)稅，顯然有重復(fù)征稅之嫌。
從技術(shù)角度看，物業(yè)稅征收是一個(gè)復(fù)雜的程序，用國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)宋蘭的話說(shuō)，就是開(kāi)征物業(yè)稅需要制度、技術(shù)、人員專業(yè)技能和信息化等方面的條件，還需積極研究。也就是說(shuō)，目前物業(yè)稅征收的技術(shù)條件并不成熟，在科學(xué)評(píng)估等一系列問(wèn)題沒(méi)有解決之前貿(mào)然出臺(tái)，可能面臨極大的不公正問(wèn)題。
從治理效果看，物業(yè)稅只對(duì)最終的業(yè)主征收，目的是打擊投機(jī)商。但眼下的投機(jī)性需求，并不構(gòu)成房產(chǎn)消費(fèi)主流，不是拉動(dòng)房?jī)r(jià)的主導(dǎo)因素。試圖實(shí)施對(duì)少數(shù)人的控制而殃及整體的“池魚(yú)”，完全有可能因小失大，對(duì)真正有著剛性需求的業(yè)主造成新的不公。抑制投機(jī)完全可以通過(guò)大幅度提高第二套房首付等辦法來(lái)實(shí)現(xiàn)。在總需求的剛性沒(méi)有得到滿足的情況下，物業(yè)稅征收的結(jié)果只會(huì)是抬高租金和房?jī)r(jià)，就像此前營(yíng)業(yè)稅的征收一樣。
資深媒體人沈曉杰通過(guò)國(guó)家公開(kāi)的數(shù)據(jù)分析表明：通過(guò)不斷的拆拆建建，2006年底，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為17.44平方米，比9年前“房改”開(kāi)始時(shí)人均減少了1.26平方米；按照建設(shè)部自己制定的到2020年城鎮(zhèn)居民人均35平方米的全面小康住房標(biāo)準(zhǔn)，連一半的面積也沒(méi)達(dá)到。城鎮(zhèn)居民住房自有率只有60.9％（見(jiàn)2007－8－22《新京報(bào)》《地產(chǎn)調(diào)控需先厘清基本數(shù)據(jù)》）。
當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的基本矛盾，一是供給滿足不了需求。這就需要通過(guò)加大土地和房屋供應(yīng)來(lái)緩解，而不是像以往一樣試圖通過(guò)抑制需求來(lái)“壓價(jià)”。這其中包括降低政策和稅費(fèi)門檻，釋放二手房市場(chǎng)；增加土地供應(yīng)主體，滿足市場(chǎng)對(duì)土地的需求等等。
二是房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)大量面向中高收入人群，面對(duì)中低收入人群的住房供應(yīng)極其緊張。這正如任志強(qiáng)先生公開(kāi)說(shuō)的“只為富人造房”。8月13日《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，是對(duì)這一問(wèn)題的糾偏。該意見(jiàn)核心內(nèi)容是“加快建立健全以廉租房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，以廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房滿足低收入階層的住房需求，以商品房滿足另一部分人中高收入階層的住房需求。通過(guò)抑制交易的房地產(chǎn)調(diào)控手段，終于在付出極大代價(jià)之后，市場(chǎng)的重歸市場(chǎng)，政府的重歸政府。
但我們必須看到，今天的內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是個(gè)不完全市場(chǎng)，政府的住房保障也只能保障極少部分低收入人群。對(duì)于絕大部分中低收入人群來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是其難以承受之重。打個(gè)比方，北京的一個(gè)居民想在四環(huán)內(nèi)買房，或者上海的一個(gè)居民想在中環(huán)內(nèi)買房，按目前商品房售價(jià)90平方米約需120萬(wàn)元以上，若80％按揭20年，每月光月供就得七八千元，家庭年稅后收入20萬(wàn)元以上才能生活輕松�？墒�，即便在北京、上海這樣的大城市，為數(shù)龐大的中低收入人群中又有多少家庭能達(dá)到稅后20萬(wàn)元的年收入？對(duì)中低收入人群而言，逐年征收“物業(yè)稅”，乍一聽(tīng)就不免心里沉重起來(lái)。
我認(rèn)為，征收“暴利稅”比征收“物業(yè)稅”要顯得公平得多。我們完全有必要通過(guò)房地產(chǎn)“暴利稅”去遏制那些“只為富人蓋房”的暴利沖動(dòng)，通過(guò)稅收杠桿鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)商為社會(huì)中低收入人群蓋房。比如，可規(guī)定一定限額的房地產(chǎn)利潤(rùn)率，超過(guò)部分實(shí)行累進(jìn)稅制。這個(gè)利潤(rùn)率不必定得過(guò)低，以免妨礙房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。但過(guò)高部分則必須遏制。目前征收“暴利稅”是不乏依據(jù)的，因?yàn)楝F(xiàn)在的樓市基本還是個(gè)壟斷市，房地產(chǎn)業(yè)也因此獲得了部分壟斷收益。而且，從技術(shù)上，“暴利稅”征收起來(lái)也比物業(yè)稅容易。當(dāng)然，征收“暴利稅”的前提條件就是土地壟斷，如果土地壟斷局面不再，那么這個(gè)稅種的合法性理由亦將不復(fù)存在，當(dāng)立即停止征收。
童大煥
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
