美國(guó)成熟的物業(yè)稅機(jī)制值得我們認(rèn)真借鑒。但是，如果把開征房地產(chǎn)物業(yè)稅的政策目標(biāo)，確定為遏制房地產(chǎn)炒作，首當(dāng)其沖遭受打擊的反倒可能是普通百姓購(gòu)買第一套住宅的積極性。
正像一位哲人曾說(shuō)過(guò)的那樣，在美國(guó)兩樣?xùn)|西是永恒的：一是死亡，二是上稅。美國(guó)可能是世界上稅種最多的國(guó)家之一。為此，美國(guó)民眾與公職人員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，經(jīng)常脫口而出的是：“我是納稅人，你有義務(wù)為我提供更好的服務(wù)！”理直氣壯中總帶著幾分自豪。
時(shí)下，為抑制房地產(chǎn)虛火，國(guó)人在討論是否應(yīng)該乃至如何征收物業(yè)稅。筆者并不反對(duì)征收物業(yè)稅，但通過(guò)對(duì)美國(guó)征收物業(yè)稅主導(dǎo)思維的研究感到，如果我國(guó)要把征收物業(yè)稅的政策目標(biāo)確定為抑制房地產(chǎn)泡沫，不但達(dá)不到對(duì)癥下藥的效果，且可能打擊中低收入家庭購(gòu)買自住房的積極性。
征收物業(yè)稅在美國(guó)已經(jīng)有上百年的歷史。美國(guó)民眾繳納的稅種中，物業(yè)稅塊頭最大，每戶每年動(dòng)輒上千上萬(wàn)上十萬(wàn)美元乃至更高，因物業(yè)稅是根據(jù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)當(dāng)年的市值比例計(jì)算。擁有獨(dú)棟樓的戶主比較簡(jiǎn)單，物業(yè)稅一年分兩次或四次付清，其中包括物業(yè)費(fèi)。如果在公寓或連棟樓內(nèi)擁有住宅，戶主就得在交物業(yè)費(fèi)時(shí)加上物業(yè)稅，盡管好多戶主都不清楚自己一個(gè)月交多少物業(yè)稅。
從本質(zhì)上看，美國(guó)征收物業(yè)稅的第一功能是改善社區(qū)環(huán)境和服務(wù)，提高住戶的生活質(zhì)量，吸引更多的人來(lái)本區(qū)購(gòu)買住房。各縣、市、區(qū)政府為經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展計(jì)，都希望人們來(lái)其管轄的區(qū)域內(nèi)買房建房。
美國(guó)各區(qū)縣的物業(yè)稅率差異很大，但一般都對(duì)收入低的退休老人實(shí)施減免。紐約是物業(yè)稅率最高的城市之一，稅率由市議會(huì)確定，2007年一般民宅物業(yè)稅為12%上下。筆者居住的社區(qū)在華盛頓西郊，物業(yè)稅率由所在的弗吉尼亞州議會(huì)確定，遠(yuǎn)比紐約和華盛頓鬧區(qū)的要低，且近年來(lái)一直處于下降趨勢(shì)，由10年前的1.23%，一路下跌到2006年的1%和今年的0.89%.社區(qū)內(nèi)每戶住宅均價(jià)為25萬(wàn)美金，筆者所住獨(dú)棟樓區(qū)稅務(wù)局估價(jià)為56萬(wàn)美金，一年的物業(yè)稅就要5000多美金。以2006年為例，物業(yè)稅收入占本區(qū)政府年財(cái)政收入的59.9%.與此同時(shí)，汽車、游艇等私有資產(chǎn)的物業(yè)稅率則要高得多，數(shù)年來(lái)一直維持在4.75%上下。
與政策主導(dǎo)思維相一致，美國(guó)住宅物業(yè)稅的第一大用項(xiàng)，是本區(qū)內(nèi)小學(xué)到高中、圖書館、社區(qū)公園等公共設(shè)施的改建和綠化等。住宅區(qū)的垃圾回收、處理等服務(wù)性開支，則是物業(yè)稅的第二大用項(xiàng)。第三，相關(guān)政府還會(huì)用部分物業(yè)稅設(shè)置基金，甚至把基金推入債券市場(chǎng)籌集資金，用于社區(qū)公共設(shè)施的大型改建。一般情況下，本區(qū)縣征收的物業(yè)稅無(wú)需與州或聯(lián)邦政府分享，但也有例外，如華盛頓北部的馬里蘭州，縣區(qū)物業(yè)稅就有一定比例上交州政府�？h區(qū)內(nèi)的道路改建，尤其是貫穿全州乃至州際公路的建設(shè)維修，則多由州政府財(cái)政撥款，款項(xiàng)來(lái)自于汽車注冊(cè)、汽油加稅等方面的政府收入。
從實(shí)際效果看，地方政府征收物業(yè)稅盡管也有抑制房?jī)r(jià)或炒房的作用，但都是附帶作用。本人所在區(qū)稅務(wù)局不動(dòng)產(chǎn)處處長(zhǎng)珍妮特在和筆者討論中稱，美國(guó)各級(jí)政府的政策，大都鼓勵(lì)人們購(gòu)買第一套住房，因擁有一套住宅不但是實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)的最重要體現(xiàn)，且有利于人們勤勞致富，安居樂(lè)業(yè)，有利于社會(huì)穩(wěn)定。也正因?yàn)榇�，征收物業(yè)稅的目的不是抑制房?jī)r(jià)或房地產(chǎn)泡沫，而是改善社區(qū)服務(wù)和環(huán)境，提高戶主的生活質(zhì)量。
從宏觀角度看，美國(guó)抑制炒房的第一政策手段是聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)掌控的基準(zhǔn)利率，因這一利率對(duì)房貸利率有決定性的影響。其次是聯(lián)邦和地方政府實(shí)施多種政策，提升投資性住宅的維持成本。如第一住宅的年按揭資金，可成為個(gè)人所得稅基數(shù)中的折扣，而投資性房產(chǎn)就不可享受這類優(yōu)待；投資性房產(chǎn)出租所得收入，要計(jì)算在個(gè)人所得收入中納稅，且在升值后出售，不享受第一住宅25萬(wàn)美金盈利免稅的優(yōu)惠等。
整體來(lái)看，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制復(fù)雜，且與我國(guó)有著巨大差異，即美國(guó)的土地隨房產(chǎn)歸房主所有或共有（如公寓），而中國(guó)卻是土地租賃形式。盡管這樣，美國(guó)成熟的物業(yè)稅機(jī)制仍值得我們認(rèn)真借鑒。但是，如果把開征房地產(chǎn)物業(yè)稅的政策目標(biāo)，確定為遏制房地產(chǎn)炒作，首當(dāng)其沖遭受打擊的反倒是普通百姓購(gòu)買第一套住宅的積極性，可能形成與政府初衷完全背道而馳的負(fù)面效果。
