全國房價(jià)漲幅排序前列的北京率先出臺(tái)了土地增值稅的清算細(xì)則。5月21日，北京市地稅局公布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》。這意味著，土地增值稅的征收方式終于從預(yù)征走向清算。
涵蓋所有項(xiàng)目
業(yè)界等待細(xì)則出臺(tái)至少已有5個(gè)月了�！皟�(nèi)容還是比較合理的，這在我們預(yù)期之內(nèi)，之前只是不知道如何執(zhí)行而已�！币晃婚_發(fā)商看過細(xì)則之后表示。
在中信證券看來，政策規(guī)定是比較嚴(yán)厲的。通知第二條指出：“凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括未預(yù)征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，均適用本辦法�！闭吆w了所有項(xiàng)目，意味著歷史遺留問題也要追溯。
其次，通知指出：“高層商品住宅（7 層以上）單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263 元；多層商品住宅（7 層及以下）單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560 元。”這條杠杠基本上關(guān)上了房地產(chǎn)企業(yè)試圖通過向建筑企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤從而少交增值稅的大門。此外，通知規(guī)定了具體的處罰措施。
針對(duì)收購公司股權(quán)時(shí)的土地增值稅如何征收仍然沒有明確規(guī)定。“從《通知》可以看出，文件基本上堵上了項(xiàng)目收購漏逃土地增值稅的口子，但是并沒有涉及收購公司股權(quán)土地增值稅的繳納問題，這一漏洞如何彌補(bǔ)或者出臺(tái)什么樣的細(xì)則，目前還有懸疑�！敝行抛C券一位行業(yè)研究專家告訴記者。
嚴(yán)格執(zhí)行該項(xiàng)政策會(huì)在一定程度上影響到房地產(chǎn)公司的利潤率和現(xiàn)金流，影響房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目購并。
解決爭議
中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜在接受采訪時(shí)提到，建設(shè)部在上個(gè)月還專門召開了一次針對(duì)土地增值稅的會(huì)議，“希望大家提提建議，當(dāng)時(shí)會(huì)上的意見分歧還是很大的。”
“比如單位集資房，并沒有進(jìn)入市場，沒有形成交易，所以在重所得、輕流轉(zhuǎn)的前提下，是否應(yīng)該將其算在征稅范圍內(nèi)？由于土地供給一直存在雙軌制，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下劃撥的土地，使一些壟斷行業(yè)和壟斷企業(yè)可以將住房作為福利進(jìn)行分配，這其實(shí)是不公平的。”汪利娜說。
不過，這一問題在新出臺(tái)的細(xì)則中已得到解決。細(xì)則規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，對(duì)其收入的確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格核定。
此外，對(duì)于土地增值稅應(yīng)在何時(shí)進(jìn)行征收也是爭論的焦點(diǎn)。國家稅務(wù)總局副局長宋蘭表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)決定了對(duì)其征收土地增值稅必須采取先預(yù)征后清算的征管方式。
宋蘭說，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預(yù)征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，不能按年度進(jìn)行，要待項(xiàng)目完工并銷售以后再進(jìn)行。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實(shí)行先預(yù)征再清算，這是該稅種開征以來明確規(guī)定的。同時(shí)，她強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算后的稅款將多退少補(bǔ)。
征稅對(duì)誰利好？
業(yè)內(nèi)人士分析，由于土地增值稅清算按照利潤率水平征收，這將在一定程度上鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行普通住宅的開發(fā)建設(shè)，打擊囤地或捂盤的行為。一位開發(fā)商向記者表示，土地增值稅的清算對(duì)于手頭土地儲(chǔ)備量很大的公司來說有些不能接受，比如擁有1900萬平方米土地的碧桂園。
北京市地稅局局長王紀(jì)平在一次稅法宣傳活動(dòng)上表示，土地增值稅清算的宏觀調(diào)控政策將會(huì)在一定程度上促使房地產(chǎn)價(jià)格回落�！巴恋卦鲋刀愖尫慨a(chǎn)商沒有了漲價(jià)的動(dòng)力�！蓖跫o(jì)平說。由于要征收高稅率的土地增值稅，導(dǎo)致開發(fā)商囤地和開發(fā)的成本大增。這樣，房產(chǎn)商哄抬房價(jià)的積極性就會(huì)受到一定的遏制，從而促使房價(jià)回歸供需平衡，抑制房價(jià)過快上漲。
但一些專家表示，在供需矛盾仍然存在的情況下，土地增值稅對(duì)房價(jià)的漲跌并不能起決定性作用。汪利娜認(rèn)為，雖然土地增值稅令土地交易成本上漲，但在市場好的情況下，將稅收轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者是順理成章的�！爸袊藙倓傞_始撳起第一個(gè)買房浪潮，房價(jià)的上漲根本不能阻止買房的熱情。”
另外，對(duì)于稅款征收之后的用途，政府方面一直沒有明確說法，這也是納稅人希望知曉的問題�！叭绻麑⑦@些稅收返還給老百姓，作為住房補(bǔ)貼，我舉雙手贊成�！蓖衾日f。鏈接根據(jù)北京《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》，符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：
�。ㄒ唬┤靠⒐げN售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。（四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
�。ㄒ唬� 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的。（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。（三）經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。
