物業(yè)稅殺傷力并沒(méi)那么強(qiáng)
對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，除了關(guān)心物業(yè)稅究竟如何征收外，對(duì)物業(yè)稅會(huì)給房?jī)r(jià)帶來(lái)什么影響更是掛心。
物業(yè)稅開(kāi)征在理論上應(yīng)該和調(diào)整土地出讓金同時(shí)進(jìn)行，而土地出讓金原由開(kāi)發(fā)商支付，屬于房?jī)r(jià)成本的一部分，開(kāi)征物業(yè)稅后，土地出讓金將減少或者取消，這會(huì)直接帶動(dòng)房?jī)r(jià)的降低。不過(guò)，目前業(yè)內(nèi)在物業(yè)稅與房?jī)r(jià)的關(guān)系上，還存在著爭(zhēng)論。有開(kāi)發(fā)商向記者表示，關(guān)鍵在于物業(yè)稅改革和調(diào)整土地出讓金會(huì)不會(huì)同時(shí)進(jìn)行，如果同時(shí)進(jìn)行，從成本上來(lái)說(shuō)可以將現(xiàn)價(jià)降低10%~20%.
不過(guò)一些專(zhuān)家和學(xué)者則認(rèn)為物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響甚微。合富輝煌房地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很大，不過(guò)這種影響并不是直接體現(xiàn)在價(jià)格下降方面，更大的影響則是控制需求和稅收的二次分配上，而影響房地產(chǎn)價(jià)格的最終因素還是供需關(guān)系。
總體看來(lái)，稅收只是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素之一，其他一些因素如房地產(chǎn)收費(fèi)、福利房政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響甚至大于稅收。開(kāi)征物業(yè)稅只能從理論上降低房?jī)r(jià)，至于具體效果如何則很難說(shuō)。截至目前，房產(chǎn)交易中涉及到的稅費(fèi)有契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等，新稅費(fèi)的開(kāi)征已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定影響。
業(yè)界普遍認(rèn)為，單憑開(kāi)征物業(yè)稅根本扭轉(zhuǎn)不了住房?jī)r(jià)格的基本走勢(shì)和格局，因此，購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)物業(yè)稅實(shí)施可能對(duì)房?jī)r(jià)造成的影響有全面的心理準(zhǔn)備。
“兩會(huì)”代表建議把開(kāi)征門(mén)檻定在120m2以上
全國(guó)政協(xié)委員、江西民生集團(tuán)董事長(zhǎng)王翔指出，從構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的高度來(lái)認(rèn)識(shí)，誰(shuí)占有的資源越多，誰(shuí)就得付費(fèi)越多，無(wú)疑是對(duì)的。從我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系本身來(lái)看，由對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅過(guò)渡到持有環(huán)節(jié)征稅，無(wú)疑是社會(huì)的一大進(jìn)步。
門(mén)檻定低了苦了自住一族
那么物業(yè)稅的起征點(diǎn)究竟以90平方米還是120平方米為限，比較適合中國(guó)的國(guó)情？王翔認(rèn)為，從目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定的90平方米戶(hù)型必須占開(kāi)發(fā)總面積70％的政策來(lái)看，國(guó)家很有可能不收90平方米以下戶(hù)型的保有稅。
據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)調(diào)查機(jī)構(gòu)資料顯示，從小戶(hù)型的購(gòu)買(mǎi)人群來(lái)看，很大一批不是自住，基本上是投資者，政府又不收他們的物業(yè)稅，使得擁有這類(lèi)戶(hù)型的業(yè)主鉆了國(guó)家政策的空子，占了便宜，等于為投資者大開(kāi)方便之門(mén)。實(shí)際上，在國(guó)內(nèi)許多城市里，真正自住人群很大程度上集中購(gòu)買(mǎi)90~120平方米之間的房子，這些人基本上是工薪一族，大房子買(mǎi)不起，小房子又不愿住，一旦以90平方米為限，這些人好不容易買(mǎi)了一套自住房，一邊要銀行按揭，一邊又要交物業(yè)稅，將會(huì)承受雙重壓力。因此，建議政府考慮把征收的門(mén)檻提高到120平方米以上。
英國(guó)征物業(yè)稅房?jī)r(jià)照樣漲
征收物業(yè)稅是不是可以降低房?jī)r(jià)？王翔認(rèn)為，其實(shí)，稅收起到的社會(huì)財(cái)富再分配的作用，它本身沒(méi)有抑制物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格的功能。比如，英國(guó)和美國(guó)都征收了物業(yè)稅，可是最近幾年英國(guó)的房?jī)r(jià)也漲得很快。我國(guó)的香港一直有物業(yè)稅，當(dāng)年的瘋狂炒作與物業(yè)稅無(wú)關(guān)，主要還是與房貸首期門(mén)檻、銀行的利率以及政府的所得稅的高低相關(guān)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，物業(yè)稅一開(kāi)征，房?jī)r(jià)就會(huì)下降，這種現(xiàn)象是不存在的。
王翔建議，如果國(guó)家一旦實(shí)施開(kāi)征物業(yè)稅，建議召開(kāi)全國(guó)性的聽(tīng)證會(huì)，邀請(qǐng)一些專(zhuān)家學(xué)者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及有代表性地區(qū)的群眾參加。
新聞點(diǎn)眼：
上證指數(shù)從2006年伊始，幾乎是一路飄紅，到今年沖破3000點(diǎn)。然而股票市場(chǎng)保持著一貫的變化莫測(cè)的特點(diǎn)，今年2月27日，滬深各大股指創(chuàng)出歷史新高后隨即掉頭向下放量暴跌，并創(chuàng)出了近10年單日最大跌幅，其后股市振幅收窄，陷入盤(pán)整。
對(duì)于此次股市大跌，有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為是此前市場(chǎng)傳聞?wù)獙?duì)個(gè)人炒股投資收益征收“資本利得稅”。雖然財(cái)政部、國(guó)稅總局在次日否認(rèn)會(huì)征收股票“資本利得稅”的消息，不過(guò)也讓人們看到了稅收政策的巨大威力。而在樓市，隨著“兩會(huì)”的召開(kāi)，一直以來(lái)就是話(huà)題熱點(diǎn)的“開(kāi)征物業(yè)稅”又變得炙熱起來(lái)，“物業(yè)稅開(kāi)征后，目前高漲的房?jī)r(jià)將得到有效遏止”的說(shuō)法在社會(huì)上廣為流傳。
征物業(yè)稅有提速跡象
此前，財(cái)政部給物業(yè)稅開(kāi)征公布的時(shí)間表是“十一五”期間。事實(shí)上，經(jīng)過(guò)前期漫長(zhǎng)的討論，今年以來(lái)物業(yè)稅顯現(xiàn)出提速的跡象。
今年初，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《2007年全國(guó)稅收工作要點(diǎn)》指出，今年要深化稅收制度改革，其中就包括“研究物業(yè)稅方案，繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)”。其實(shí)，物業(yè)稅的模擬從去年就已經(jīng)開(kāi)始，試點(diǎn)包括北京、青島、沈陽(yáng)等城市，這些都將為稅制改革提供數(shù)據(jù)支持。
在正在召開(kāi)的全國(guó)“兩會(huì)”上，不少官員和代表對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅提出了建議。而建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾在“兩會(huì)”期間接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，抑制房?jī)r(jià)包括多種措施，包括經(jīng)濟(jì)的、法律的，也可能包括要稅收的等等。他還透露說(shuō)，目前物業(yè)稅正在研究之中。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，國(guó)家要下定決心穩(wěn)定房?jī)r(jià)、完善稅收，所以不管從物業(yè)稅的內(nèi)容還是制度等方面，都應(yīng)該會(huì)有進(jìn)一步的動(dòng)作，因此物業(yè)稅將作為房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的“撒手锏”很可能在今年推出。
值得注意的是，今年“兩會(huì)”上還將審議《物權(quán)法》草案。“物業(yè)稅的前提是《物權(quán)法》，《物權(quán)法》如果實(shí)施，將給物業(yè)稅的開(kāi)征提供法律支持”，合富輝煌黎文江如是說(shuō)。
何為“物業(yè)稅”
物業(yè)稅又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。目前我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)明確地提出征收不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅的具體實(shí)施細(xì)則和措施。
2003年10月，十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”由此，“物業(yè)稅”一詞進(jìn)入百姓視線(xiàn)。
廣州日?qǐng)?bào)
相關(guān)專(zhuān)題：擬征大戶(hù)型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶(hù)型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
