“我是先買一個(gè)小戶型做一個(gè)過渡，等經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)些的時(shí)候再換一個(gè)面積大些的，還是一步到位買一個(gè)大戶型呢？”這幾天計(jì)劃購(gòu)房的李先生很猶豫。猶豫的原因，是他最近聽說，住房超過一定的面積，國(guó)家將對(duì)房屋的持有者征稅。
與李先生的猶豫相比，鐘女士遇到的則是煩惱。她名下有兩套房產(chǎn)，一套自住，一套出租。“如果開征保有稅，就意味著房屋的投資回報(bào)率降低了。提高租金，恐怕租客承受不了；如果不提高，就只能降低自己的投資回報(bào)�！�
日前，記者從相關(guān)渠道了解到，有關(guān)部門已經(jīng)向高層建議，加快推進(jìn)物業(yè)稅改革試點(diǎn)工作，從今年起，在部分地區(qū)對(duì)高檔住房、大戶型住房開展征收物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)試點(diǎn)，適當(dāng)擴(kuò)大物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn)的范圍。同時(shí)，為避免政策調(diào)整引起大的變動(dòng)，起步階段征稅門檻可以定得高一點(diǎn)，稅率定得低一點(diǎn)。
種種跡象顯示，一直停留在“想法”階段的物業(yè)稅征收似乎有望在今年破題。李先生的猶豫和鐘女士的煩惱，都是因?yàn)槲飿I(yè)稅的開征漸行漸近。但破題的關(guān)鍵，不僅在于技術(shù)層面的解決，還在于一些地方利益的阻礙能否破除。
“個(gè)人利益難以打破”成為擱淺主因
2003年10月，十六屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”由此，物業(yè)稅一詞進(jìn)入百姓視線。但隨后圍繞對(duì)物業(yè)稅的質(zhì)疑和討論，物業(yè)稅的征收一直停留在“想法”階段，難以實(shí)施。
自2006年初開始，北京、深圳、南京、重慶等6個(gè)城市和地區(qū)對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行試點(diǎn)，但試點(diǎn)仍處于“空轉(zhuǎn)”階段。所謂“空轉(zhuǎn)”是指沒有實(shí)際收稅，但一切工作步驟都和真正收稅一樣，財(cái)稅部門、房管部門以及土地管理部門等單位共同參與，要統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，做測(cè)算、評(píng)估，作報(bào)表，做稅收統(tǒng)計(jì)等。作為“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市，雖然前期已經(jīng)做了大量調(diào)研和試點(diǎn)工作，但是由于物業(yè)稅開征爭(zhēng)議比較大，所牽涉的工作和部門比較多，物業(yè)稅的推行有相當(dāng)大的難度。
以北京為例，北京雖然較早開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，但是由于開征物業(yè)稅有大量的工作，比如首先要解決的是房地產(chǎn)的亂收費(fèi)問題，取消相關(guān)收費(fèi)，牽涉的部門也很多，諸多協(xié)調(diào)工作尚需假以時(shí)日。
“一是技術(shù)層面上的難度，二是個(gè)人利益難以打破�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)，這樣總結(jié)物業(yè)稅一直難以實(shí)施的原因。
在他看來，物業(yè)稅應(yīng)該是按照價(jià)值來征收，“這是比較科學(xué)的方法，國(guó)外一直是這樣的，但在國(guó)內(nèi)，價(jià)值怎么來確定有一定的難度。按價(jià)值來征收比按面積、按等級(jí)征收要科學(xué)，但也更復(fù)雜，操作的難度也就更大一些。另外，征收物業(yè)稅對(duì)一些人的利益觸動(dòng)比較大，那些有權(quán)勢(shì)住大房子的人對(duì)物業(yè)稅的抵觸也造成了一定的阻礙�！�
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉維新也有同樣的感觸：“現(xiàn)如今，對(duì)于開征物業(yè)稅是‘兩頭熱，中間冷’，即中央態(tài)度積極、民眾熱烈擁護(hù)，而一些地方政府‘極力反對(duì)’。一些地方政府官員，出于個(gè)人利益的考慮，根本就不想推進(jìn)�！�
另外，目前我國(guó)最大的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)構(gòu)主要包括建設(shè)部、國(guó)土資源部、國(guó)資委等三大政府部門。由于沒有統(tǒng)一的規(guī)章可循，使得三大部門對(duì)同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)得出三個(gè)不同的結(jié)果，根據(jù)哪個(gè)結(jié)果納稅便成為難題。沒有統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也制約了物業(yè)稅的推進(jìn)。
從“空轉(zhuǎn)”到“實(shí)轉(zhuǎn)”難點(diǎn)多
去年年底，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰首次向媒體透露，“建設(shè)部正與國(guó)稅總局、財(cái)政部等部門一起，研究收取住房保有環(huán)節(jié)稅種，以增加持有大戶型的成本，鼓勵(lì)中小戶型消費(fèi)”。
隨后在今年1月底的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾表示，將通過有區(qū)別的稅收政策引導(dǎo)住宅“合理消費(fèi)”，防止“貪大求闊”現(xiàn)象出現(xiàn)。建設(shè)部將“配合做好物業(yè)稅等試點(diǎn)工作”。
1月25日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《2007年全國(guó)稅收工作要點(diǎn)》指出，今年要深化稅收制度改革，其中就包括“研究物業(yè)稅方案，繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)”。
一時(shí)間，物業(yè)稅再次成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。2007年，物業(yè)稅能否真正啟征呢？
“就我目前的了解，稅務(wù)部門、財(cái)政部門對(duì)征收物業(yè)稅做了大量的工作，如稅務(wù)部門做了一些方案，進(jìn)行了一些試點(diǎn)以及相關(guān)人員培訓(xùn)。從某種意義上說，開征物業(yè)稅的條件已經(jīng)基本成熟。畢竟已做了長(zhǎng)時(shí)間的準(zhǔn)備�！辈駨�(qiáng)秘書長(zhǎng)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說。
不過他也承認(rèn)，住房普查于1985年搞過一次，以后就沒有搞了，全社會(huì)有多少房產(chǎn)，房產(chǎn)的權(quán)屬，一個(gè)家庭擁有的數(shù)量，都還不很清楚。這就對(duì)給征收物業(yè)稅帶來了一定的困難。
“但如果依靠房地產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)估價(jià)隊(duì)伍，這個(gè)困難可以較好地得到解決。目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)隊(duì)伍建設(shè)有很大進(jìn)展，從1993年開始實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，至目前已有3.5萬人取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，近3萬人注冊(cè)執(zhí)業(yè)，從業(yè)人員超過25萬人，估價(jià)機(jī)構(gòu)4000多家�！辈駨�(qiáng)說。
日前，記者從相關(guān)渠道了解到，有關(guān)部門已經(jīng)向高層建議，加快推進(jìn)物業(yè)稅改革試點(diǎn)工作，從今年起，在部分地區(qū)對(duì)高檔住房、大戶型住房開展征收物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)試點(diǎn)，適當(dāng)擴(kuò)大物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn)的范圍。同時(shí)，為避免政策調(diào)整引起大的變動(dòng)，起步階段征稅門檻可以定得高一點(diǎn)，稅率定得低一點(diǎn)。
“同時(shí)，為平衡稅負(fù)，在非物業(yè)稅試點(diǎn)地區(qū)，取消對(duì)個(gè)人擁有的非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅的政策。以完善有區(qū)別的住房稅收政策，加大引導(dǎo)合理住房消費(fèi)力度。”相關(guān)部門一位內(nèi)部人士透露。
怎么征收？按面積還是按價(jià)值？
雖然坊間流傳物業(yè)稅征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)，但這一說法并沒有得到有關(guān)官方人士的證實(shí)。財(cái)政部有關(guān)人士曾向媒體透露，稅基、稅率、稅賦的調(diào)整，以及具體征管模式的運(yùn)作，都需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行磨合。
記者了解到，在日本，政府制定了相當(dāng)完善的稅收調(diào)節(jié)政策，在住房持有環(huán)節(jié)征收不動(dòng)產(chǎn)稅，以調(diào)節(jié)住房占有的優(yōu)劣和大小，物業(yè)稅每年征收，稅基按評(píng)估值的80%計(jì)征，稅率為1%.
在去年建設(shè)部做的有關(guān)住房、住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)專題調(diào)研中，曾專門做了“合理引導(dǎo)住宅建設(shè)和消費(fèi)課題報(bào)告”，建議加快研究制定引導(dǎo)合理消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)政策，通過稅收、價(jià)格、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿，鼓勵(lì)購(gòu)買小套型、功能良好的經(jīng)濟(jì)適用住宅。遠(yuǎn)期在持有環(huán)節(jié)也進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)（增設(shè)物業(yè)稅），使消費(fèi)自覺趨于合理，并提出符合“90平米以下”和“第一套自住房”條件的，免征收物業(yè)稅。
盡管目前開征物業(yè)稅的條件看來已經(jīng)基本成熟，但其仍然正處于設(shè)計(jì)的過程之中，具體如何征收，尚需進(jìn)一步研究。
“從理論上講，不外乎三種方式：一種是規(guī)定每個(gè)家庭免多少面積，超出的部分才征稅；另一種是按照一個(gè)人頭免多少面積，超出的部分才征稅；第三種是按照大戶型來征稅，超過一定面積的戶型才征稅�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示。
在柴強(qiáng)看來，出臺(tái)物業(yè)稅，就是把過去按照面積、等級(jí)來征稅，改為按照價(jià)值來征稅，例如，一個(gè)人如果擁有3套小面積住宅，那么稅務(wù)部門將會(huì)根據(jù)他累加的房產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅額，而不管其是否面積大小。這就避免了一些人購(gòu)買多套小戶型，一樣可以逃稅的弊端。
其實(shí)，早在兩年前，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主要負(fù)責(zé)撰寫的《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》，也認(rèn)為房地產(chǎn)保有稅要按評(píng)估值征稅，使多占財(cái)產(chǎn)的人多納稅，這符合稅收的縱向公平原則。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)價(jià)值的上下浮動(dòng)，評(píng)估值也會(huì)相應(yīng)調(diào)整，這也體現(xiàn)了橫向公平的原則。
“最大的難題還在于，這么多年，我國(guó)稅收的收入功能突出一些，而作為經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用不明顯，房地產(chǎn)方面的許多稅就是這樣，比如土地增值稅，以前就是采取按照營(yíng)業(yè)額預(yù)征的做法，作用沒有得到很好的發(fā)揮，變相成為了一種營(yíng)業(yè)稅�！辈駨�(qiáng)秘書長(zhǎng)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說。
資料：海外如何征收物業(yè)稅
物業(yè)稅本質(zhì)上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有（不一定是所有）課征的財(cái)產(chǎn)稅。各國(guó)房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭等；有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”，如德國(guó)、美國(guó)、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國(guó)、馬來西亞等；中國(guó)香港則直接稱“物業(yè)稅”。盡管名稱不同，但在很多國(guó)家都是比較成熟的地方主體稅種。
大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)開征物業(yè)稅的目的是籌措地方財(cái)政收入，滿足地方支出的需要，即屬于財(cái)政型的物業(yè)稅；不過我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)開征物業(yè)稅的目的則是想通過該稅種，提高不動(dòng)產(chǎn)占有成本，從而促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)和更有效的利用，提高不動(dòng)產(chǎn)的供給量。
總的來看，物業(yè)稅的設(shè)計(jì)存在以下特點(diǎn)：
從稅基看，分為對(duì)全部財(cái)產(chǎn)征稅（凈財(cái)產(chǎn)稅）和對(duì)特定財(cái)產(chǎn)征稅（土地稅、房屋稅）兩種情況。如丹麥對(duì)土地評(píng)估值課征土地稅，對(duì)建筑評(píng)估值課征勞務(wù)稅，對(duì)超過免征額以上的財(cái)富課征凈財(cái)富稅；俄羅斯則只對(duì)財(cái)產(chǎn)總價(jià)值課征財(cái)產(chǎn)稅。
從計(jì)稅依據(jù)看，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)以財(cái)產(chǎn)估定價(jià)值或核定租金為計(jì)稅依據(jù)，如美國(guó)、丹麥、埃及、百慕大等；也有國(guó)家以資本凈值或重置費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)的，如斯里蘭卡的凈財(cái)產(chǎn)稅，韓國(guó)對(duì)建筑物開征的財(cái)產(chǎn)稅以重置費(fèi)用為依據(jù)；少數(shù)國(guó)家還以房地產(chǎn)面積為計(jì)稅依據(jù)，如波蘭、捷克、以色列等。-）
觀點(diǎn)：物業(yè)稅，今年能征嗎
主持人：
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 漸鴻
嘉賓：
柴強(qiáng)
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)
楊崇春
中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)
董藩
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：目前物業(yè)稅開征是不是“萬事俱備”，各方面條件都已經(jīng)成熟？
柴強(qiáng)：當(dāng)前房地產(chǎn)稅收體制不合理。涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)比較繁雜，費(fèi)多稅少，主要問題是，房地產(chǎn)流通、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)不均衡，房地產(chǎn)的稅費(fèi)集中在流通交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)成本低，不利于發(fā)揮稅收對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控作用。所以，開征物業(yè)稅是勢(shì)在必行的。
物業(yè)稅是一個(gè)良稅，我非常贊成開征物業(yè)稅。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加大正面的宣傳，不要給老百姓造成“又要征稅”的誤解，更不能望文生義，曲解國(guó)家的政策取向。盡管目前開征物業(yè)稅的條件已經(jīng)基本成熟，但其仍然正處于設(shè)計(jì)的過程之中，具體如何征收，尚需進(jìn)一步研究。
楊崇春：一部分人認(rèn)為已具備開征物業(yè)稅條件：首先中央文件已明確要開征物業(yè)稅；其次社會(huì)居民積累私人資產(chǎn)的能力不斷增強(qiáng)（即有開征的物質(zhì)基礎(chǔ)）；三是稅務(wù)部門有多年的管理房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)；四是有利于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)等。也有一部分人認(rèn)為目前尚不具備開征條件：一是土地制度滯后；二是房產(chǎn)登記制度、評(píng)估制度未健全；三是征管難度大，包括土地等級(jí)的劃分、減免規(guī)定、自用與經(jīng)營(yíng)以及城市與農(nóng)村的區(qū)分、房地產(chǎn)稅費(fèi)的關(guān)系等。這些一時(shí)難以解決。
為此，諸多問題未弄清前，開征物業(yè)稅要慎重，應(yīng)分步實(shí)施，可先全面恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅；加快費(fèi)改稅步伐；待條件具備時(shí)再開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。
董藩：以物業(yè)稅為代表的保有環(huán)節(jié)稅種的出臺(tái)是歷史的必然，盡管物業(yè)稅的征收涉及很多爭(zhēng)議、也很難操作。建設(shè)部的表態(tài)意味著該項(xiàng)決策已經(jīng)納入了議事日程，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將是比較明顯的。當(dāng)然，在稅種未出臺(tái)前，這種影響主要表現(xiàn)為對(duì)預(yù)期的干預(yù)；出臺(tái)以后的影響，則取決于實(shí)際稅收壓力的大小。我認(rèn)為，“十一五”期間物業(yè)稅會(huì)出臺(tái)。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：物業(yè)稅開征能否抑制房?jī)r(jià)，達(dá)到房地產(chǎn)調(diào)控的目的？
柴強(qiáng)：開征物業(yè)稅，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本或者說增加了房地產(chǎn)使用成本，會(huì)使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購(gòu)置較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)需求減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會(huì)減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格降低。
董藩：如果購(gòu)買小戶型，不征稅，甚至可能有補(bǔ)貼，買大戶型的話，要征稅，戶型越大，征稅的比重越高，這樣每個(gè)消費(fèi)者除了要考慮一次性的購(gòu)買成本外，還不得不考慮終生的持有成本，就會(huì)回到相對(duì)理性的決策上來。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
