今年全國(guó)政協(xié)會(huì)議的“一號(hào)提案”是有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的建議，除此之外，有不少黨派和委員關(guān)注住房問(wèn)題。新華網(wǎng)、人民網(wǎng)等都在兩會(huì)調(diào)查中，把房?jī)r(jià)和住房列為重點(diǎn)之一。那么房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟該如何調(diào)控，政府在控制房?jī)r(jià)和保障人民安居方面該有哪些措施？就這一熱點(diǎn)話(huà)題，全國(guó)政協(xié)委員，江蘇省社科院院長(zhǎng)宋林飛和全國(guó)政協(xié)委員，常州長(zhǎng)興集團(tuán)董事長(zhǎng)湯燕雯昨日進(jìn)行了一場(chǎng)對(duì)話(huà)。
現(xiàn)狀
房?jī)r(jià)上漲快，低收入家庭買(mǎi)房難
宋林飛委員指出，雖然國(guó)家2005年、2006年都采取了力度很大的宏觀調(diào)控，控制房?jī)r(jià)也有了一些效果，但是在部分地區(qū)，比如蘇南一些城市，南京的主城區(qū)，房?jī)r(jià)依然上漲較快，出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。一方面老百姓買(mǎi)房的門(mén)檻提高，另一方面也給行業(yè)的發(fā)展留下了風(fēng)險(xiǎn)。
湯燕雯委員認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房最為困難的低收入群體，政府主要采取了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房?jī)煞N形式，但目前的狀況是，真正的低收入家庭實(shí)際上買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房。一套60平米左右的經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)格最低也要二十多萬(wàn)，對(duì)于一個(gè)月收入數(shù)百元的低收入家庭來(lái)說(shuō)，根本買(mǎi)不起，也缺乏還貸能力，沒(méi)有貸款資格。而另一方面，廉租房卻又非常有限，宋林飛委員指出，雖然國(guó)家建設(shè)部要求今年所有市縣都建立廉租房制度，可現(xiàn)在有些城市一年只建100多套廉租房，基本上無(wú)濟(jì)于事。
建議
如何保障：加快發(fā)展租賃房
宋林飛委員建議，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，住房福利還是需要的。當(dāng)初住房改革的重點(diǎn)，是把以前租公家的房子變?yōu)榈绞袌?chǎng)上買(mǎi)房，現(xiàn)在看來(lái)步子可能有些大了�，F(xiàn)在的住房福利主要體現(xiàn)在增加廉租房供應(yīng)，真正解決低收入群體的住房問(wèn)題，不要把他們擋在小康門(mén)外。
湯燕雯委員也希望，政府拿出部分經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為租賃房，由“單純出售”向“租售并舉”轉(zhuǎn)變。同時(shí)必須進(jìn)一步以較大的步子擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)總量，否則就沒(méi)有實(shí)際意義，而政府?dāng)U大經(jīng)濟(jì)適用房總量的關(guān)鍵，是多渠道落實(shí)建設(shè)資金來(lái)源。
首先是政府財(cái)政要為經(jīng)濟(jì)適用房安排專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃資金，其來(lái)源可以是土地出讓金、公積金增值收益、地方財(cái)政補(bǔ)貼等，需要從政策層面加以落實(shí)。其次，可以引入房地產(chǎn)信托基金，通過(guò)信托方式集合社會(huì)閑散資金，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)管理，并以租金收益回饋投資者。由于政府每年投入的補(bǔ)貼資金只需要填補(bǔ)租金和資本市場(chǎng)回報(bào)率之間的缺口，因此這種方式可以使政府用有限的資金啟動(dòng)較大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)體系。
如何調(diào)控：從防范風(fēng)險(xiǎn)入手
國(guó)家宏觀調(diào)控從2005年的管房?jī)r(jià)，到2006年的調(diào)結(jié)構(gòu)，今年又該如何調(diào)控，宋林飛委員建議應(yīng)從防范風(fēng)險(xiǎn)入手。他進(jìn)而分析了樓市的五大風(fēng)險(xiǎn)：
空置風(fēng)險(xiǎn)：目前江蘇的商品房空置率比上年翻番，其中雖有部分囤積居奇的現(xiàn)象，但賣(mài)不出去的房子也相當(dāng)多，總體上已進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，而在有效需求不足的情況下，就容易出現(xiàn)過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)。
暴利風(fēng)險(xiǎn)：世界房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)在5%-7%，中國(guó)住房改革之初提出了8%的標(biāo)準(zhǔn)，但現(xiàn)在遠(yuǎn)超過(guò)此，業(yè)界通行的評(píng)估是32%左右，即使再扣除隱性支出，也屬于暴利行業(yè)。而從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則來(lái)看，利潤(rùn)越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。
腐敗風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)容易滋生腐敗，而這些隱性支出又被轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者頭上，加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
房?jī)r(jià)收入比過(guò)高：發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般是3：1或4：1，我國(guó)現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字，從而產(chǎn)生了泡沫。
自有資金不足：雖然國(guó)家要求房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不低于35%，但實(shí)際上很多企業(yè)都達(dá)不到，留下了金融風(fēng)險(xiǎn)。
宋林飛委員建議，政府宏觀調(diào)控要對(duì)這五大風(fēng)險(xiǎn)一一化解，才能從根本上解決房?jī)r(jià)貴、買(mǎi)房難的問(wèn)題。具體建議房地產(chǎn)利潤(rùn)在15%左右，房?jī)r(jià)收入比不要超過(guò)6：1，再慢慢進(jìn)行壓縮。
如何平抑價(jià)格：改革土地出讓方式
談到控制房?jī)r(jià)的具體手段，宋林飛委員提出了一系列建議：
改革土地出讓方式。房?jī)r(jià)貴在一定程度上與地價(jià)有關(guān)，但由于土地資源的稀缺性，放量不太可能，但建議不要收得太緊。同時(shí)實(shí)行兩種不同的出讓方式，對(duì)針對(duì)中高收入者開(kāi)發(fā)的土地實(shí)行招拍掛的市場(chǎng)手段，價(jià)高者得；對(duì)中低收入者應(yīng)供應(yīng)限價(jià)房，土地出讓方式可采勸價(jià)優(yōu)者得“，不能賣(mài)高價(jià)。
對(duì)稅收手段的使用要慎重。這兩年國(guó)家采取了不少稅收調(diào)控手段來(lái)抑制投資和投機(jī)，以此限制消費(fèi)達(dá)到平抑價(jià)格的目的。但從實(shí)際效果來(lái)看并不理想，賣(mài)房人都把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房人頭上了，二手房?jī)r(jià)的上漲在很大程度上與此有關(guān)。宋林飛委員建議對(duì)這種涉及到老百姓利益的重要稅收政策應(yīng)該拿到兩會(huì)上，讓廣大委員、代表充分討論，保證政策的科學(xué)性，同時(shí)事后還應(yīng)該對(duì)政策的效果進(jìn)行跟蹤評(píng)估。
