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地價城市化推動房價漲 樊綱呼吁盡快開征房產(chǎn)稅

2007-1-8 8:32 中國證券報 【 】【打印】【我要糾錯

  價在2006年的調(diào)控中“且調(diào)且漲”,也或?qū)⒃诮衲昀^續(xù)“高昂著頭”。究竟是哪些因素在支撐房價的節(jié)節(jié)攀高呢?業(yè)內(nèi)人士指出,投資性需求偏大造成的需求結(jié)構(gòu)失衡、地價上漲和城市化進(jìn)程的加快都推動了房價的上漲。他們建議,按持有房屋的面積來征稅將是房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定器,應(yīng)盡快開征房產(chǎn)稅。

  房產(chǎn)稅是內(nèi)在穩(wěn)定器

  人民銀行貨幣委員會委員、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱日前指出,當(dāng)前的房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)可分為投資需求、必要的消費需求和奢侈品消費需求。由于“大家都想著未來價格上漲帶來的好處,同時又不支付物業(yè)持有成本,這鼓勵了投資性需求的膨脹!彼J(rèn)為,這種需求結(jié)構(gòu)的不合理會持續(xù)影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

  樊綱進(jìn)一步解釋,目前的調(diào)控政策主要還是從外部用力,而要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,最關(guān)鍵的還是要找到一種內(nèi)部穩(wěn)定機制。在他看來,房產(chǎn)稅就是一種自我調(diào)節(jié)的穩(wěn)定器。樊綱說,這將有利于減少市場上大量存在的閑置房,也有利于減少奢侈品需求。也就是,如果有房產(chǎn)稅,租不出去房子或者是房租很低,房產(chǎn)投資者就會考慮繳的稅可能大于自己收的租,如果不合算,自然就減少了這些投資性需求。

  因此,他建議,應(yīng)盡快開征房產(chǎn)稅。這還將使政府有了穩(wěn)定的稅源,避免“土地財政”,并可以減少其他稅收,緩解社會收入不平等的擴大。

  建設(shè)部副部長劉志峰也曾透露,建設(shè)部正在研究制定住房保有環(huán)節(jié)的稅費政策,以支持中小戶型住宅的發(fā)展。但是,是否開征以物業(yè)稅為代表的保有環(huán)節(jié)稅費一直在爭論中。一些專家認(rèn)為,由于我國相當(dāng)一部分住房的產(chǎn)權(quán)還沒有弄清楚,征收保有環(huán)節(jié)的稅收有難度;而且,房產(chǎn)稅的征收還需要其他配套的稅收政策改革。

  華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強認(rèn)為,房產(chǎn)稅的開征需要有配套措施跟進(jìn),據(jù)他了解,現(xiàn)在所有開征物業(yè)稅的國家,土地都不是出讓,而是租用!罢粫热ナ漳阃恋氐馁Y金,然后收你的物業(yè)稅!贝送猓魇瘴飿I(yè)稅的國家,個人所得稅是有減免的,否則就存在重復(fù)征稅的可能。

  但在樊綱看來,這些問題都好解決!翱梢圆扇⌒吕蟿潝,就是新地新辦法、老地老辦法!倍J(rèn)為,且現(xiàn)在已經(jīng)出讓的土地只是城市規(guī)模的小頭,未來的城市化才是大頭。

  城市化非房價高漲主因

  房價上漲的部分原因在于城市化進(jìn)程的加快,但城市化并不是房價上漲的主要原因,且在中國土地協(xié)會秘書長黃小虎看來,高高在上的房價是“反城市化”的。

  資料顯示,現(xiàn)在我國80%的人屬于中低收入者,這個階層的主力是農(nóng)民。而城市化的概念就是農(nóng)民進(jìn)城!霸絹碓蕉嗟霓r(nóng)民脫離農(nóng)業(yè)、脫離農(nóng)村到城市里從事二三產(chǎn)業(yè),這才是城市化。農(nóng)民的住房需求不能都推給政府解決。”黃小虎表示。

  但目前城市的房價,顯然不是中低收入者可以承受的。樊綱指出,房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)如果存在很大的問題,就一定會有很多利益群體的需求受到壓抑。

  社會學(xué)者由此擔(dān)憂,現(xiàn)在的利益群體和未來的利益群體,現(xiàn)在的高收入階層和現(xiàn)在的低收入階層,以及同未來要進(jìn)城的低收入階層相互的沖突。這是有礙城市化進(jìn)程的。

  地價房價的永恒爭論

  土地供應(yīng)趨緊,地價頻頻高企,被地產(chǎn)商們共同指認(rèn)為房價高漲的主因。但在一些政府官員看來,把緊土地供應(yīng)閘門是必要的,而土地供應(yīng)也是比較充分的。

  富力集團(tuán)副總經(jīng)理張輝認(rèn)為,全國土地價格還在上漲,而且這個漲幅超過了預(yù)期,這使得房價的不確定性非常大。SOHO中國董事長潘石屹、萬通集團(tuán)董事長馮侖均認(rèn)為,2006年土地供應(yīng)依然偏緊,這不利于緩解供小于求的住房市場矛盾。

  而在北京市發(fā)改委副主任柴曉鐘看來,北京市土地供應(yīng)總體是正常的,有計劃的土地供應(yīng)是有保障的,“十一五”期間,北京市每年將提供2500萬平方米的住房建設(shè),這需1800公頃的土地加以保障。

  黃小虎認(rèn)為,未來城市用地的出路,是充分利用好我們城市現(xiàn)有的存量土地。他以上海為例,“上海是我國土地最緊張的城市之一,但是上海2004年清理出5.4萬畝空閑土地,其中浦東新區(qū)1萬多畝。預(yù)計到2010年,工業(yè)區(qū)外的零星工業(yè)用地可以節(jié)約出50平方公里。”但業(yè)內(nèi)專家指出,土地利用首先應(yīng)當(dāng)建立一個有效的評價指標(biāo)體系,來防止地方政府對土地的閑置和低效利用。

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