還未從建設部叫�！�90平方米意見稿”中回過味來，國家稅務總局的一紙“清算令”，再次讓地產商們體驗了一把“驚魂”的感覺。隨后兩起被業(yè)內人士稱為“過激反應”的事件，導火索都只有一個，即土地增值稅的“清算令”。
1月16日晚，國家稅務總局在其官方網站，公布了《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2月1日起正式向房地產開發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。
1月17日，滬深兩市地產股應聲全線下跌。包括萬科、金地和招商地產等多家地產龍頭在內的20多只地產股跌停。據報道，當日截至閉市，共計62只下跌，26只跌停。這是近年來少見的地產股大幅下跌。
1月19日，《21世紀經濟報道》的文章稱，上海一些房地產開發(fā)企業(yè)正密謀集體“上書”。“與其說是清算土地增值稅，還不如說是清算地產商的命！”浦東新區(qū)的一家房地產企業(yè)老總說。這是久違了的地產商“上書”。
為什么13年后才清算
“土地增值稅并不是新開征的稅種�！泵鎸Φ禺a商的反應，1月18日，國家稅務總局在其官方網站顯要位置上如此澄清。國家稅務總局還強調，（此舉）在政策上不會額外增加房地產開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會加重購房者的經濟負擔。
事實上，土地增值稅最早出現在上世紀90年代初期的廣東、廣西和海南。當時這些地區(qū)的房地產正處于火熱狀態(tài)，大量的房地產炒作尤其是對于地皮的炒作，在給地產商帶來暴利的同時，也造成了大量地產泡沫的堆積。
“設立土地增值稅，其調節(jié)的主要對象是土地增值收益。當時這些地區(qū)的目的，重在抑制專門靠炒地皮牟取暴利的投機行為，其實就是為了抑制過熱的房地產。”北京瑞斯泰德投資顧問有限公司總經理潘麒麟告訴本刊記者。
在此基礎上，1993年12月13日，國務院發(fā)布了《土地增值稅暫行條例》，決定自1994年1月1日起在全國征收土地增值稅，隨后的1995年1月27日，財政部頒布了《土地增值稅暫行條例實施細則》。
但是，有意思的是，土地增值稅開征的第一年，該項稅收全國統(tǒng)計數字為零；隨后的1995年全國也僅有0.3億元，而當年全國總稅收近6000億元；1996年的全國土地增值稅也不過1.1億元，甚至不到當年全國總稅收的七千分之一。
一方面，土地增值稅的征收政策并未得到很好的貫徹落實。另一方面，1996年以后，中國宏觀經濟開始出現相對蕭條。緩征甚至暫免征收稅率相當高的土地增值稅，成了政府刺激房地產再次發(fā)展的有力措施。“地方政府為了復興地產業(yè)，于2000年對土地增值稅實行緩征。”潘麒麟對本刊記者說。
到了2001年、2002年，宏觀經濟形勢重新開始高漲。國稅總局再次下發(fā)通知，要求認真做好土地增值稅征收管理工作。不過，這并不容易。據媒體報道稱，當年上海市某區(qū)財稅局曾與該區(qū)的開發(fā)商溝通，準備開征土地增值稅，但遭到了開發(fā)商的一致反對。甚至有開發(fā)商提出，“如果收，就撤資”。
博弈就如一場“拉鋸戰(zhàn)”。直到2004年8月，國家稅務總局又一次要求加強土地增值稅管理工作，一些大城市才開始真正采取行動。上海市從2005年6月1日起，恢復對別墅征收累進制的土地增值稅；天津市明確從2005年10月1日起，預征土地增值稅；深圳市也稱從10月1日起征收土地增值稅。
此間，各地稅務局開始對房地產企業(yè)進行稅務核查。華遠集團董事長任志強透露，他們公司僅2006年就先后接受了八次各級的稅務核查。公司專門為此騰出了兩間辦公室專門用于接待稅務等各種核查�！�12個月中除節(jié)假日之外，幾乎從未間斷過�！�
在稅務核查的同時，全國開始陸續(xù)恢復房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅，此時，土地增值稅的征收，開始成為一些地稅部門的工作亮點。不過，大部分地區(qū)僅按預（銷）售商品房收入1%～3%的比例進行預征，其額度微不足道。
為什么這13年來，土地增值稅的征收走走停停？
中銀國際分析師田世欣分析認為，原因在于土地增值稅的復雜性：一、土地增值稅為地方稅種，執(zhí)行力度取決于地方政府的積極性；二、該稅種的征收難度大，如沒有大量的人力物力很難準確核算；三、地產商有一定的空間通過調整成本進行避稅。
這或許讓許多地產商對土地增值稅的再次清算心存僥幸�！坝行┤司蜁耄@十幾年都沒有清繳的土地增值稅，是不會算總賬的，是不會清繳的，根本沒有想到，2月1號就成了算總賬的清繳日�！盨oho中國總裁潘石屹在其博客中如此描述部分地產商的心理。
地產商不再分享土地增值
有論者認為，土地增值稅就其性質來說，是一種暴利稅。土地增值稅“清算令”所發(fā)出的訊號是：房地產業(yè)暴利時代即將結束。而且，土地增值的分享者不再是地產商，而回歸國有。然而，土地增值稅的“清算令”，真能成為地產暴利的終結者嗎？
要想搞清楚這個問題，我們必須明白，土地增值收益從何而來？答案是征地。國務院發(fā)展研究中心農村經濟研究部部長韓俊曾指出，根據專家的測算，地方政府自改革以來通過低價從農民那里征地，然后高價出售，估計從農民那里拿走了2萬億元。
事實上，在土地出讓一律實行公開掛牌、拍賣之前，從農民手中得到的地皮一般是被多次轉讓，價格層層加碼。即使是現在，一些偏遠地區(qū)為了政績，依然在將土地，廉價地轉讓給一些前來“投資”的人和企業(yè)。
而實際上，這些土地中絕大部分不是被囤積起來，就是被用來轉手倒賣�！澳壳叭杂胁簧倨髽I(yè)的土地，是通過出讓形式以低廉的價格獲取，但產品定價卻完全參考市場行情，以此獲取巨大的差額利潤�！比珖ど搪�(lián)房地產商會會長聶梅生對記者說。
聶梅生所指的這個“巨大的差額利潤”，其實就是土地的增值收益。而所謂的“地產暴利”也就是指這部分的利潤。此次土地增值稅的“清算”，矛頭直指地產商的最大利益部分，因此，有論者認為，“清算令”打中了地產商的“七寸”。
在談到征收土地增值稅的影響時，北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為，這可以引導社會資金的流向，降低投機者的交易收益從而遏制投機，抑制投資。“如果嚴格執(zhí)行，大多數開發(fā)企業(yè)的稅收成本將會上升，整個企業(yè)的贏利水平將會受到一些抑制。”
國家稅務總局在其官方網站上也強調，土地增值稅是國家為了進行房地產市場宏觀調控而出臺的稅種，主要目的是調節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。“清算對以土地為核心競爭力的房地產企業(yè)的影響更大些�！甭櫭飞f。
這就意味著，以往靠囤地或靠倒賣土地為生的地產商將面臨大的挑戰(zhàn)，地產行業(yè)競爭已經從資源層面轉化到資本層面。萬通集團董事局主席馮侖認為，單純靠土地升值不能成為長久的生存之計，未來的地產企業(yè)拼的是戰(zhàn)略和商業(yè)模式。
“不再追求尋租，不再只希望買賣地皮，而是要改善公司治理結構，改變股東結構，要為客戶的利益著想。不能再靠土地發(fā)展，要靠自身的實力為土地增加價值�！瘪T侖在近日舉行的“中國新加坡房地產融資高峰論壇”上說。
中銀國際分析師田世欣則認為，“清算令”鼓勵低毛利率的項目開發(fā)，抑制高端項目開發(fā)，抑制土地囤積現象。“將形成利益的再分配，開發(fā)商未來想要享受土地增值將越來越難，開發(fā)商從更廣泛意義上向制造業(yè)靠攏，離金融業(yè)則越來越遠�！碧锸佬缹τ浾哒f。
而在北京虎杰投資咨詢公司首席分析員張寅看來，“清算令”將迫使企業(yè)注重財務安排以及開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)規(guī)模、現金流等方面的控制，加強企業(yè)制度上的改革。因為“土地增值稅改為階段性清算，要求企業(yè)每季度繳稅，對企業(yè)的現金流影響較大�！�
不過，土地增值稅是地方稅種，成本由當地稅務局核定，征收勢必容易受地方政府的左右�！叭绻胤秸荒芤煌胨似剑瑢δ承┢髽I(yè)進行特殊保護，導致征稅的松緊不一，容易造成房地產企業(yè)競爭出現新的不公平�！睆堃蛴浾弑硎玖怂膿鷳n。
當然，也有學者質疑土地增值稅會導致重復征稅。因為針對地產企業(yè)獲得的利潤，我國既有企業(yè)所得稅，又有土地增值稅�！岸渌麌业淖龇ㄊ�，土地增值稅和企業(yè)所得稅只征其一�！鄙虾Ｘ斀洿髮W財政系胡怡建對記者說。
在此基礎上統(tǒng)一多類雜稅為物業(yè)稅，或許會是未來的選擇。
中國新聞周刊
相關專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進而在業(yè)內外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產生不小的影響，應該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項目清算，以前逃避稅款的路徑已經被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點交鋒盡在本專題。
點擊進入專題：土地增值稅清算動了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識點小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉讓房地產）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個打擊房地產開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強稅收征管的舉動竟然成了影響開發(fā)商利潤的動作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價必漲”的心態(tài)，應該說開發(fā)商缺少社會公共利益的意識。
土地增值稅到底動了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個政策都會形成房價的上漲，筆者認為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價的上漲一定程度上也是動了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
